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6日，看似平淡的第三屆香港房地產(chǎn)服務(wù)博覽在上海舉行。
與前兩屆相比，此次展覽方陣容堪稱豪華。首家在中國內(nèi)地領(lǐng)有正式牌照的獨(dú)資國際物業(yè)顧問公司戴德梁行主席梁振英親自率團(tuán)，香港貿(mào)發(fā)局協(xié)邀香港測量師學(xué)會、香港物業(yè)管理公司協(xié)會、香港地產(chǎn)代理專業(yè)協(xié)會、香港建筑師學(xué)會齊齊亮相。業(yè)內(nèi)人士不禁驚呼：航母登灘。
香港方迥異于以往的舉動透露出耐人尋味的信號：上海樓市日益成熟，并向中高檔方向邁進(jìn)，而與此適應(yīng)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的高端市場漸漸呈現(xiàn)出黃金般的顏色。
當(dāng)然，經(jīng)歷過90年代初期“泡沫之痛”的投資者的神經(jīng)依舊敏感，他們憂慮上海樓市會不會像北京那樣虛炒過旺而面臨寒冬。
外資挺進(jìn)滬上房產(chǎn)
資料顯示，上海房地產(chǎn)去年成交總面積達(dá)1800萬平米，比2000年上升1／3，全年銷售量比新落成樓房還要多，而上海房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率上升高達(dá)6%，創(chuàng)歷史新高。
戴德梁行執(zhí)行董事、上海公司總經(jīng)理張國正先生在接受記者采訪時表示，比起90年代初期大泛泡沫的全國房地產(chǎn)業(yè)，上海如今的市場正逐步進(jìn)入正常的軌道。
就香港服務(wù)業(yè)的進(jìn)軍，張總?cè)绱私忉專耗壳埃麄�亞太區(qū)投資環(huán)境呈現(xiàn)疲態(tài)，甚至負(fù)增長，而投資者必然要尋找新的投資出路，相對而言，中國大陸尤其在上海，房產(chǎn)從業(yè)人士趨于理性，顯現(xiàn)出穩(wěn)健的態(tài)勢，這必然吸引大量外資進(jìn)入房產(chǎn)市場，香港房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)自然不會坐失良機(jī)。
他認(rèn)為，為期4天的博覽會不一定能取得立竿見影的效果，博得較大“斬獲”，但至少在市場接受中介服務(wù)業(yè)參與到整個行業(yè)開發(fā)過程方面，扮演了先行者的重要角色，這也表明了港資、外資對于上海市場的信心。
住宅檔次被逼提升
據(jù)2002年1月份中房指數(shù)顯示，上海綜合指數(shù)較上月上升6點(diǎn)，升幅為0.8%；其中住宅指數(shù)較上月上升6點(diǎn)，升幅為0.8%，辦公樓指數(shù)則較上月上升3點(diǎn)，漲幅為0.3%。可見，上海房地產(chǎn)價格在去年升幅10%的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持穩(wěn)中趨升的態(tài)勢。
相對于人氣飆升的滬上房地產(chǎn)業(yè)以及香港服務(wù)業(yè)的登灘，2002年上海樓盤的價格是否會出現(xiàn)猛漲呢？上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印?華教授提出8字預(yù)測———穩(wěn)步發(fā)展，小幅上揚(yáng)。
印教授認(rèn)為，目前在上海市場上已經(jīng)很難找到每平米3000-5000元價位的新建樓盤。原因是，現(xiàn)今舊區(qū)改造的成本高，從而拉高了房產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)成本。例如，政府為保護(hù)困難居民實施的市場化動遷補(bǔ)償，以前在“簡屋”方面可能每平米補(bǔ)償幾百元，現(xiàn)在虹口區(qū)就上升到三千多元。開發(fā)商的建設(shè)成本相應(yīng)拉高。對于開發(fā)商而言，解決成本上揚(yáng)有兩個辦法———提高樓房容積率和提升住宅的檔次。前者必然擴(kuò)展城市的鋼筋水泥之林，不利于城市發(fā)展，后者便成為主要趨向，這將造成今后普通工薪階層買房越來越困難。
中高檔大戰(zhàn)一觸即發(fā)
分析此次香港房地產(chǎn)服務(wù)博覽就能發(fā)現(xiàn)：低收入階層的商品房或經(jīng)濟(jì)適用房市場，只需要簡單的物業(yè)前期預(yù)算及后期管理，而香港物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商的收費(fèi)在國內(nèi)哪怕是堪稱“極點(diǎn)市場”的京滬穗深也難以望其項背，顯然，港商服務(wù)定位大多還是瞄準(zhǔn)了上海的高檔住宅群。
戴德梁行上海公司張國正總經(jīng)理與印教授的看法不謀而合，但他是憑市場操作實踐來看待的：每平米2000-4000的價位在兩三年前就有很多開發(fā)商往上推了，但這個市場潛力還是很大，現(xiàn)在的熱點(diǎn)在7000元左右的價位，但到15000元以上又是空白，出現(xiàn)了兩頭空中間塞的現(xiàn)象。張總估計，今年上海樓市活躍程度不會比2001年低，而境外小投資者將成為一個重要的動力。
兩位專業(yè)人士也同時指出，上海房產(chǎn)發(fā)展目前并不太平均，經(jīng)過一段時間，中高檔樓盤大戰(zhàn)有可能再次發(fā)生，如果開發(fā)商做不好市場定位，一味盲目開發(fā)性價比不合適的產(chǎn)品，必然陷入到大戰(zhàn)之后的泥潭。印教授認(rèn)為，如果內(nèi)地開發(fā)商都搞中檔偏高，那么每平米6000-8000元的房屋將大量涌現(xiàn)，兩三年之后，居民收入水平跟不上的話，將出現(xiàn)此類樓盤的結(jié)構(gòu)性供過于求，在市場自發(fā)調(diào)節(jié)下，必然會重新出現(xiàn)一輪降價競爭。
樓市泡沫長不大
“客觀而言，上海房地產(chǎn)市場的泡沫不能說一點(diǎn)沒有，個別樓盤的確存在無視市場規(guī)律，炒概念的現(xiàn)象”，印?華教授如是說。
但對于個別泡沫會否擴(kuò)大到滬上整個房地產(chǎn)業(yè)，印教授的回答十分堅定———“不可能”。他說，“在上海，無論是老百姓、發(fā)展商，還是政府，都比過去愈加成熟”。這些從一個案例中可以或多或少窺見：在馬橋開發(fā)的一個別墅群，開發(fā)商最先策劃的定價在每平米5000元左右，之后原開發(fā)商轉(zhuǎn)手給一位入滬的北京老板，想通過“炒概念”、“軟住宅”的北京理念將每平米房價驟然提升到1000美金，結(jié)果一年下來，賣房數(shù)維持在個位，相反，近4000-5000元的其他別墅群銷售火爆。
印?華教授的另一個理由是，上海的政策實力。這位自1997年擔(dān)任“房地產(chǎn)業(yè)如何成為國家經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)”國家課題研究組組長的教授對記者歷數(shù)了一個個提案的實現(xiàn)：降低契稅、降低交易手續(xù)費(fèi)、延長按揭期限、降低首付款比例、個調(diào)稅購房可以抵扣、已售公房上市交易等，“這些在包括北京、廣州等全國其他城市都未能完全實現(xiàn)的方案，在上海已成為給房地產(chǎn)業(yè)各方帶來實惠的現(xiàn)實”。
晨報記者王驥飛
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