|
近期房價(jià)又成為市場(chǎng)的一大焦點(diǎn)，“降價(jià)”呼聲甚高。那么，現(xiàn)在的房子究竟貴不貴？大城市房價(jià)高，是不是由于開發(fā)商賺了很多錢？我們?cè)摗?/p>
房價(jià)高反映了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有問題
當(dāng)前的房價(jià)相對(duì)于大部分人來說是高的。目前，我國的商品房價(jià)格大致上分三個(gè)類型 。在中小城市，房價(jià)大多在500—1000元／平方米；在35個(gè)大中城市，房價(jià)一般都在2000元／平方米左右；而在深圳、廣州、上海和北京，都是4000元／平方米以上，其中北京最高，去年6月的統(tǒng)計(jì)顯示，平均每平方米售價(jià)為4771元。對(duì)住房價(jià)格合理不合理的最重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)是住房價(jià)格與絕大多數(shù)家庭的收入比。90年代初，世界銀行曾經(jīng)對(duì)各國50多個(gè)城市作了一個(gè)調(diào)查，認(rèn)為一套房價(jià)相當(dāng)于一個(gè)家庭年收入的3—6倍時(shí)是合適的。實(shí)際上，從日本上世紀(jì)90年代初的情況看，房價(jià)達(dá)到家庭年收入6倍時(shí)就會(huì)有很多人買不起房。聯(lián)合國人居中心1996年出版的世界人居報(bào)告中，也有類似的對(duì)50多個(gè)城市的調(diào)查，這些城市幾乎全是各國的首都。報(bào)告認(rèn)為，一套住房價(jià)格在居民收入的2—3倍時(shí)是比較合理的，到5倍時(shí)，就說明市場(chǎng)有問題了，因?yàn)檫@時(shí)大多數(shù)人都買不起房子了。
在北京，如果按每平方米4771元的平均價(jià)格算，買一套80平方米的房子就需要38萬元。去年北京居民的平均年家庭收入在3.5萬元左右。算一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)收入比是11比1，就是說一個(gè)家庭要用11年的收入才能買上房。去年，北京市還出臺(tái)了限制高收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的政策，規(guī)定家庭年收入超過6萬元的家庭不能購買經(jīng)濟(jì)適用房。其實(shí)，對(duì)于北京的6萬元高收入家庭來說，買38萬元一套的房也需要6.3年的收入(收入比為6.3：1)。
商品房價(jià)格高的問題，實(shí)際上反映了我們的住房市場(chǎng)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上存在問題，就是說，市場(chǎng)上適合各種收入家庭需要的住房品種單一。
停止實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化后，除了少量工礦城市仍在以合作建房形式建經(jīng)濟(jì)適用房外，大部分城市的單位企業(yè)都不再自己建房，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的任務(wù)由市場(chǎng)承擔(dān)了。國家規(guī)定，建經(jīng)濟(jì)適用房需要地方政府給予政策優(yōu)惠，最主要的是建房的土地可以免交土地出讓金。現(xiàn)在土地收入都是地方政府的主要收入來源，免交就等于減少了政府收入，他自然對(duì)建經(jīng)濟(jì)適用房的積極性不高，寧愿把土地出讓給能來錢的開發(fā)商。國家對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤也有限制，與開發(fā)商品房能獲得高利潤相比，開發(fā)商對(duì)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房也同樣缺乏積極性。因此，大多數(shù)城市就出現(xiàn)了高價(jià)商品房多，低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房少的現(xiàn)象。人們認(rèn)為房價(jià)高的原因，就是這樣造成的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國復(fù)蘇、快速發(fā)展已有10年時(shí)間，但由于從舊的實(shí)物分房轉(zhuǎn)向貨幣分房僅有4年時(shí)間，無論從市場(chǎng)培育和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，要真正形成一個(gè)品種齊全，各種收入的家庭都能買到自己住房的市場(chǎng)，還需要一段時(shí)間。盡管這樣，如果各級(jí)政府住房管理部門思想解放一點(diǎn)，轉(zhuǎn)變觀念，盡快解決這個(gè)問題也是有條件的。像上海那樣，從1998年起正式放開住房二級(jí)市場(chǎng)，加上政府降低住房交易契稅，從3%降到0.75%，而且是交易雙方各交一半，結(jié)果二手房年交易量逐年上升，從只有幾百萬平方米上升到去年的1400多萬平方米，比北京一年新竣工的商品房還多。二手房市場(chǎng)的活躍也帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)的活躍。前幾年上海還有相當(dāng)部分的積壓商品房，現(xiàn)在大多已被消化，住宅的年竣工量也連續(xù)幾年保持在1500萬至1600萬平方米水平上。
房地產(chǎn)業(yè)的高利潤是暫時(shí)現(xiàn)象
說到建房成本，大家都說，土地占三分之一(包括拆遷)，各種稅費(fèi)占三分之一，建筑安裝成本占三分之一。實(shí)際上，目前每平方米的建筑安裝成本，從南到北，最多不會(huì)超過1500元，低的不到400元，大中城市一般700至800元，高的也就是1200元。稅費(fèi)也沒有那么高。前幾天記者遇到一個(gè)開發(fā)商，他說，他要在北京的郊區(qū)建一片40萬平方米的住宅小區(qū)。按照上海在同樣地段的造價(jià)最多每平方米2000多元估算，我問他一平方米是否賣2500元左右？他說，小區(qū)外市政配套成本很高，下不來。
這說明目前土地出讓方的行為不規(guī)范。我對(duì)那位開發(fā)商說，包括市政配套成本，每平方米3000元行不行。他仍說下不來，至少要3500元。我說能賺1個(gè)億就行了，還下不來？他說，至少想賺它個(gè)七八億元。您想，與他投入幾千萬的資本金相比，他能賺1個(gè)億，利潤就是100%甚至百分之幾百了；賺七八個(gè)億，利潤該是多少？就算加上借銀行貸款所需要的本息，利潤再少也在50%以上。從目前我國商品供應(yīng)從普遍緊缺轉(zhuǎn)到供過于求、大多數(shù)行業(yè)都已進(jìn)入平均利潤的情況來看，不能不承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)目前的利潤是很高的。不過，目前商品房價(jià)格雖然高，并不主要是因?yàn)殚_發(fā)商利潤率高造成的。開發(fā)商利潤高，只要他不是搶來、偷來的，只要是“君子愛財(cái)，取之有道”，他該得多少，就應(yīng)該是多少，過多非議沒有必要。但是，從大多數(shù)中低收入者認(rèn)為房價(jià)高、商品房存在結(jié)構(gòu)問題看，這個(gè)市場(chǎng)還是有問題的。就是說，市場(chǎng)的各種資源還沒有達(dá)到應(yīng)有的合理配置。從發(fā)展、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來說，政府有責(zé)任、有義務(wù)通過加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控來解決問題。降低房價(jià)、加大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)是不錯(cuò)的，但也不應(yīng)僅僅通過行政方式來解決，而應(yīng)該通過競(jìng)爭(zhēng)，通過開放搞活二級(jí)市場(chǎng)來解決。
總之，一個(gè)市場(chǎng)或一個(gè)產(chǎn)業(yè)在興起時(shí)，肯定是價(jià)格高、利潤高的，這樣才會(huì)吸引資金進(jìn)入；資金進(jìn)入多了，或者說，企業(yè)多了，才會(huì)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，高利潤才會(huì)走向平均利潤，產(chǎn)品的價(jià)格才會(huì)降下來。作者:謝然浩
 短信點(diǎn)歌，帶去你真摯的祝福！ 3500條閃電傳情，讓她想不看都不行
| 
