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 新華社記者 孫玉波
2001年被稱作是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬季。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2001年北京商品住宅新開(kāi)盤(pán)數(shù)量增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)增加，房地產(chǎn)投資額、土地開(kāi)發(fā)面積等各項(xiàng)指標(biāo)均增長(zhǎng)顯著，但銷(xiāo)售面積增幅緩慢，商品房銷(xiāo)售面積低于竣工面積，一些項(xiàng)目或明或暗地出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的感覺(jué)是，北京的房地產(chǎn)不好做了。
1.北京房?jī)r(jià)高出全國(guó)均價(jià)2700元
2001年底，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大景觀是回龍觀小區(qū)的購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)：成千上萬(wàn)的購(gòu)房者半夜來(lái)到售樓處，排著長(zhǎng)隊(duì)領(lǐng)房號(hào)，與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清形成鮮明的對(duì)比。盡管2萬(wàn)多名購(gòu)房者只有三分之一的人能夠拿到房號(hào)，而房子建好還要等到兩年以后，現(xiàn)場(chǎng)卻沒(méi)有一個(gè)人放棄，大家都盼望自己能夠成為其中的幸運(yùn)者。
回龍觀的房子如此大受歡迎，原因之一是房?jī)r(jià)比較低，2600元一平米，這是北京老百姓能夠接受的價(jià)格；原因之二是，正在修建的地鐵五號(hào)線將從這里經(jīng)過(guò)，能夠解決下一步的交通問(wèn)題。而主要的原因是北京的房?jī)r(jià)太高了，回龍觀這個(gè)價(jià)位的房子太少了。
買(mǎi)房最重要的是價(jià)格和位置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年北京商品住宅均價(jià)約為4700元/平方米，同期全國(guó)商品房住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格約為2000元/平方米，北京商品住宅價(jià)格高出全國(guó)平均價(jià)格一倍多。去年上半年，北京房?jī)r(jià)上漲25%，漲幅居于全國(guó)首位。
從區(qū)域分布來(lái)看，北京的商品住宅每平方米價(jià)格：市中心1萬(wàn)元左右，三環(huán)以內(nèi)8000元左右，五環(huán)以內(nèi)5000元左右，4000元以下的房子分布在郊區(qū)，位置是價(jià)格的分水嶺。北京市場(chǎng)上提供的房源呈兩頭小、中間大的特點(diǎn)。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，2001年北京共推出222個(gè)新項(xiàng)目，其中經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目2個(gè)，高檔項(xiàng)目4個(gè)，多數(shù)項(xiàng)目集中在4000至6000元/平方米的價(jià)位上。
從北京市民的收入水平看，北京的房?jī)r(jià)顯然太高了。統(tǒng)計(jì)表明，北京年人均收入1.1578萬(wàn)元，戶年均收入約3萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比(套商品房總價(jià)/家庭年收入)達(dá)到11:1，而業(yè)內(nèi)認(rèn)為比較合理的房?jī)r(jià)收入比是4:1。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市對(duì)普通人關(guān)注不夠。上海中等家庭收入的人已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，北京買(mǎi)房的都是高收入者，中等收入者很難進(jìn)入市場(chǎng)。北京人需要的是一套售價(jià)在30到50萬(wàn)元左右的房，而北京供應(yīng)的樓價(jià)卻在60到70萬(wàn)左右一套。北京交易量上不去的原因在于老百姓買(mǎi)不起。
相對(duì)于偏高的房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)管理與服務(wù)等問(wèn)題帶來(lái)的糾紛更讓購(gòu)房者止步不前。2001年，北京樓市上開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者糾紛不斷，甚至大打出手。京城樓市流行的經(jīng)典故事之一是：購(gòu)房者：我想在這里買(mǎi)房，你們現(xiàn)在有多少戶入住？開(kāi)發(fā)商：100多戶。購(gòu)房者：我不買(mǎi)了。住戶太少，以后有了糾紛不好串連。由此，可以看到北京購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商不信任的心態(tài)。
2.高房?jī)r(jià)從何而來(lái)
價(jià)格實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中種種問(wèn)題的集中體現(xiàn)。從北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)問(wèn)題牽涉到土地供應(yīng)、稅費(fèi)政策、城市規(guī)劃等各個(gè)方面。
地價(jià)問(wèn)題北京土地的供不應(yīng)求，調(diào)控乏力使北京地價(jià)過(guò)高。北京“十五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中提到，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題是土地市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地開(kāi)發(fā)和批租沒(méi)有真正納入計(jì)劃管理，總量控制薄弱，政府宏觀調(diào)控乏力，土地批租的運(yùn)作方式以生地、協(xié)議出讓為主，不利于建立公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序；土地開(kāi)發(fā)和批租的政策，政出多門(mén)，極不規(guī)范，土地調(diào)整難以按計(jì)劃進(jìn)行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期成本和稅費(fèi)高一些開(kāi)發(fā)商談到，在北京做項(xiàng)目費(fèi)用大，辦什么事情頭緒很多，發(fā)展商想薄利多銷(xiāo)都不可能，羊毛出在羊身上，最后都攤在房?jī)r(jià)中。在稅費(fèi)政策上，以上海為例，上海的契稅一律是總價(jià)的0.75%，北京購(gòu)買(mǎi)新房的契稅120平米以內(nèi)交2%，120平米以上要交4%。租賃房屋的綜合稅費(fèi)要達(dá)到10%以上。
北京城區(qū)、郊區(qū)差距明顯以北京和上海相比較，北京在城市化進(jìn)程中采用“攤大餅”的方式，城市建設(shè)從市中心向外一圈一圈擴(kuò)展到四環(huán)、五環(huán)，五環(huán)以內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善。上海的交通發(fā)展和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是按點(diǎn)式布局，房地產(chǎn)項(xiàng)目分布比較合理，沒(méi)有出現(xiàn)某一地段項(xiàng)目集中扎堆的現(xiàn)象。因此，北京城郊差距明顯，房?jī)r(jià)差距較大。在上海，由于城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城郊差距不明顯，沒(méi)有出現(xiàn)北京這樣明顯的郊區(qū)化居住概念。
