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北京市新起點(diǎn)律師事務(wù)所許要強(qiáng)
目前北京市已購(gòu)公有住房取得房產(chǎn)證后即可上市，這將對(duì)平抑北京市的房?jī)r(jià)起促進(jìn)作用，也將會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，從而使以往交易不多的北京住宅二級(jí)市場(chǎng)變得活躍起來(lái)。但公房大量進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，也將會(huì)產(chǎn)生一系列的問(wèn)題，下面筆者就以成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買本單位的公房后再進(jìn)行交易時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意的問(wèn)題作一些說(shuō)明。
以前，公房都是以分配的方式分給本單位的職工居住，隨著住房制度的改革，單位逐漸按照房屋的成本價(jià)售房給本單位的職工。為了加快房改的進(jìn)程，北京市鼓勵(lì)一些單位按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)出售公有住房，2001年6月18日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局與北京市人民政府住房制度改革辦公室聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于單位按市場(chǎng)價(jià)向職工出售公有住房有關(guān)問(wèn)題的通知》。依據(jù)該通知，單位在按照市場(chǎng)價(jià)格出售公房時(shí)，首先需要取得權(quán)屬證明，其次是繳納土地出讓金，單位購(gòu)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已繳納出讓金的商品房，在按照市場(chǎng)價(jià)向職工出售時(shí)，不再補(bǔ)繳土地出讓金；單位自建、聯(lián)建以及其他方式取得的尚未繳納出讓金的住房，需到市國(guó)土房管局土地出讓處補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，在繳納土地出讓金后才可按照市場(chǎng)價(jià)格出售給職工。
那么，以成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，是否存在產(chǎn)權(quán)上的區(qū)別？在再行轉(zhuǎn)讓時(shí)又有什么不同呢？
以成本價(jià)購(gòu)得的房屋，雖也可以取得房屋所有權(quán)，但它不同于完全意義上的商品房房屋所有權(quán)，其房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金等的標(biāo)注，而以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的公房，則可以取得商品房房屋所有權(quán)證。因此，以成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得的住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)亦有所不同。
以成本價(jià)購(gòu)買的房屋，在再行轉(zhuǎn)讓時(shí)，出售方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增殖稅和個(gè)人所得稅等，而對(duì)于買受方來(lái)說(shuō)，則需繳納土地出讓金、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、印花稅、契稅等。但應(yīng)當(dāng)注意，以成本價(jià)購(gòu)買的房屋在二次交易時(shí)則無(wú)需繳納土地出讓金，因?yàn)樵诘谝淮紊鲜薪灰字幸牙U納了土地出讓金，所以此時(shí)已完成了向個(gè)人私房的轉(zhuǎn)化，而個(gè)人私房在交易時(shí)是不用繳納土地出讓金的。另外，對(duì)于以成本價(jià)購(gòu)買公有住房的產(chǎn)權(quán)人，在自己主動(dòng)補(bǔ)繳土地出讓金后，其房屋也可作為商品房進(jìn)行上市交易。
以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的公有房屋，由于已經(jīng)取得了商品房屋所有權(quán)證，在性質(zhì)上等同于私房，所以，在進(jìn)行二次交易時(shí)，買賣雙方只需按國(guó)家規(guī)定繳納契稅即可，不需再繳納土地出讓金。
因此，綜上所述，如果你想購(gòu)買已購(gòu)公房，應(yīng)先了解對(duì)方是以什么價(jià)格從單位購(gòu)買公房的？土地出讓金是否已經(jīng)繳納？如對(duì)方是以成本價(jià)從其單位購(gòu)買房屋，且未繳納土地出讓金，那你在購(gòu)買他的房屋時(shí)則需另外繳納土地出讓金；如對(duì)方是以市場(chǎng)價(jià)從其單位購(gòu)買的房屋，那你就不需要再另外繳納土地出讓金了。這一點(diǎn)購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)清楚，并且針對(duì)以上不同的情況，在同賣方商議價(jià)格時(shí)加以考慮。
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