本報(bào)綜合新華社消息 2001年被稱作是北京房地產(chǎn)市場的冬季。
據(jù)統(tǒng)計(jì),去年北京商品住宅均價(jià)約為4700元/平方米,同期全國商品房住宅平均銷售價(jià)格約為2000元/平方米,北京商品住宅價(jià)格高出全國平均價(jià)格一倍多。去年上半年,北京房價(jià)上漲25%,漲幅居全國首位。
而統(tǒng)計(jì)表明,北京年人均收入1.1578萬元,戶年均收入約3萬元,房價(jià)收入比(套商品房總價(jià)/家庭年收入)達(dá)到11:1,而業(yè)內(nèi)認(rèn)為比較合理的房價(jià)收入比是4:1。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,北京樓市對(duì)普通人關(guān)注不夠。上海中等家庭收入的人已經(jīng)進(jìn)入市場,北京買房都是高收入者,中等收入者很難進(jìn)入市場。北京人需要的是一套售價(jià)在30萬元到50萬元左右的房子,而北京供應(yīng)的樓價(jià)卻在60萬元到70萬元左右一套。
北京房價(jià)為何居高不下專家認(rèn)為,首先是地價(jià)問題,北京土地的供不應(yīng)求,調(diào)控乏力使北京地價(jià)過高。
二是房地產(chǎn)開發(fā)前期成本和稅費(fèi)高。一些開發(fā)商談到,在北京作項(xiàng)目費(fèi)用大,辦什么事情頭緒很多,發(fā)展商想薄利多銷都不可能,羊毛出在羊身上,最后都攤在房價(jià)中。在稅費(fèi)政策方面,以上海為例,上海的契稅一律是總價(jià)的0.75%,北京購買新房的契稅120平方米以內(nèi)交2%,120平方米以上要交4%。租賃房屋的綜合稅費(fèi)要達(dá)到10%以上。
三是北京城區(qū)、郊區(qū)差距明顯。以北京和上海相比較,北京在城市化進(jìn)程中采用“攤大餅”的方式,城市建設(shè)從市中心向外一圈一圈擴(kuò)展到四環(huán)、五環(huán),五環(huán)以內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善。上海的交通發(fā)展和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是按點(diǎn)式布局,房地產(chǎn)項(xiàng)目分布比較合理,沒有出現(xiàn)某一地段項(xiàng)目集中扎堆的現(xiàn)象。因此,北京城郊差距明顯,房價(jià)差距較大。在上海,由于城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大,城郊差距不明顯,沒有出現(xiàn)北京這樣明顯的郊區(qū)化居住概念。
四是項(xiàng)目炒作對(duì)市場起到推波助瀾作用。房地產(chǎn)市場有一種說法,“創(chuàng)新在廣東,品質(zhì)在上海,炒作在北京”。
五是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度緩慢。北京的房價(jià)之所以能夠保持較高的水平,一方面是來自全國各地包括北京市的有實(shí)力的企業(yè)和高收入的個(gè)人購買力的支撐,另一方面是實(shí)物分房時(shí)期集團(tuán)購買的支撐。這個(gè)形勢在1998年停止實(shí)物住房分配,實(shí)行住房貨幣化分配之后,正在逐步發(fā)生改變。
專家認(rèn)為,加快房地產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程,這是促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的重要一步。
以上海為例,上海市在房價(jià)、稅費(fèi)政策各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)調(diào)控和管理,初步形成了整個(gè)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。在商品住宅價(jià)格方面,通過嚴(yán)格控制土地市場供應(yīng)、控制建造成本等措施,上海的商品住宅價(jià)格為3000元至3600元平方米。房價(jià)收入比約7:1,已經(jīng)接近比較合理的房價(jià)收入比例。
由于入市門檻低,手續(xù)便捷,稅費(fèi)較低,上海的房地產(chǎn)市場十分活躍。一些人將公房出售后,貸款買房改善居住條件。一些人將買來的公房出租,同時(shí)將房產(chǎn)證抵押,貸款買新房,把工資的一部分和出租房屋的租金加在一起還銀行的分期貸款,實(shí)行以房養(yǎng)房。
據(jù)統(tǒng)計(jì),2001年,上海商品房交易1767萬平方米,北京銷售商品房1205萬平方米;上海二手房交易15.6萬套,1031萬平方米,占已購公房的10%以上,北京二手房上市3500套,僅占已購公房的0.3%。上海登記備案的出租房8萬余套,1036萬平方米,北京出租房屋市場基本沒有啟動(dòng),還處于私下交易階段。從比較可以看到,上海的房地產(chǎn)市場商品房成交、二手房上市、租賃住房屋均超過上千萬平方米,已經(jīng)形成三分天下的格局。北京僅有商品房交易一項(xiàng)支撐,交易量仍不及上海。
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