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本報(bào)記者程國慧
前不久，中房集團(tuán)總裁孟曉蘇預(yù)言，2002年和2003年仍將是我國房地產(chǎn)業(yè)的又一發(fā)展期，屆時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模會繼續(xù)增大。在2001年新增加的投資中，有一半以上是新進(jìn)入的企業(yè)投進(jìn)的，這也從一個(gè)側(cè)面對這一預(yù)言作了注腳。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集性的行業(yè)，紅紅火火的背后，決定市場能否持續(xù)健康走好的一個(gè)重要因素是，房地產(chǎn)企業(yè)是否有足夠 的資金實(shí)力支撐，以及融資渠道是否暢通。
銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最大的融資渠道，2001年，單就個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了5598億元。而隨著中國人民銀行總行出臺的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí)，加之房地產(chǎn)貸款屬于中長期貸款，出自風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮，各家銀行對房地產(chǎn)貸款將更為慎重。目前，建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，已引起包括開發(fā)商、購房人、銀行等多方關(guān)注。
上市融資難看好
從融資的成本上看，通過上市進(jìn)行股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的選擇。進(jìn)入2000年后，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸走好，房地產(chǎn)企業(yè)上市逐步解禁。截至目前，在我國兩萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資，與近1200家上市企業(yè)相比，比例不算高。中國證監(jiān)會首席顧問梁定邦說，從目前的政策上看，對房地產(chǎn)企業(yè)上市要求與其它類企業(yè)沒有什么兩樣，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之所以很難得到投資者的認(rèn)同，與其經(jīng)營特點(diǎn)和資產(chǎn)預(yù)期收益是相關(guān)的。
投資者投資地產(chǎn)股，目的是通過地產(chǎn)的增值為自己帶來投資回報(bào)。目前，地產(chǎn)企業(yè)拿來上市的只是要開發(fā)好并出售出去的土地或項(xiàng)目，這種土地或項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)的待產(chǎn)品或產(chǎn)成品必須盡快售出，否則會影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，而售出后，企業(yè)又不得不尋找下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。這種不確定性，對投資者而言，就是缺乏長期穩(wěn)定的預(yù)期收益。隨之而來的就是很難受到投資者青睞，即便上市后，股價(jià)的市場也不容易被看好。
由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，決定了以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，即便通過上市也難以做成“巨無霸”的百年老店。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授告訴記者，2000年年底有一項(xiàng)關(guān)于全球上市房地產(chǎn)公司五十強(qiáng)的統(tǒng)計(jì)，五十強(qiáng)企業(yè)平均資產(chǎn)規(guī)模只有26億美元，中國內(nèi)地的“深圳萬科”總資產(chǎn)是7.4億美元，排在第16位。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果上看，與通常認(rèn)為房地產(chǎn)公司非常大的概念有些區(qū)別，國際上許多大的房地產(chǎn)公司開發(fā)的房子有很大比例是為了長期擁有和經(jīng)營，支持這種置業(yè)投資的資本優(yōu)勢決定了其競爭優(yōu)勢。
債券融資有空間
對于眾多的開發(fā)商而言，能夠上市的畢竟是鳳毛麟角。要解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道窄的問題，中國社科院金融研究中心副主任王國剛開出一劑“藥方”，眼下銀行貸款門檻逐漸提高，另外銀行貸款利率也不低，無形中加大了開發(fā)企業(yè)投資成本，在這種情況下，開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行公司債券不失是一條比較好的途徑，通過透明、規(guī)范運(yùn)作，也能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)并購。
據(jù)介紹，目前我國公司債券的發(fā)行額度還是相對很低的；從全部企業(yè)的債務(wù)資本結(jié)構(gòu)看，大約不超過2%的份額是通過發(fā)行中長期債券籌得的，與股票籌資情況相比，在1995年以前，企業(yè)債券籌資規(guī)模要大于股票(除1993年外)。而從1996年開始，235億元的A股股票籌資額就已經(jīng)遠(yuǎn)大于當(dāng)年150億元的企業(yè)債券籌資額。最近幾年，兩者的差距就更大了。2001年，國家一共批準(zhǔn)了9家公司，實(shí)際上有6家發(fā)行，總額度不超過200億元。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券具備一定的市場空間。
創(chuàng)新品種待“探路”
傳統(tǒng)的融資渠道已越來越難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要，通過股權(quán)融資和發(fā)行債券，也只是少數(shù)企業(yè)可以享受的待遇，于是在千呼萬喚中，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融工具也逐漸露出頭角。據(jù)中國建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融部總經(jīng)理劉鐵民介紹，從1999年，建設(shè)銀行就著手把住房抵押貸款打包進(jìn)行資產(chǎn)證券運(yùn)作的課題研究，從目前看，條件是一步步在成熟，什么時(shí)間推出，確定以什么機(jī)構(gòu)去操作，運(yùn)作規(guī)模有多大，相信會逐漸明朗起來的。業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，搞活房地產(chǎn)金融二級市場，不亞于搞活“二手房”對房地產(chǎn)市場的推動(dòng)作用。
作為房地產(chǎn)金融的另一創(chuàng)新品種———房地產(chǎn)投資基金，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資大眾化和融資社會化的重要途徑。目前這一品種也有了從理論討論邁向?qū)嵺`的“探路人”，去年5月，由中國五礦集團(tuán)房地產(chǎn)、北京首鋼集團(tuán)房地產(chǎn)、北京城建集團(tuán)房地產(chǎn)、中國石油天然氣管道局房地產(chǎn)、萬年投資集團(tuán)共同發(fā)起成立了北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司。“世紀(jì)華夏”是以專業(yè)的投資銀行手段協(xié)助房地產(chǎn)集團(tuán)以及銀行、金融資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)類的金融資產(chǎn)管理、金融產(chǎn)品創(chuàng)新和資本運(yùn)作。去年9月，同樣性質(zhì)的資產(chǎn)管理公司也在上海出現(xiàn)。隨著今年10月可能出臺的《投資基金法》對產(chǎn)業(yè)投資基金的原則性規(guī)定，房地產(chǎn)投資基金也會隨之產(chǎn)生，并走到前臺。
業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，房地產(chǎn)投資基金的推出，對于房地產(chǎn)業(yè)來說將是一場融資變革，主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)模式中以開發(fā)商為投資主體的格局將被打破，而社會游資將以發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的真正投資主體，這個(gè)以股權(quán)投資形式的投資主體更多的將是一個(gè)投資聯(lián)合體，開發(fā)商勢必要完成向一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人的角色轉(zhuǎn)變。
《市場報(bào)》(2002年02月05日第一版)
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