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本報記者呂壯
北京市民普遍關心的問題之一是商品房價格居高不下。去年，北京市商品住宅平均價格為每平方米4700元，是全國平均價格的1倍多，上半年銷售面積增長13%，而銷售額卻增長了41%，增幅高達25.8%，2000年北京城鎮居民人均可支配收入10350元，平均每戶收入約3.4萬元，買一套80平方米的住房需資金約37.6萬元，房價與家庭收入之比高達11：1，遠遠高于 發達國家和國內其他城市。怎樣解決北京商品房價格居高不下的問題？全國政協委員、北京市城市規劃設計院總建筑師王東在兩會期間對此進行了分析和建議。
王東委員首先分析了北京商品房價格居高不下的主要原因：
一、土地成本高，炒作現象比較普遍。毛地價由土地出讓金和城市基礎設施配套建設費兩部分組成。北京市區土地毛地價隨區位不同，每平方米從600到950元不等，土地炒作現象比較普遍。據統計，截至2000年底，北京市有房地產開發企業3929家，而真正具備開發能力的只有500多家，其他企業則忙于“圈地造城”，其中有相當一部分是在炒地皮，一個項目往往幾易其手。炒地皮成本攤入商品房成本，成為房價偏高的重要原因。同時，有些開發企業缺乏實力無法建設，一些則持地觀望，等待高價，又造成大量土地閑置。
二、征地拆遷成本高。北京樓面拆遷費用按平均容積率計算，二環以內每平方米3000至4600元，三環到四環之間每平方米1400至2900元，近郊房地產開發征用耕地補償費也在每畝30萬至40萬元。征地拆遷費占商品住宅開發總成本的30%-40%。征地拆遷費用過高帶動商品房價上漲，而商品房價上漲又帶動拆遷補償費增長，形成惡性循環。
三、市政配套行政事業費高。北京市征收的大市政配套費、四源費(供水、污水排放、燃氣、供熱)、道路等用地代征費均高于其他城市，而且在征收各種市政配套費后，許多配套項目仍由房地產開發企業承擔，加大了建設成本。
四、開發企業的高回報率和最大利潤也是房價提升的重要原因。
五、供求比例失調，市場需求量大。現高檔住宅供應量大，市場前景堪憂；經濟適用房市場前景看好，供應量卻明顯不足。2000年北京經濟適用住房開工267萬平方米，2001年銳減為150萬平方米，實際開工僅為34.6萬平方米。北京市今后5年內需拆遷34萬戶，每年至少需要200萬平方米的經濟適用房。經濟適用房供需矛盾十分突出。
針對上述情況，他提出以下建議：
一、加強政府對住房市場的宏觀調整。一是要在對市場發展走勢、供求關系進行深入全面分析的基礎上，確定房地產業發展速度和規模，制定相應的政策。二是要研究水資源、土地資源、環境資源的容量和支撐能力，提出房地產中長期發展戰略，加強總量控制。三是重視住房發展計劃的制定，完善住房供應體系，解決和改善工薪階層住房條件。根據市場導向制定中長期規劃。
二、規范土地市場。要堅決改變土地供應無度、無序的狀況，下決心克服目前一哄而起的“圈地運動”，規范、完善房地產一級市場，制止搶購土地、狂炒地皮的行為。建立土地使用制度和適應城市建設發展需要的土地供應計劃。建立土地一級市場，以城市規劃為目標，以經濟發展為依托，以土地供應計劃為基礎，逐步建立國有土地收購儲備制度，以規范的行為，投放市場，改變目前土地隨項目走的審批制度，加強對土地的宏觀總量控制及土地供應的源頭管理。
三、堅持推進經濟適用住房建設，為工薪階層的工作和生活創造最基本的住房條件。在規范房地產開發市場的同時，要從住房建設、管理體制、方針政策方面制定保障工薪階層、低收入群體利益的社會保障政策，有利于中低收入家庭購買經濟適用住房，為最低收入家庭提供廉租住房。面向工薪階層，開放、培育住房二、三級市場，鼓勵居民賣小房、買大房；賣舊房，買新房；賣次房、買好房，通過換購住房，擴大住房消費。引導開發企業根據市場需求，不斷調整戶型、面積和價位，使投入市場的住宅多元化。同時，政府應根據市場經濟的規律，對房屋價格的利潤構成給予適當的約束，使住房價格逐步趨向合理。
背景
望樓興嘆
國家統計局統計表明，2001年上半年北京市房價平均上漲了25%，每平方米售價高達4771元，是全國平均售價的兩倍，漲幅也居全國之首。而中國經濟景氣監測中心對北京消費者進行的調查顯示，申奧成功，在開發商欣喜的同時，消費者更多在望樓興嘆。
北京成功申辦2008年奧運會，房地產市場隨之升溫。早有心理準備的消費者對此表現出認同的態度，接受調查的消費者，60.9%宣稱當初就曾判斷一旦申奧成功，房價肯定上升。
談到房價上漲與收入的關系，在接受調查的消費者中，55.2%的人認為“房價的漲幅將高出我收入的漲幅”，15.2%認為兩個漲幅基本持平，也有4.8%自信地宣稱“房價的漲幅將低于我收入的漲幅”，表示“很難說”的人24.8%。目前，北京市的房價與居民家庭年收入的比例為1：22.5，遠遠高出全國平均水平，而對房價漲幅高出收入漲幅的預期，很可能會繼續拉大這一比例。
面對房價上漲過快、收入增長卻相對滯后的狀況，消費者將作何打算？40%表示將考慮避開高溫地段，38.6%暫時沒有主意，10%表示會隨遇而安更多忍耐，分別有5.7%、5.7%表示將求助親戚朋友、等待政府解決。反映出居民收入增幅尚低、收入來源單一的問題。政府試圖以提升居民收入、發放住房補貼、拓展信用貸款等舉措來解決問題，并且問題也真的因此得以緩解，但若要從根本上解決購房瓶頸，還需要采取綜合配套措施。
新房子價高，消費者望而卻步，那么二手房是未來的考慮目標嗎？調查顯示，33.2%表示“我當然考慮”，44.2%表示“我繼續關注”，以上計有近八成的消費者支持二手房市場和潛在市場；只有22.6%明確表示“我不會考慮”。
問及消費者的購房計劃，22.5%表示三年內有購房計劃，23.5%表示五年內有購房計劃，而超過一半、54%表示五年內都不會考慮購房。這不能不說明北京房地產價格過高使人望而卻步。
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