本報記者 孫繼斌
近兩年,北京的房地產可謂熱得不行;同時,消費者對商品房的投訴也日趨增多。據北京市消費者協會統計,從1995年至今的6年多時間里,市消協受理這類案件達上千件。去年更是房地產投訴的高峰年,僅上半年就有200余件。這其中,物業管理糾紛占了很大比重且有上升的趨勢。如“第一商城”保安打傷業主事件,去年10月發生直至最近才和解的“都會 華庭”業主與開發商糾紛事件;特別是最近發生的“鵬潤家園”業主被打事件、“銀楓家園”業主駕車封堵道路事件,更是引起了各方的廣泛關注。
為什么物業管理糾紛會突然增多呢?有學者認為,一個主要原因是很多人對物業管理中的法律關系認識不清。物業管理是一個非常復雜的系統工程,涉及一處物業區的法律關系是由幾個方面構成,首先是開發物業區的房地產開發公司,隨后有物業管理公司、購房人(以后的產權所有人———業主)、使用人以及主要由業主代表構成的業主委員會和向物業區內提供其他方面專業服務的有關單位,另外還有政府有關部門。
其次,我國尚未形成規范的物業管理市場。據了解,目前,全國70%以上的物業管理企業或者由房地產開發企業派生出來,或者由原房管所轉制而來。這種建管不分的“父子兵”體制,決定了物業管理必然依附、受制于房地產開發企業,如此自然就會出現重建設、重銷售、輕管理的問題,進而往往引發居民對物業管理的不滿。
另外,一些物業管理企業的經營缺乏規范和監督。這些企業錯誤地將自己凌駕于業主之上,忽視業主的權益。有的不能嚴格按合同、制度辦事,處理問題和矛盾的方式簡單生硬。在商品房住宅區的物業管理中,個別物管企業巧立名目,多收費,少服務,質價不符,有的財務不公開,以押金、罰款等不正當手段強制業主服從管理,從而使矛盾激化。
還有,一些業主對物業管理問題知之甚少,缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質量、價格,往往忽視了物業管理問題;只知與開發商打交道,而不知如何與物業公司打交道,甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關系。而一旦出現了突發性的事件如打人事件,或明顯的質量問題,個別人又容易將問題簡單化、情緒化。
當然,最根本的問題是,目前全國沒有一部統一的物業管理法規,各種關系都無法規范。如開發商與物業公司是怎樣的關系,如何組建業主委員會,物業公司如何進入和退出小區管理,物業管理如何收費,等等,現在都基本無章可循,或有章難循。就北京市來說,現在施行的《北京市居住小區物業管理辦法》是1995年頒布實施的,很多方面也已不能適應當前物業管理工作的需要。
所幸的是,這個問題已引起有關部門的注意。在不久前舉行的“中國物業管理發展論壇”上,建設部副部長劉志峰說,物業管理存在不少問題,因此必須抓住入世機遇,盡快走上規范發展之路。
有專家指出,這些問題包括物業管理的商品消費觀念尚未建立、建設與管理職責不清、相關主體間的法律責任不清、企業經營活動不規范、物業管理市場尚未形成、房屋共用部位和共用設施設備維修管理基金不落實、行業隊伍素質明顯偏低等。面對這些問題,建設部負責人特別強調了物業管理的法制環境建設和立法規范工作。
據了解,由建設部起草的《物業管理工作條例》去年已經上報到國務院,目前國務院法制局正在審查中。也許用不了多久,人們盼望已久的這個條例就會面世。
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