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今天是3·15消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日，上周六，作為本報(bào)安全購(gòu)房系列活動(dòng)的一部分，本報(bào)購(gòu)房者援助中心舉辦了首次購(gòu)房簽約法律知識(shí)講座。作為首次提出“204條購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議”的秦兵律師為到場(chǎng)的100余位本報(bào)讀者就簽約防范購(gòu)房陷阱進(jìn)行講解。
小區(qū)建“飛湖” 業(yè)主難舉證
某小區(qū)廣告上稱，小區(qū)將建一個(gè)湖。入住后湖就不見了。業(yè)主說當(dāng)時(shí)買這個(gè)房子是考慮到湖才買，于是起訴。法院?jiǎn)枠I(yè)主是否因?yàn)檫@個(gè)湖才簽約？業(yè)主此時(shí)很難拿出證據(jù)證明當(dāng)時(shí)有此約定。這種情況下，因業(yè)主沒有約定對(duì)方就不承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)榉梢?guī)定有約定才有責(zé)任，沒有約定就無責(zé)任。
-總面積增加 能用的少了
比如面積問題，開發(fā)商把面積數(shù)據(jù)給業(yè)主后，看著建筑面積一點(diǎn)問題都沒有，絕對(duì)比買的大。但是真正的使用面積卻小了。訴訟時(shí)，法庭會(huì)問有何證據(jù)證明對(duì)方違約，消費(fèi)者一般都說你看建筑面積是多少，而建筑面積確實(shí)沒有問題，使用面積的問題因?yàn)樽畛跸M(fèi)者沒有約定而無法舉證。很多消費(fèi)者敗訴就是舉證不能，即無法證明我的使用面積是多少，核心問題就是舉證不能。
-找賣家協(xié)商 業(yè)主跑斷腿
關(guān)于協(xié)商地點(diǎn)問題。房子賣完后售樓處也隨之拆除，而好多開發(fā)商是在延慶、懷柔注冊(cè)。如果每次都到這些注冊(cè)地成本又將很高。在一個(gè)當(dāng)事人跑了三年的案件中，這名消費(fèi)者在安貞里買房子，后來房地產(chǎn)公司要求到公司注冊(cè)地大興協(xié)商，到大興不一定能等到人，開發(fā)商說我沒有違約，我的注冊(cè)地點(diǎn)就在這兒，是你不來，你們想想這個(gè)溝通成本、交通成本有多高？
-五證用復(fù)印 買家難分辨
看房時(shí)大家都知道看五證，開發(fā)商把五證給你了，大家分不清楚真假，一般人只看復(fù)印件，很少有人堅(jiān)持看原件。大家最好堅(jiān)持看到原件，最重要的原件就是土地使用證上面寫的土地使用期限，上面還有一個(gè)章，有兩種，一種叫北京市國(guó)有土地使用證，再一個(gè)叫北京市國(guó)有土地臨時(shí)證。這塊地通過合同從房管局買來，假設(shè)1000萬元，交400萬元就可以拿到臨時(shí)國(guó)有土地使用證，這個(gè)和正式的使用證在外觀上非常相似，打起官司來才知道厲害。臨時(shí)使用證只有打起官司來才交，結(jié)果他一直持有，消費(fèi)者看到它有使用證，但是它只交了40%的使用權(quán)，如果剩下的60%不交則業(yè)主拿不到使用證。這種陷阱比較隱蔽。
-樓前再建樓 遮擋沒商量
業(yè)主買房時(shí)開發(fā)商提供的資料顯示樓前無遮擋，等住進(jìn)去時(shí)樓前卻蓋起高樓，把你的房子擋了個(gè)嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。無遮擋的房子可能是100萬買的，打官司的時(shí)候開發(fā)商能賠多少錢呢？現(xiàn)在北京市規(guī)定，原來能全照陽(yáng)光的，現(xiàn)在照不到了，法律規(guī)定給你賠償2000塊錢，而且是一次性的。
-居室不隔音 生活受打擾
近期有個(gè)業(yè)主要求退房的案件，這位業(yè)主遇到的情況是鄰居吃飯、竊竊私語(yǔ)的聲音，在他的房子里都能聽清楚，隔音效果就是這樣，這是材質(zhì)的問題。還有設(shè)計(jì)的問題，產(chǎn)生了共鳴，可能你的隔壁，或者隔壁的隔壁，在你的屋子里都可以聽到，雖然這種情況很少，但是如果讓我們遇見了，就很讓人煩惱了。
-贈(zèng)送燃?xì)鉅t 賣家推責(zé)任
