|
近日，來自國家統計局的消息，北京商品住宅房均價又以每平方米4716元的數字成了全國之冠，漲幅達到了3.5％，而北京市商品房均價更是高得驚人，達到了每平方米5061元，同期增長了2.9％。為抑制北京房價的持續攀升?1月29日?北京市市長劉淇在一次座談會上已明確表示?北京要大力降低房價?首要的措施便是控制地價。
北京房價與
家庭年收入比
高出國際慣例4倍至6倍，
入世奧運拉動內需等概念
地產商編造房價攀升的理由
“北京房價和家庭年收入比達到了13?1?這是一個高得離譜的數字�！币晃槐本┦姓䥇f委員多次跟蹤調查后得出結論。按照國際評估房價的標準?房價低于家庭收入的7倍至9倍算是合理范圍，而北京市民每戶年收入在3.4萬元人民幣左右，房價收入比達到了13?1以上，遠遠高出國際慣例4倍至6倍。
在北京?要想貸款買一套像樣的房子?花掉工薪階層一生的積蓄已是司空見慣。統計數據顯示，北京市三環以內以及亞運村地區的商品房均價幾乎都上了6000元，四環附近的住房也超過4000元。也就是說?買一套80平方米的住房，北京人至少需要付出40萬元人民幣左右。而來自上海房地產交易中心的消息說，上海房屋均價要比北京大約低1500元左右，其中61％的商品房售價在每平方米3000元至5000元之間；就連今年房價漲幅比較大的廣州(超過上海位居第二)房價均值也要比北京低得多。
“入世、奧運和擴大內需等概念對北京房地產市場的影響在短期內還將繼續存在，人們找到房價下降的理由依然很難。”支持房價攀升的人士一直堅持自己的理由，入世后，外資企業大舉進軍已成必然，商務設施潛伏巨大的市場需求；奧運也將會吸引全國乃至全世界更多的人來北京投資置業，加之國家宏觀調控仍以加大投資和拉動內需為主，房地產個人消費仍然將是今后國內經濟發展的重點方向，金融機構今年也將繼續保持貨幣信貸總量的適度增長，房地產個人信貸作為銀行新興的支柱業務品種，將成為重點發展對象。
盡管地產商希望房價越高越好，不過，北京房地產市場存在的供給需求錯位是有目共睹，中高檔住宅已經賣不動，開始打折讓利促銷；單價在4000元以下的普通商品住宅仍然是需求的主流，存在著巨大的供給缺口。
劉淇市長在1月29日的座談會上指出，北京房價高最主要的癥結在于北京的地價高。北京的房價主要是由3塊組成，建造費用管理成本和統一的稅費這兩塊對于房地產開發商來說都差不多，而主要的差距還是在地價和市政費用。據測算，北京市商品住宅項目的毛地價水平大致為：離市中心最近的地鐵環線以內約為每平方米700元至950元，即使是東、西、北四環及南三環以外也需每平方米600元；而地價在整個房屋成本中的比例可以達到三分之一。
北京市城鎮郊區的毛地價由土地出讓金和城市基礎設施配套建設費組成，其中土地出讓金大大高于別的城市是造成北京房價堅挺不下的重要原因。記者在對北京和上海的土地出讓金做的一個調查中發現，北京的土地出讓金通常情況下要比上海高出至少3倍。
杜絕土地炒作
北京控制地價泡沫
從源頭入手
多渠道供給攔住土地招標
據一些業內人士估計，北京規范土地交易市場，抑制地價上揚可能將從土地一級市場入手正本清源。目前，上海、廣州、深圳、南京等地已經先行一步，基本上已建立了土地一級市場和土地強制收購儲備機制，有計劃地通過拍賣、招投標等形式出讓土地，這不僅調控了開發企業規模，還實現了市場的優勝劣汰，減少了土地流通環節，擠壓了炒作的泡沫。
廣州市從去年4月開始執行新的土地出讓金繳納規定，拍得者受讓土地后7天支付總額的一半，余款必須在6個月內交清；逾期30天不能按約付款，國土局有權解除合同，追討違約賠償，并且對前期已收款項不予退還。在這種形勢下，土地資源就向有資金實力的企業靠攏，凈化了房地產市場。
北京市政府在控制地價方面已經采取了很多措施，比如北京市專門成立了土地儲備管理中心，試圖通過回收閑置土地等再進行重新開發，然后再通過招投標方式轉讓給開發商，以達到控制地價，降低房價的目的，但從目前看來，其收效仍然不是十分顯著。
在北京要想把招標拍賣真正實行好是一件很難的事情。因為許多土地的使用權沒在政府手中，拍賣往往不一定能降低交易成本，開發商通過私下交易拿到的地可能比拍賣的更便宜更好。去年2月北京市房地局公開拍賣廣渠門的幾塊地時應者寥寥，“沒有人這么傻，會拿一兩億元來買一塊可能只用幾百萬元，上千萬元就能‘幕后交易’的土地”，業內人士指出。
去年底，國土資源部副部長李元在一次重要會議上透露，要讓全國的土地市場也像證券市場那樣有一個“價格指數”，用價格杠桿來調控土地資產交易，以保證市場信息的公開性，杜絕土地市場的“黑箱操作”和“地下交易”。這個通過市場顯化地價，通過確定基準地價和信息的采集整理監測市場的消息無疑給消費者帶來了新的希望。但據記者了解，土地指數現在還處在一個制定階段，具體出臺的時間表還是一個未知數，具體實施辦法也還在討論之中，而其對控制地價到底能起到多大的作用還很難有一個具體的說法。
土地出讓缺乏市場化
地價居高不下
來源于土地失控
“協議轉讓”橫行京城
“除了土地出讓金高以外，土地出讓過程的不規范行為也是造成北京地價高的另一重要原因。炒地也好，通過關系來拿也好，完全沒有市場化。這與市場的開放程度和政府的運作過程有直接關系�！北本┵Y格最老的房地產代理商環宇信達行的總裁鄧智仁曾經這樣說過。
按照《土地管理法》的規定，土地使用權可以通過協議、招標、拍賣3種方式出讓，在上海、廣州、深圳、南京等城市紛紛推出土地招標拍賣制度的時候，北京實行這項制度的腳步多少顯得有點緩慢了。在北京，“協議出讓”依然是開發商取得土地使用權的主流方式，“幕后交易”由此肆意滋生蔓延。為征一塊黃金地段，幾個開發商圍著一個鄉長、鎮長互相哄抬地價的情形在北京房地產界屢見不鮮；根據安邦咨詢公司的報告，在北京市的熱點地區，土地轉讓方的要價上升幅度超過年率10％。
土地出讓金可以說是開發項目中一個亮點所在，比如，中央電視臺在北汽摩廠拿地，光是交給土地轉讓方的土地出讓金就有14億元，加上開發時要交給政府的土地出讓金，其數額可想而知。
在北京，土地只出讓給本地有開發權的房地產公司。外地或本地沒有開發權的企業要想取得土地的開發權，就只能和擁有大量土地儲備的“土地爺”們合資合作成立項目公司。
《金周刊》記者楊麗萍
 短信點歌，帶去你真摯的祝福！ 3500條閃電傳情，讓她想不看都不行
| 
