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本報記者陳虹偉周墨
2001年，北京房地產市場迎來了入住高峰，對于廣大的購房消費者來說可謂喜憂參半。喜的是用一生的積蓄換來了寬敞明亮的新居，憂的是開發商屢屢踐踏承諾———房屋面積縮水，綠地被占，會所無影無蹤……更有甚者，業主被開發商打得遍體鱗傷。所有這一切，都是虛假售樓廣告惹的禍。因為，消費者幾乎都是看了那些天花亂墜的售樓廣告才上的當。 家住北京廣安門的李先生，就因不實售樓廣告與開發商對簿公堂。
輕信廣告買了房
因為工作和生活需要，李先生急于購買一套商住兩用的房子。他在眾多媒體刊登的售樓廣告中選擇了位于廣安門的中加大廈。廣告中稱該樓房為“商住兩用”。當他去買房時，銷售人員也反復強調大廈是商住兩用樓，李先生還看到開發商掛在樓上的“商住兩用”巨幅廣告。李先生從售樓處拿了一些宣傳材料，回家與家人商量。很快，李先生與開發商———北京云加房地產開發有限公司簽訂了《商品房預售合同》及《補充協議》，購買了這一樓盤的B座1504室。
從合同簽訂到入住，開發商還不停地在媒體上做“商住兩用”的宣傳，在裝修的時候，李先生看到鄰居都是公司，因此李先生從未對自己購買的商住兩用房產生過懷疑。
不久，李先生興沖沖地搬了進去。然而，接下來的事讓他再也樂不起來了。
當李先生來到工商局為自己的公司辦遷址注冊手續時，被告知中加大廈不是商住兩用，不能用來注冊商業公司。公司不能注冊，經營活動無法開展，氣得李先生找開發商交涉。此事沒解決，李先生又發現原來按規定公攤的面積又被開發商賣給了別人。且原來在宣傳材料中承諾的商住兩用、首層開辦大型商場、二十四小時熱水、車位等等承諾都沒按期兌現。
被開發商告上法庭
在多次與開發商交涉未果的情況下，李先生和其他業主以罷交二期房款的方式向開發商提出了抗議。如此一來，開發商可坐不住了，2001年5月，開發商將包括李先生在內的業主起訴到了北京市宣武區人民法院。
李先生及罷交二期房款的業主怎么也沒想到自己還沒來得及告狀怎么就被開發商搶了“先招”，于是紛紛在法庭上提出反訴，要求開發商按廣告履行承諾，賠禮道歉，賠償損失。
售樓廣告騙了白騙
一審法院在審理時發現，本案中的開發商在售樓廣告及宣傳手冊中所述的“商住兩用”等承諾均未寫在與李先生等業主簽訂的購房合同中。
因而，一審法院支持了開發商要求李先生支付二期房款并給付違約金的訴訟請求。拿到判決書的李先生和其他業主驚呼：“冤枉！開發商騙了白騙？”
然而，法院的道理是李先生與開發商簽訂的合同是合法的，合同中對付款數額、期限以及違約責任均作了約定，因而開發商要求李先生支付到期房款理由正當。同時，法院認為，原告在銷售時向社會不特定的消費者發出的書面廣告以及宣傳材料，雖注明該樓為商住兩用、24小時熱水等，但根據合同法的相關規定，原告的商業廣告及宣傳品均屬于要約邀請，目的是希望他人向其發出購買房屋的要約。要約邀請在法律上不承擔法律后果，也就是說要約邀請中的內容，只有在合同中明確約定后，才可發生法律約束力。
李先生和業主不服一審判決，已向北京市第一中級人民法院提起了上訴。
李先生在上訴狀中稱，合同法第15條第2項規定，商業廣告的內容符合要約的規定，視為要約。合同法第14條對要約作了規定，即內容具體確定。而開發商的樓書廣告，對房屋坐落的位置、用途、單價、有效期間、付款方式、配套設施等均作詳細規定，完全符合要約的規定了。因而開發商應對其不履行承諾的行為負法律責任。
吹牛廣告必須受到制約
在今年的“3.15”到來之前，北京市消費者協會和北京市房地產開發促進會聯合舉辦了“商品房依法維權研討會”，與會的專家、官員、購房消費者不約而同地對當前彌漫樓市的虛假廣告進行了批評。
國家工商總局消費者保護局副局長劉小平指出，虛假廣告不能簡單地看做是一種推廣手段，開發商應該對廣告內容負法律責任。他還列出判定商業欺詐的四個條件：一、經營者主觀上存在欺詐動機；二、經營者實施了欺詐行為；三、欺詐結果已經出現；四、欺詐行為與欺詐結果之間存在必然聯系。劉小平據此認定，虛假廣告應該視為商業欺詐。
那么，開發商的口頭承諾、樓書廣告能否像買賣合同那樣具有法律效力呢？中國社會科學院法學所的劉俊海博士對此做出肯定的答復。他說，不管是采取口頭形式，還是書面形式，也不管是采取廣告形式，還是其他信息披露形式，只要開發商對商品房的質量、配套等做出明確、肯定的陳述，受到虛假信息誤導的消費者與開發商簽訂了商品房買賣合同，則消費者就有權要求開發商按其承諾履行合同，也有權要求退房，并要求開發商返還購房款及其利息。
針對有的開發商認為商業廣告是“要約邀請”，對自己沒有約束力的說法，劉俊海博士反駁，開發商的這一論調是錯誤的。他分析認為，《合同法》規定：寄送的價目表、拍賣公告、商業廣告等屬“要約邀請”。從《合同法》的角度看，只要消費者同意了要約的意思表示，開發商的信息陳述就構成了合同的一部分，即使沒寫入商品房買賣合同，也應視為合同內容。
劉俊海博士還認為，開發商的廣告策略不能毫無制約，廣告不僅履行信息披露義務，而且應該承擔社會責任，維護消費者利益。
購房何時不再傷心
李先生的官司還在打，等待二審法院的終審裁決，等待法律最終給他一個說法。
然而，以后購房的消費者比李先生幸運得多，去年，有關部門出臺了《商品房銷售管理辦法》，此規定明確要求，廣告里的明示內容必須寫入合同。這一規定，將大大限制了開發商的虛假廣告披露行為，有利于維護消費者的利益。
廣東的做法也值得借鑒。廣東省規定，樓盤廣告應當作為購房合同附件，具有與合同同樣的法律效力。
除了政策的保護外，購房者也應提高自我保護意識。在購房時千萬注意審查合同，如果發現售樓廣告中的相關承諾對您非常重要，一定要責成開發商寫進正式合同文本中，以免糾紛發生時，被開發商牽著鼻子走。
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