目前有好多小區(qū)使用的是獨(dú)立供暖，用燃?xì)鉅t燒天然氣取暖，現(xiàn)在好多燃?xì)鉅t是意大利、德國(guó)進(jìn)口的，前一段時(shí)間發(fā)生過這種事情，家里沒人，水燒干了，燃?xì)鉅t發(fā)生爆炸。由于爆炸是卸壓式爆炸，即哪個(gè)地方壓力小，氣流就往哪里竄，會(huì)把玻璃沖開，產(chǎn)生的氣流會(huì)把家具都沖出去。假設(shè)人也被沖出去，咱們找誰賠？很多開發(fā)商說贈(zèng)燃?xì)鉅t，但贈(zèng)送不承擔(dān)責(zé)任。如果出現(xiàn)問題的話，兩層三層還好，再高一些的話就危險(xiǎn)了。簽約時(shí)要寫好“購(gòu)買”，就是規(guī)定只要發(fā)生產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任，我不找別人，就找開發(fā)商，所以合同的前提不是贈(zèng)送，我是買的，出了問題就找開發(fā)商。
-宅旁化糞池 夏日味難聞
有關(guān)周邊環(huán)境有兩個(gè)案子，一個(gè)是海淀那邊的項(xiàng)目，業(yè)主買房時(shí)委托律師，由于律師提出很多建議開發(fā)商不同意，其中有個(gè)爭(zhēng)議就是屋外不能再有任何的不當(dāng)建筑物，影響景觀，最后沒簽下來。業(yè)主自己又去找了開發(fā)商，他自己找到開發(fā)商把這條去除了。去年8月份，消費(fèi)者找到我要求代理退房。原來，該業(yè)主居住的小區(qū)沒有化糞池，整個(gè)小區(qū)的糞便都流到開發(fā)商在這位業(yè)主家旁邊建的池，而化糞池要有個(gè)口才能保持壓力均衡，于是一個(gè)大井蓋子作為放氣口，每天釋放出味道——離這位業(yè)主家僅12米遠(yuǎn)。這位業(yè)主的房子靠近樹林，本來環(huán)境是比較好的，但現(xiàn)在幾乎80多萬就白花了，誰愿意去住這樣的環(huán)境？
再一個(gè)是西三環(huán)和西四環(huán)之間，有個(gè)小區(qū)，一開始賣房時(shí)開發(fā)商用很高的板子擋住一部分地段，買房人在現(xiàn)場(chǎng)會(huì)看到有很多廣告，入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)是現(xiàn)代化的垃圾處理廠。一到夏天開窗戶會(huì)有氣味飄過來。他會(huì)證明氣味符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在剛出了幾個(gè)關(guān)于室內(nèi)氣味的標(biāo)準(zhǔn)，原來出的都是大氣的氣味標(biāo)準(zhǔn)，適用于工業(yè)上，在既沒有約定又沒有法律規(guī)定的情況下，業(yè)主事后很難得到救濟(jì)。
-買房沒車位 出行不方便
車位問題可能在今后會(huì)日益突出，買房人往往簽約時(shí)不重視車位，住進(jìn)去以后就會(huì)發(fā)現(xiàn)沒有車位會(huì)導(dǎo)致房屋沒法使用。一位業(yè)主花了七八十萬入住一套公寓。買房時(shí)沒買車位，等想買的時(shí)候，開發(fā)商說買吧，開發(fā)商說車位每平方米28000元，而他的房子買的時(shí)候是6700元/平米。不買車位就根本沒法回家，他當(dāng)時(shí)回家要把車停在離家很遠(yuǎn)的地方，下車走回去。因此買房時(shí)就要考慮到車位的問題。
-小區(qū)更了名 房子貶值了
房子做投資用的時(shí)候，名稱相當(dāng)于一個(gè)商標(biāo)，比如現(xiàn)代城現(xiàn)在就成了商標(biāo)，買了現(xiàn)代城的房子就感覺是中產(chǎn)階級(jí)。有的時(shí)候廣告做的是一個(gè)小區(qū)，真正讓你拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候是另一個(gè)小區(qū)，這個(gè)時(shí)候有可能因?yàn)槊Q的變更導(dǎo)致你的房?jī)r(jià)貶值。比如說某小區(qū)，后來變成另一名字，房?jī)r(jià)下降了很多。到了打官司的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)證寫的是AA小區(qū)，合同簽的是BB小區(qū)，法官說相互之間沒有關(guān)系，業(yè)主的訴訟會(huì)被駁回。
