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京滬穗近90％的受訪者認為物業管理公司提供的服務質次價高
2001年是中國房地產業空前發展的一年。房地產投資持續增長，商品房銷售面積全面攀升，相關扶持產業發展的政策頻頻出臺，住房二級市場和租賃市場也開始發育。2001年由于入世為產業發展帶來了利好，業內人士普遍認為市場依然會總體向好。2002年，市場向理性回歸，樓市將拒絕虛幻追求真實，有法律保障的期房承諾才會贏得買家信任。北京、上海 、廣州等大城市都是國內房地產開發的熱點城市。為了能夠具體了解京、滬、穗三地房地產的發展走勢，中國社會調查事務所(SSIC)用計算機輔助電話調查的形式成功訪問了京滬穗三地的500位公眾。
五成市民認為房價總體將走低
進入2002年，就三地房價走勢總體而言，50％的被訪者認為會下跌，31％的被訪者表示會上漲，12％的被訪者表示會保持不變，7％的被訪者表示無法預測。具體到對于經濟實用房而言，57％的被訪者表示會下跌，43％的被訪者表示會上漲。對于高檔商品房而言，65％的被訪者表示會下跌，35％的被訪者表示會上漲。
“你認為就目前而言，制約房價下降的因素有哪些？”71％的被訪者表示與房地產中一些不合理的收費有直接關系，54％的被訪者表示與進口建材和設備的價格有關，43％的被訪者表示與境外房地產投資者對內地投資與否有關，41％的被訪者表示與外部經濟和政策環境有關，36％的被訪者表示有其他原因。
購房者消費日趨理性
隨著入世，2002年我國三大城市房地產市場依然紅火，今年開發的房地產在特點上與去年相比更加突出了檔次高、定位高、住宅郊區化的新特點，而且仍舊由于入世的影響，經濟適用房的需求將會增多，二手房將會成為一個新的熱點。根據最新的調查表明，三地購房者消費日趨理性。在這一點上，過去北京明顯不如上海和廣州，從今年開始，北京的購房者也開始加入花長時間進行選擇和跟蹤后再做決定的行列。例如，選擇一年之內將要買房人的比例，今年與去年的比例基本相同，為13％左右，但在一年到兩年之內將要買房的比例從去年的近50％降到18.2％，在三年到五年以后或者不打算購房的消費者比例為45.9％，比去年同期上升一倍。買方市場的迅速形成以及購房者日趨理性的消費傾向，迫使開發商從產品的前期定位及至后期的產品設計生產和包裝樹立精品意識。
市民看重樓盤地段
調查顯示，三地被訪者認為，2002年新開發的樓盤中，以下地段會成為熱點：比如北京的定福莊、常營區域、東壩、CBD地區、奧運村樓市、太陽宮地區、中關村地區、亦莊新興區域、石景山地區、五環路沿線等地；上海的普陀區、楊浦地區、上南地區、虹口涼城地區等；廣州的番禺區、海珠區、天河區等。這些地區將來的賣點主要集中在物業管理(97％)、房子的位置(94％)、價格(92.8％)、戶型(91.4％)、建筑質量(89％)、環境(84％)、生活質量(83.5％)、物有所值(79％)。
消費者最擔心物業管理問題
在與購房有關的問題中，消費者最擔心的也是最關心的問題是物業管理服務問題(94％)。
在物業管理服務問題方面，調查結果表明，42％的被訪者表示“非常不滿意”；26％的被訪者表示“不滿意”；22％的被訪者表示對滿意度一般；8％的被訪者表示“比較滿意”；只有2％的被訪者表示“非常滿意”。
被調查者對于物業管理的不滿意點主要集中在以下六點：一、物業公司亂收費(89％)；二、房屋出現問題，物業公司維修不及時(81％)；三、物業公司的防盜管理存在嚴重問題(74％)；四、由于某些住戶不交管理費，物業公司不提供服務(67％)；五、公用設施不到位(55％)；六、物業公司工作人員的服務態度不好(40％)。研究人員指出，雖然我國房地產發展很快，但物業管理卻沒有得到相應的發展，加之法律法規的不健全，往往出現消費者投訴無門的現象，有關部門的標準雖然出臺了，但管理標準卻沒有細化，使人無所適從，難以操作。雖然說物業公司與業主之間可以通過合同形式確定具體的管理標準，但畢竟沒有一個參照系數，雙方在理解上很難達到一致，在發生糾紛時很難達到統一。
