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2001年北京樓市在業(yè)界內(nèi)外和社會各方面輿論的熱切關(guān)照之中，銷售走勢表現(xiàn)出先熱后冷的溫度變化和先疾后緩的走勢變化，最終以全年平穩(wěn)增長的結(jié)果宣告收盤。同在2001年，上海市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的強勁勢頭令北京的業(yè)界同仁咋舌不已：全年實現(xiàn)銷售1820多萬平方米增量商品房，同時還實現(xiàn)了1422萬平方米二手房的交易量，兩項之和比北京兩項總和整整高出了2000多萬平方米，相當(dāng)于北京的二到三倍。相比之下北京樓市的走勢顯得滯重而平淡。尤其是“二手房”市場，交易量為3000余套，合計約為20萬平方米，僅相當(dāng)于上海市 的1.5%。不難發(fā)現(xiàn)，本市房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重不足之處。但辯證地看，這也正是一個潛在的和重大的后續(xù)動力。
-大力啟動“二手房”市場刻不容緩
本市房地產(chǎn)市場化運作已近20個年頭。雖然歷史并不算長，但這其中卻經(jīng)歷了一個市場從啟蒙到發(fā)育、從發(fā)熱到漸冷，進而又經(jīng)歷了觸底反彈且穩(wěn)步發(fā)展的大輪回。然而，在這個輪回中，無論是從不同級別市場的縱向鏈狀環(huán)節(jié)看，還是從市場內(nèi)部的交易品種橫向結(jié)構(gòu)看，都一直潛伏存在著嚴(yán)重的缺損——二手房交易市場至今未能真正有效地啟動起來。這種狀況，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出拖累本市增量商品房市場銷售持續(xù)健康增長后腿的苗頭。
在“九五”時期的五年間，本市商品房的各年度銷售量持續(xù)較快增長，相比之下，2001年的年度增長率，從去年下半年的勢頭看，已明顯降了下來。雖然這種基于較大基數(shù)的增長放緩成因復(fù)雜，但聯(lián)系上海近年來的實際情況看，“二手房”市場對增量房市場的烘托和支撐作用沒有發(fā)揮出來，不能不算是一個重要原因。
資產(chǎn)的可交易性和可流通性，就使業(yè)主可能對房產(chǎn)不能“從一而終”。業(yè)主在獲得自有房產(chǎn)之后，隨著諸如個人身份、地位、財產(chǎn)、家庭結(jié)構(gòu)或年齡的變化等等，也會產(chǎn)生對自有房產(chǎn)進行更替、增減等處置的需要。然而，在計劃經(jīng)濟條件下，這一切，都被非經(jīng)濟性和非市場化的行為模式所抑制了。從這個意義上看，北京的二手房市場幾年來都激而不活，深藏于人們觀念中的后遺癥不能不算是一個障礙。
上海的經(jīng)驗證明了一個市場邏輯。既然壽命長、價值大、增值保值性強的二手房自身有再交易的需求，市場就應(yīng)該有一個有利于它交易的機制。從而取得一加一大于二的效應(yīng)。北京的二手房市場需要的是大力啟動，不論是把它當(dāng)成亡羊補牢的措施，或是作為未雨綢繆的鋪墊，現(xiàn)在都顯得刻不容緩。
-二手房市場啟動晚有其合理性
在我國城鎮(zhèn)住房體制改革之前，一小部分中高收入群體就率先成為了房地產(chǎn)市場化改革初期首批購房主力，其時的商品房的檔次定位也自然就偏高。這種狀況在1997年以前尤為明顯。由于這一部分中高收入群體的財力很強，基本無需借助賣出原住房。因此說，新增商品房市場啟動的早期，既不必要也不可能由二手房交易市場來配合或支撐。
20世紀(jì)90年代末，本市的房改大面積推開，公有住房陸續(xù)賣給了廣大職工和居民，但只是享有部分產(chǎn)權(quán)，即“小產(chǎn)權(quán)”，必須在購買滿五年之后才準(zhǔn)有條件地上市交易，而且必須滿足原大產(chǎn)權(quán)單位審核同意并行使優(yōu)先贖買權(quán)等等。各種稅費名目繁多，份額過重，使這類商品房的可流通性幾乎被閹割了。二手房市場啟動也形同虛設(shè)。
從供應(yīng)量上看，前些年市場上中低檔商品房價位和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量相對偏緊，沒有足夠的可供大多數(shù)中低收入家庭任意選購的商品房源。對于大多數(shù)人來講為了減少中轉(zhuǎn)搬家的困難，如果不落實所要購買的新房，也很難先行出售原住房，這也正是二手房市場不能與增量房市場同步啟動的時間邏輯之所在。
-二手房市場啟動的時機已成熟