-房子被抵押 買家擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
宣武區(qū)有個(gè)項(xiàng)目某某園，合同寫明720個(gè)工作日以后才能拿到產(chǎn)權(quán)證，給購(gòu)房人看的都是復(fù)印件，購(gòu)房人的律師要求看原件，結(jié)果查到土地使用證的另外一部分，用針全部縫上了，律師說一定要打開，開發(fā)商最后只好給看了，原來開發(fā)商把房屋抵押給某某建設(shè)銀行。這會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人在交了全部的房款情況下，如開發(fā)商抵押不能還清，業(yè)主的房子也會(huì)被抵債，這叫秘密抵押，你得不到任何補(bǔ)償。秘密抵押是很大的欺詐，它導(dǎo)致你的合同目的全部落空。所以說消費(fèi)者權(quán)利最重要的是知情權(quán)，就是一定要知道在建工程和土地是不是被抵押了。
-整理/本報(bào)記者劉新雷
律師出招應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)陷阱
北京隆安律師事務(wù)所秦兵律師在擬訂《204條購(gòu)房補(bǔ)充條款》后，近日在本報(bào)購(gòu)房者援助中心舉辦的“購(gòu)房簽約”講座中，提出建議本市為購(gòu)房消費(fèi)者制定權(quán)益保護(hù)條例。據(jù)稱，如此意見被采納，“204條補(bǔ)充協(xié)議”有一半不必簽訂(有關(guān)簽約講座詳細(xì)內(nèi)容見本報(bào)3月14日《廣廈時(shí)代》)。
附：
《北京市商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》立法要點(diǎn)征詢意見稿
一、依據(jù)及宗旨：為促進(jìn)北京市商品房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等有關(guān)法律制定本法。
二、降低價(jià)格：
1.交易費(fèi)用：北京的房屋交易費(fèi)用不應(yīng)高于上海。
2.現(xiàn)房銷售：北京市應(yīng)當(dāng)考慮在未來3年內(nèi)消除期房預(yù)售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。
三、銷售廣告：
1.要約邀請(qǐng)：廣告應(yīng)作為出賣人的要約邀請(qǐng)，符合合同法規(guī)定的廣告內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)作為要約。
2.要約構(gòu)成：廣告可以作為雙方簽訂商品房買賣合同的組成部分，在合同中沒有約定或者約定不明的，買受人有權(quán)以廣告為依據(jù)就相關(guān)問題提出權(quán)利主張。
四、買賣合同：
1.訂購(gòu)合同：訂購(gòu)合同可以收取定金，但無法達(dá)成協(xié)議的應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)退還，否則雙倍返還。
2.標(biāo)準(zhǔn)合同：在參考《204條商品房買賣補(bǔ)充合同》的基礎(chǔ)上，提出符合北京市情況并能保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的《北京市商品房買賣合同范本》。
3.推廣執(zhí)行：政府在采用標(biāo)準(zhǔn)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示辯論后經(jīng)過消費(fèi)者投票表決，再在全市范圍內(nèi)執(zhí)行。
五、知情權(quán)：
1.公開查閱：任何人均有權(quán)查閱土地抵押情況、在建工程查詢及土地出讓金支付情況。
2.公示制度：市政府應(yīng)當(dāng)在政府網(wǎng)上公開商品房項(xiàng)目的全部許可情況，包括土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
六、預(yù)售監(jiān)管：
1.貸款監(jiān)管：預(yù)售期房的買受人有權(quán)成立消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)構(gòu)，對(duì)開發(fā)商預(yù)收款的用處進(jìn)行監(jiān)管，防止濫用預(yù)收款的行為。