項(xiàng)目炒作對(duì)市場(chǎng)的推波助瀾房地產(chǎn)市場(chǎng)有一種說(shuō)法，“創(chuàng)新在廣東，品質(zhì)在上海，炒作在北京”，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)不乏概念，陽(yáng)光樓盤(pán)，精典花園，水景住宅等等。但是應(yīng)該看到，絕大多數(shù)老百姓收入不高，住房情況不樂(lè)觀，老百姓不需要概念，需要的是符合實(shí)際，能夠滿足居住需求的房子。一些開(kāi)發(fā)商片面追求高利潤(rùn)，提出“不是為沒(méi)有房子的人蓋房子，而是要為有錢(qián)的人蓋房子”，要搞電子化住宅、互聯(lián)網(wǎng)家庭等，貪大求洋，追求高利潤(rùn)。據(jù)介紹，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率在20%以上，前幾年在北京可以達(dá)到30%。
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度緩慢2000年北京經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工267萬(wàn)平方米，峻工150萬(wàn)平方米。2001年計(jì)劃建設(shè)150萬(wàn)平方米，但實(shí)際開(kāi)工34.6萬(wàn)平方米。另外，2000年經(jīng)濟(jì)適用房地供應(yīng)量19.7萬(wàn)平方米，僅為1999年的25.8%。
北京的房?jī)r(jià)之所以能夠保持較高的水平，一方面是來(lái)自全國(guó)各地包括北京市的有實(shí)力的企業(yè)和高收入的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力的支撐，另一方面是實(shí)物分房時(shí)期集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的支撐。這個(gè)形勢(shì)在1998年停止實(shí)物住房分配，實(shí)行住房貨幣化分配之后，正在逐步發(fā)生改變。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的調(diào)整和消化階段，這一變化在樓市價(jià)格上集中反映出來(lái)。對(duì)于2001年北京的樓市，一些媒體的評(píng)價(jià)是“北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)正在低下那高昂的頭”。
3.讓百姓買(mǎi)得起房
北京的房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？對(duì)于北京房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，針對(duì)目前5000至8000元/平方米的中高檔商品房供過(guò)于求的情況，這一價(jià)位的商品房有可能出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)。但降幅不會(huì)過(guò)大。對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一方面需要房?jī)r(jià)降下來(lái)，另一方面更需要的是調(diào)整商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，真正讓普通百姓“踮踮腳”就能買(mǎi)得起房。
針對(duì)北京市經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，北京市有關(guān)部門(mén)正在采取措施，即加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)只是降低房?jī)r(jià)，滿足百姓住房需求的一個(gè)方面，更為重要的是，加快房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程，這是促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的重要一步。
以上海為例，上海市在房?jī)r(jià)、稅費(fèi)政策各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)調(diào)控和管理，初步形成了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。在商品住宅價(jià)格方面，通過(guò)嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)供應(yīng)、控制建造成本等措施，上海的商品住宅價(jià)格為3000至3600元/平方米。房?jī)r(jià)收入比約7:1，已經(jīng)接近比較合理的房?jī)r(jià)收入比例。從稅費(fèi)方面來(lái)看，上海實(shí)行政府讓利于百姓的政策，交易契稅為0.75%(按1.5%征收，政府補(bǔ)貼一半)大大低于其他城市的水平(普遍為1.5%至2.5%)，租賃稅按綜合稅率的5%執(zhí)行，還允許貸款買(mǎi)房人以貸款還息部分抵扣個(gè)人所得稅。
由于入市門(mén)檻低，手續(xù)便捷，稅費(fèi)較低，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍。一些人將公房出售后，貸款買(mǎi)房改善居住條件。一些人將買(mǎi)來(lái)的公房出租，同時(shí)將房產(chǎn)證抵押，貸款買(mǎi)新房，把工資的一部分和出租房屋的租金加在一起還銀行的分期貸款，實(shí)行以房養(yǎng)房。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年，上海商品房交易1767萬(wàn)平方米，北京銷(xiāo)售商品房1205萬(wàn)平方米；上海二手房交易15.6萬(wàn)套，1031萬(wàn)平方米，占已購(gòu)公房的10%以上，北京二手房上市3500套，僅占已購(gòu)公房的0.3%。上海登記備案的出租房8萬(wàn)余套，1036萬(wàn)平方米，北京出租房屋市場(chǎng)基本沒(méi)有啟動(dòng)，還處于私下交易階段。
據(jù)了解，2002年，北京市經(jīng)濟(jì)適用房將新開(kāi)工300萬(wàn)平方米，竣工200萬(wàn)平方米。但是，相比百姓的住房需求，200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)異于杯水車(chē)薪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京必須采取強(qiáng)有力措施，調(diào)整稅費(fèi)，降低門(mén)檻，盡快啟動(dòng)二手房市場(chǎng)和租賃房屋市場(chǎng)。同時(shí)，進(jìn)一步控制商品房?jī)r(jià)格、加快廉租房制度建設(shè)，加快住房補(bǔ)貼和住房公積金的發(fā)放。在政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)對(duì)企業(yè)引導(dǎo)的雙重作用下，讓越來(lái)越多的老百姓實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房的愿望。(本報(bào)記者王錚攝)
《京華時(shí)報(bào)》(2002年2月26日第十四版)
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