北京市房地產(chǎn)市場從“九五”中期即1998年逐漸顯露出勃勃生機以來，一部分開發(fā)商也把市場目標(biāo)的消費層次逐步從高端向下調(diào)整，適合中低收入家庭購買的商品房逐年增加，城郊周邊也陸續(xù)開發(fā)了大批中低價位的普通住宅，出現(xiàn)了因購買力不足引起的階段性的供大于求。如用北京公布的歷年竣工量和銷售量相比，商品房空置量是相當(dāng)驚人的。據(jù)統(tǒng)計，近幾年北京的竣工量為：1997年682.3萬平方米，1998年842.8萬平方米，1999年1208.6萬平方米，2000年1365.6萬平方米，2001年達1804.9萬平方米，五年累計為近5904萬平方米。而同期的銷售量則分別為：290.9萬平方米、409.1萬平方米、544.4萬平方米、956.9萬平方米和1205萬平方米，五年累計為3300萬平方米左右。兩者之差凈積壓約2600萬平方米，相當(dāng)于本市整個“九五”期間實際銷出總量2200萬平方米的一倍多。如果把已基本建成尚未報驗竣工的面積加上，將是一個更加大得驚人的數(shù)字。它提醒我們，一方面，增量房市場提供了充沛的房源，使原有住房條件不夠理想的廣大居民，有了升級換代的物質(zhì)前提，如果他們能借助二手房市場將原有的較小的、較舊的、較差的或位置不合適自己的已購公房或自有房賣出變現(xiàn)，再添上一部分資金，就可以較輕松地通過購新建商品房來解決、改善住房問題；另一方面，也能減輕空置房源的壓力，拉動投資和內(nèi)需的增長。與此同時，還可以使收入更低的家庭和無住房者，能夠買到相對廉價的住房。這種不同級別市場間的銜接，必將使各界議論已久的社會性的住宅梯級消費結(jié)構(gòu)變?yōu)楝F(xiàn)實，于社會各方均不失為多贏。
從資金流動的角度看，二手房市場是緩解總房價高與低收入之間矛盾的關(guān)鍵穴位，同時，也是一種紐帶，通過這個紐帶，可以把被長期離散在住宅市場之外的中低收入者逐步聯(lián)系進市場體系。我們也曾關(guān)注到北京市去年通過危舊和城市改造這條渠道。這當(dāng)中變相地隱含著二手房交易的一部分市場功能，但結(jié)果倒不如說更多地表現(xiàn)于房地產(chǎn)開發(fā)的土地征購上。
-二手房將引爆北京樓市二次釋放
北京市房地產(chǎn)市場的第一次能量集中釋放已在世紀(jì)交替的前后年份完成。市場銷量在持續(xù)五年多高速增長并累計銷售數(shù)千萬平方米房子后，2001年的銷量增勢趨緩和空置房及準(zhǔn)空置房的巨量堆積現(xiàn)象有力支持著這一判斷。
從去年三季度以來的市場情況看，這種趨弱的勢頭不會在近兩年中發(fā)生有根本的扭轉(zhuǎn)。預(yù)計，在今明兩年中，市場本身需要進行技術(shù)性、結(jié)構(gòu)性和適應(yīng)性調(diào)整，同時，新一輪購買力也需要耐心涵養(yǎng)和重新聚積，市場將在這一過程中進行充分蓄勢。二手房市場的大力啟動，既是對潛在購買力的一種有效的調(diào)動，也是對包括購買力內(nèi)部各個不同層次和不同部分及增量與存量房和資金等要素資源的再配置過程。只要在政策上加強引導(dǎo)、稅費上加大減讓、機制上更合理靈活、手續(xù)上更加簡化，經(jīng)過兩年時間的努力，在其他必要條件的共同作用下，北京市房地產(chǎn)市場預(yù)計從2004年起至奧運會舉辦之前的幾年中，必將還有一次大規(guī)模數(shù)量型的購買力能量釋放過程。
-激活北京市二手房市場需要全方位努力
北京市的二手房市場至今沒有被激活，原因是多方面的。比如說，消費者方面，北京人的理財觀念就不如上海人活。各種稅費份額過大、手續(xù)繁雜、費力耗時，令賣房人無不發(fā)怵。更為難辦的是，北京市的房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜。中央在京單位和軍產(chǎn)的房屋占了全市的一半左右，而房改進度和政策規(guī)定有一定的差距，北京市又很難統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使這一塊的流動性更差，幾乎處于板結(jié)狀態(tài)。此外，北京的二手房大多處在老城區(qū)，地段相對較好，地價較高，導(dǎo)致二手房的要價較高，也抑制了成交量。
在這里最值得一提的是，多年來各級管理部門對解決普通居民住房改善問題上過多地強調(diào)了建經(jīng)濟適用房和遠(yuǎn)近郊區(qū)低價位房這一思路，而忽略了普通居民遠(yuǎn)離市區(qū)的居住成本提高，尤其是全家人的交通問題，使這些居民以舊換新和舍近求遠(yuǎn)的決心難下。與本應(yīng)引導(dǎo)相當(dāng)部分中高收入者向城市外圍轉(zhuǎn)移的正確思路，剛好來了一個不大不小的錯位——據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計，2000年底，本市的空置商品房的分布是，遠(yuǎn)近郊區(qū)占總量的88%以上。
這些問題，用發(fā)展的眼光和改革的精神去重新審視，都不難得到合理解決。只要有關(guān)方面從大局著眼，該讓的讓，該減的減，該改的改，該放的放，從自身做起，假以時日，一定會有令人鼓舞的結(jié)果。
-文北京市政協(xié)城建委委員李曉林
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