2.質(zhì)量監(jiān)督：預(yù)售期房的買受人有權(quán)成立消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)構(gòu)，對(duì)開發(fā)商商品房質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提高工程質(zhì)量。
七、銷售面積：
1.使用面積：北京市應(yīng)當(dāng)推薦按使用面積進(jìn)行銷售；
2.面積報(bào)告：出賣人提供的商品房面積測(cè)量報(bào)告中必須包括使用面積。
八、預(yù)售公告：
1.公示物權(quán)：商品房買賣合同經(jīng)備案后視為物權(quán)成立，當(dāng)出賣人不能按期交付商品房時(shí)，承建人不得就買受人已經(jīng)支付房款的商品房行使法定抵押權(quán)。
2.轉(zhuǎn)讓制度：考慮到從預(yù)售登記后到取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)間較長(zhǎng)，家庭情況會(huì)發(fā)生重大變化，應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
九、產(chǎn)權(quán)證：
1.自辦產(chǎn)權(quán)證：允許消費(fèi)者自行辦理產(chǎn)權(quán)證，對(duì)于已經(jīng)備案的商品房項(xiàng)目，無須由買受人提供出賣人資料。
2.辦證期間：市房屋管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在買受人交付辦證資料后90日內(nèi)向消費(fèi)者交付《房屋所有權(quán)證》，如果不能辦理完畢的，則政府應(yīng)當(dāng)按每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)，向申請(qǐng)人核減征收的各項(xiàng)費(fèi)用
十、業(yè)主委員會(huì)：
1.籌備機(jī)構(gòu)：在房屋沒有交付前消費(fèi)者可以成立業(yè)主委員會(huì)的籌備機(jī)構(gòu)。
2.啟動(dòng)程序：業(yè)主委員會(huì)的選舉程序可由業(yè)主自行完成，無須物業(yè)公司組織。
3.身份限制：業(yè)主委員會(huì)成員的身份無須以支付物業(yè)管理費(fèi)為條件，出賣人的代表不得超過委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)的1/3。
4.注冊(cè)登記：業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)由小區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)注冊(cè)登記。
十一、社區(qū)環(huán)境：
1.禁止施設(shè)：在小區(qū)內(nèi)禁止建立各種無線電發(fā)射基站與大型廣告牌。
2.持續(xù)使用：考慮到消費(fèi)者可能在小區(qū)居住70年，因此小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制修建適合老年人的建筑物。
3.強(qiáng)制綠化：目前綠化水平較低，在達(dá)不到綠化標(biāo)準(zhǔn)的情況下，出賣人應(yīng)向居住者按日進(jìn)行賠償。
十二、物業(yè)管理：
1.大修基金：為保證大修基金的安全使用，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委托銀行代收大修基金，業(yè)主無須支付給物業(yè)管理公司。
2.交接程序：物業(yè)公司的交接程序應(yīng)當(dāng)法定，不履行交接程序的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)嚴(yán)格的民事責(zé)任。
3.維修保險(xiǎn)：建立房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度，由保險(xiǎn)公司來對(duì)未來的質(zhì)量維修承擔(dān)責(zé)任。
十三、賠償責(zé)任：
