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為了維護(hù)借貸雙方的合法利益，中國人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定，一年期以上的個(gè)人住房貸款利率實(shí)行一年一定政策，借貸期內(nèi)凡遇國家利率調(diào)整，借款銀行應(yīng)于次年1月1日開始按相應(yīng)利率檔次減檔執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。例如，1998年執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)減擋后應(yīng)為7.65%，由于12月7日利率調(diào)整，所以從1999年1月1日起應(yīng)調(diào)整按7.20%計(jì)收利息；99年6月10日，國家對(duì)利率又進(jìn)行了調(diào)整，因此，從2000年1月1日起應(yīng)調(diào)整按5.94%計(jì)收利息。自1996年5月1日以來，國家已是連續(xù)7次下調(diào)利率，如果今后利率上調(diào) ，借款銀行也同樣是從次年1月1日起按新利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收利息。
作為消費(fèi)者特別是借款人，應(yīng)該澄清的一個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)就是不要認(rèn)為在利率調(diào)整的當(dāng)月，借款銀行即按新的利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收利息。但是，據(jù)了解，目前一部分辦理購房貸款的商業(yè)銀行的基層機(jī)構(gòu)，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，利率未按一年一定執(zhí)行操作的問題比較突出，在當(dāng)前利率下調(diào)的情況下存在多收貸款人利息的問題，而且具有一定的普遍性。分析其原因，主要有以下幾個(gè)方面：
一是商業(yè)銀行認(rèn)識(shí)上有偏差。不少開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行普遍認(rèn)為，借款合同一經(jīng)簽訂，確定的利率作為合同的主要條款之一，就應(yīng)固定不變才對(duì)，硬性規(guī)定一年期以上的個(gè)人住房貸款利率實(shí)行一年一定，沒有顧及到經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)利益，有失公允。有關(guān)人士分析認(rèn)為商業(yè)銀行這種認(rèn)識(shí)上的偏差，主要是緣于近年來國家在連續(xù)下調(diào)利率。
二是低收益導(dǎo)致商業(yè)銀行缺乏積極性。目前，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款，其資金大多來源于定期儲(chǔ)蓄存款，資金的歷史成本較高，業(yè)務(wù)收益率本來就不高，在利率連續(xù)下調(diào)的情況下，加之個(gè)人住房貸款利率又是減擋執(zhí)行，致使商業(yè)銀行獲利甚微，因而承辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)在思想上缺乏一定的積極性。
三是調(diào)整手續(xù)煩瑣，承辦銀行嫌麻煩。按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人住房貸款利率一旦調(diào)整，借款銀行必須先對(duì)每筆貸款重新核定利率，測(cè)算每月還本利息的金額，再逐個(gè)通知到借款人，并且要重新簽訂借款合同。具體操作手續(xù)煩瑣，工作量大。另外，如果是政策性個(gè)人住房貸款，則又牽扯到當(dāng)?shù)氐淖》炕鸸芾碇行模芾碇行挠捎趯?duì)得率政策可能并不十分掌握，甚至可能從部門利益出發(fā)，提出一些不合理的要求。這些客觀上的因素，造成承辦銀行落實(shí)購房貸款得率一年一定政策規(guī)定上產(chǎn)生怕麻煩的畏難情緒。
四是外部監(jiān)督乏力。主要是基層人民銀行對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)辦的此項(xiàng)業(yè)務(wù)監(jiān)督不及時(shí)、不全面。同時(shí)，借款人因缺少必要的金融專業(yè)知識(shí)，對(duì)個(gè)人住房貸款利率實(shí)行一年一定的規(guī)定不了解，也就談不上用金融規(guī)章保護(hù)自己的合法利益了。
作為承辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行要增強(qiáng)自律意識(shí)，依法經(jīng)營。同時(shí)，借款人對(duì)有關(guān)政策規(guī)定也要做到心中有數(shù)，自覺維護(hù)自身的合法利益。
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