在談到交納物業管理費問題時，61％的被訪者認為“非常貴”；27％的被訪者認為“比較貴”；12％的被訪者認為“適中”。
“你認為該如何改善物業管理收費問題？”53％的被訪者認為物業管理是企業的經營行為，為住戶提供服務而發生了成本，當然希望獲得合法的利潤，關鍵的問題是要質價相符；26％的被訪者認為一定要健全物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，根據不同的消費群體，提供不同深度的物業管理，測算不同服務內容、服務質量、服務檔次的物業管理收費指導價，方便業主根據自己的消費水平來決定；21％的被訪者認為應當加強行業自律，建立健全規范行業價格行為的約束機制，自覺接受政府、業主和行業組織的監督。
調查結果表明，76％的被訪者希望對現有的物業管理公司進行重新組合，其中，48％的被訪者表示希望物業管理公司在內部管理上適應潮流，與國際標準管理接軌；52％的被訪者表示希望物業管理公司在外部形象上，應該與社會和業主進行娓娓道來的對話，在交流中不斷提高信譽度；15％的被訪者表示希望邀請著名物業管理公司管理，做管理公司的股東，以管理公司的發展商的商號命名，發展商控股，在管理業務上完全交給合作方管理，采取著名物業公司做顧問，發展商自己管理的形式，在自己管理的過程中真正引用物業管理中的一些先進經驗和先進概念；49％的被訪者表示希望采用業主自營式的管理辦法，即住宅小區的物業管理，既不由房地產開發公司也不專門聘請物業管理公司負責，而是由樓房業主委員會積極地參與物業管理。
購房糾紛困擾消費者
“你及家人在購房中是否遇到過一些糾紛呢？”有近九成的人表示或多或少撓都出現過一些麻煩，即使自己花錢也不是心里很痛快的。調查顯示，消費者在購房過程中具體遇到的糾紛有：34.5％的人表示自己在購房時遇到實際測量面積與購買的面積不符的情況；29.7％的人表示自己購房后未能按時入住，其原因是開發商延期交房；45.6％的人表示自己買房后，很多方面與開發商以前的保證、承諾不符，如無24小時熱水、無24小時保安等；72.5％的人表示自己購房后出現開發商亂收費、多收費等情況。
“如果你遇到了購房糾紛，你是如何解決的？其結果如何？”有22.1％的消費者表示向消協投訴，其中有71.4％的消費者表示經消協調解無效；有10.5％的消費者表示向法院起訴，其中有82.7％的消費者表示自己敗訴了，有17.3％的消費者表示自己勝訴了，但執行很困難或無法執行判決結果；有47.2％的消費者直接找開發商解決，理論；有20.2％的消費者采取拒交物業管理費的方式來抵抗。
三城市中有46.5％的消費者認為自己購房時的知情權受到侵害。
經濟適用房受歡迎
“北京2002年將推出200萬平方米的經濟實用房，你認為什么人需要這種房，供求情況如何？”調查顯示，現在買房人群中，需要經濟實用房的人群大體有兩類：普通老百姓(中低收入者)占65％，白領階層占16％。前者在購房置業時首先要考慮的是面積擴大的問題，他們不希望過五年房子又落后了，又要拆遷。所以選擇房子時，第一面積要大，第二環境要稍微好些，第三物業管理費低。由于他們本身是普通工薪階層，因此能夠符合上述標準的房價在30萬元左右的經濟適用房最受這群人的青睞；后者首先要解決的就是環境要好些，房子大小可能不重要，但交通要方便，豪華裝修等對他們毫無意義�，F階段一些白領階層購房會瞄準比較便宜、價位在3000元／平方米左右、品質也不錯的房子。因此2002年后經濟實用房的供求會呈直線上升。
資料來源：中國社會調查事務所
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