1.最低賠償：建立房屋質(zhì)量最低賠償額制度，每案最低賠償額不應(yīng)低于5000元。
2.費(fèi)用承擔(dān)：在房屋訴訟中，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)買受人的公證費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、貸款費(fèi)用、律師費(fèi)用、價(jià)格損失及其他費(fèi)用。
3.傷害責(zé)任：由于出賣人提供的室內(nèi)外設(shè)施造成消費(fèi)者傷害的，最低賠償10萬元，致人死亡的，賠償數(shù)額不低于100萬元；此部分賠償費(fèi)用與保險(xiǎn)責(zé)任無關(guān)。
十四、欺詐責(zé)任：
1.一房多售：將同一單位的商品房同時(shí)出售給兩個(gè)以上的人的。
2.樓房間距：出賣人承諾樓房間距不能實(shí)現(xiàn)，致使不能滿足居室日照時(shí)間的。
3.濫用預(yù)付款：出賣人將收到的預(yù)付房款挪做他用的，致使工程不能按時(shí)進(jìn)行的。
4.隱瞞抵押：未經(jīng)買受人明示許可將商品房、土地使用權(quán)、在建工程進(jìn)行抵押的。
5.無權(quán)銷售：出賣人沒有支付完土地出讓款、沒有取得土地使用證，致使買受人無法取得房屋所有權(quán)證書的。
上述五種行為視為欺詐行為，法院不應(yīng)當(dāng)判決合同無效，應(yīng)當(dāng)在認(rèn)定出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的同時(shí)，雙倍返還買受人已經(jīng)支付的全部房款。
十五、責(zé)任保險(xiǎn)：
1.消費(fèi)者債務(wù)：消費(fèi)者因生理原因無法支付貸款時(shí)，由政府及保險(xiǎn)公司支付貸款，除非有證據(jù)證明消費(fèi)者有多處貸款，否則不應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制消費(fèi)者搬離住處。
2.出賣人責(zé)任保險(xiǎn)：目前有多起案件中雖然消費(fèi)者獲得勝訴，卻無法拿回錢款，建議強(qiáng)制開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)初期投保責(zé)任保險(xiǎn)，提高開發(fā)商的履約能力。
十六、立法行政：
1.對(duì)話制度：建議北京市市長(zhǎng)、主管副市長(zhǎng)及房屋行政機(jī)構(gòu)人員每月與消費(fèi)者舉行一次對(duì)話，向其反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。
2.受理投訴：建議人大代表就此問題能夠每月與消費(fèi)者進(jìn)行一次對(duì)話，并且在北京市人大常委會(huì)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量與物業(yè)管理的投訴，制定出符合實(shí)際情況的規(guī)章。
十七、司法公正：
1.集體訴訟：建立房地產(chǎn)集體訴訟的受理程序，降低消費(fèi)者的訴訟成本。
2.公益訴訟：建議法院受理由專業(yè)人士就環(huán)境侵權(quán)所提起的公益訴訟，并免收訴訟費(fèi)。
3.舉證責(zé)任：在房屋質(zhì)量、面積、所有權(quán)及設(shè)備質(zhì)量訴訟中，由出賣人舉證證明自己沒有過錯(cuò)，不能舉證的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人有過錯(cuò)，并且認(rèn)定由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。
4.訴訟費(fèi)用：考慮到購(gòu)房者的費(fèi)用均為貸款，而訴訟費(fèi)則占到總房?jī)r(jià)的6%以上，因此應(yīng)當(dāng)考慮減半收取訴訟費(fèi)，并且考慮由政府提供訴訟貸款。
5.法院選擇：考慮到北京城區(qū)地域差異不大，建議東城、西城、宣武、崇文的消費(fèi)者在一審時(shí)可以在四區(qū)法院中任選其一，在上訴時(shí)在第一或第二中院任選其一。
-文/隆安律師所秦兵
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