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□周宏
中國人民銀行宣布降息的消息一出，人們大都確信這是一個利好消息，特別會促進老百姓的貸款消費。比較容易地就可以算出此次降息能給百姓減少多少利息負擔。政策公布的第一天就有專業人士為老百姓貸款買房算了一筆賬。以降息后新辦理20萬元20年期的個人商業貸款為例，總共可減少利息負擔14496元。那么在20年里省下1萬多元，這點實惠能誘發樓 市出現井噴行情嗎？從以前7次降息的經驗來看，第8次降息能給樓市帶來多少景氣上升空間呢？
降息是支持樓市政策的延續
人民大學教授鄭華認為，對于降息政策的影響不能估計過于樂觀，急于看到明顯的效果，但也不能認為不會有什么效果，可以肯定樓市景氣仍有上升的空間。
首先應該看到，第8次降息政策是以國際經濟發展放緩，國際金融市場出現降息潮，而我國經濟受國際經濟大環境的影響也出現了經濟增長速度放緩。政策的出臺對樓市的影響只是這項政策效果的一個局部。它對于樓市的影響肯定不會有點石成金之效果。
其次還應該認識到，降息、減稅、增加收入是政府擴大內需，特別是支持住房產業發展的一貫的政策，第8次降息也只能理解為是在原來的政策方向內的繼續。前幾次的降息政策也是配合了減稅，發住房補貼，搞貸幣拆遷，公積金存貸脫鉤，二手房上市等一系列政策一起起作用的。單獨的政策是不會有明顯的效果的。所以第8次降息政策要配合若干次減稅和住房補貼的兌現才能對樓市起到明顯的利好作用和效果。
前七次降息帶動樓市景氣
以前的幾次降息政策，對經濟的積極作用還是很明顯的，在1997年亞洲金融危機過后，單從樓市的表現上看，由于我國政府拉動內需的一系列政策的出臺，包括幾次降息，還是抵消了亞洲金融危機的影響。從1997年以來的國房景氣指數與幾次降息政策出臺的時間對照可以看出，1996年8月第一次降息以后，國房景氣指數仍繼續了7個月的下降。到1997年3月就止跌回升，以后我國政策接連5次出臺降息政策，于是出現了從1997年3月到1999年1月連續22個月的上升。而這段時間正是亞洲金融危機初現征兆并開始波及我國的時期，從1999年2月起到1999年10月是連續8個月的景氣下降時期，其間于1999年6月我國政府第7次降息，從1999年10月起到2001年4月又是連續18個月的景氣上升時期。事實證明降息政策如果配合其他相應政策，對市場的帶動影響是十分明顯的。
另外，房地產行業是一個受政治、經濟、國際環境影響非常大的行業，同時它也有著自身的波動周期。所以即使不考慮降息政策的利好影響，依房地產周期本身波動規律性來推斷，樓市還會有所升溫。因為從1992年到現在國房景氣指數最高達到過120點，而近兩年的國房景氣指數最高點是106點左右，所以估計要達到一個正常水平比如110點，還有一定的空間。
房地產行業凈資產收益率提高0.21%
西南證券研發中心分析師王德勇認為，地產行業將是降息的最大受益行業者之一。我國房地產行業的資產負債率一直維持在75%以上，其中銀行貸款的比例相當大，1999年至2001年房地產企業的銀行貸款之和約為4200.3億元，由于地產企業中長期貸款的比例較高，估計整個行業銀行長期貸款余額約為3360.24億元，貸款利率下降0.5%，地產行業每年可減少利息負擔16.80億元，2000年末我國地產行業凈資產為5302.91億元，由此可知本次降息將使地產行業凈資產收益率提高0.21%(所得稅率均按33%計算)。
消費者購房支出平均下降2.69%
目前個人購房比例已經超過90%，同時個人購房中絕大多數都使用銀行貸款，而且這兩個比例都在迅速提高，在此假設住宅消費中全部使用銀行貸款，貸款期限平均為15年，本次降息后，住宅消費貸款利率(指商業貸款利率，目前公積金貸款利率尚未進行相應調整)從5.58%降至5.04%，首付款比例按平均30%計算，消費者的房款支出將減少2.69%，這相當于住宅價格平均下降2.69%。由此將進一步促進住宅消費。
地產股平均上漲0.07元
截至2001年6月30日，我國房地產上市公司長期銀行借款平均為1.19億元，貸款利息下降0.5%，上市公司平均每年可減少利息支出59.5萬元，相應凈利潤將增加50.58萬元(所得稅按15%計算)，房地產上市公司平均總股本為2.18億股，由此可知本次降息將使房地產上市公司每股收益平均提高0.0023元，按目前房地產上市公司平均30倍的市盈率計算，房地產上市公司股價平均每股上漲0.07元。當然這里只計算了本次降息的直接影響，如果考慮到降息的所有影響，上漲幅度肯定大于這一數字。
《市場報》(2002年03月04日第二版)
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