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姚文爭(zhēng)
相對(duì)于商品房，已購(gòu)公房二手房(以下統(tǒng)稱二手房)的投資一次動(dòng)用資金少、風(fēng)險(xiǎn)較低、投資年限短、租價(jià)變化小、收益率高，因此不失為一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資方式。在今年的二手房淘金中，買房人最先認(rèn)清的，應(yīng)是京城東西南北各區(qū)域不同的投資環(huán)境。
二手房投資受青睞
在目前房地產(chǎn)價(jià)位過(guò)高、升值空間較小的情況下，二手房投資無(wú)疑是一種投資少、見(jiàn)效快的投資方式。不過(guò)您在真正投資時(shí)，還要考慮其他一些因素，具體問(wèn)題具體分析。
二手房以較高的投資回報(bào)，正在成為一種最受歡迎的投資房產(chǎn)品。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前二手房成交量中，投資購(gòu)房者占15%，并且人數(shù)在迅速增長(zhǎng)。但在全市范圍內(nèi)，二手房分布較廣，區(qū)域分散，各地區(qū)二手房供應(yīng)量及租賃需求情況不同，其投資回報(bào)率就不盡相同。從當(dāng)前市場(chǎng)交易情況分析，各區(qū)域表現(xiàn)出不同特點(diǎn)：
東部投資收益最高
東部地區(qū)受CBD、燕莎等多個(gè)商圈影響，市場(chǎng)基礎(chǔ)較好，租務(wù)需求量大。同時(shí)，由于團(tuán)結(jié)湖、勁松、十里堡等小區(qū)規(guī)模較大，可供二手房源多，約占全市總房源量的40%，供需相對(duì)平衡。
其中二三環(huán)之間，二手房投資比例高，原因在于：這些地區(qū)的小區(qū)比較成熟，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好，有完善的醫(yī)療、教育環(huán)境及必要的生活設(shè)施，出租率高，租金平穩(wěn)，地價(jià)升值潛力大，投資價(jià)值高。但目前可供投資的二手房源很少，呈有價(jià)無(wú)市狀態(tài)。
三四環(huán)之間距CBD核心區(qū)不遠(yuǎn)，CBD狹小的中心生活區(qū)和昂貴的價(jià)格，無(wú)法滿足大量的普通寫字樓職員的居住需求。另外，該地區(qū)瀕臨東四環(huán)主干道，周邊有大量的公交車和地鐵線路通往國(guó)貿(mào)，配套設(shè)施相對(duì)完善，價(jià)格便宜，有大量的二手房源可供選擇。因此，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，受CBD影響，該地區(qū)投資潛力巨大，這種利好的因素甚至波及到東四環(huán)以外。
南部潛在投資熱度高
南城地區(qū)含有一定量可供選擇的二手房源，如方莊、蒲黃榆等，但由于城區(qū)配套設(shè)施不完善，商業(yè)辦公區(qū)域較少，租賃市場(chǎng)不夠活躍，從短期來(lái)看，投資回報(bào)率低。不過(guò)隨著今后幾年市政府對(duì)南城加大改造力度，改善投資環(huán)境，其中不乏潛在投資熱點(diǎn)區(qū)域，如目前已有所升溫的椿樹園地區(qū)。該地區(qū)位于SOGO東南，臨近地鐵，自從宣外大街改建后，其地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，帶動(dòng)租金上揚(yáng)，現(xiàn)在一居室租價(jià)為1800元／月，與其他同類區(qū)域的租價(jià)相當(dāng)，同樣的房屋比相距不到2公里的菜市口高出600元／月，投資回報(bào)速度明顯加快。
同在南二三環(huán)之間，地鐵五號(hào)線的開(kāi)通將大大改善該地區(qū)地鐵沿線的交通環(huán)境。兩廣大街的改建，商業(yè)設(shè)施的配套，地價(jià)將相應(yīng)升高，租務(wù)市場(chǎng)活躍，將拉高投資回報(bào)。
西部投資回報(bào)有保證
由于西部集中了各大部委、軍隊(duì)等機(jī)關(guān)大院，可供二手房源不足。金融街、阜成門、西直門金融商業(yè)區(qū)繁華，一線地鐵往西沿線交通方便，中關(guān)村眾多高等院校和高科技企業(yè)云集，流動(dòng)人口多，租賃需求量大，供需相對(duì)緊張。尤其是中關(guān)村地區(qū)，近幾年開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目又大多以公寓和商住兩用為主，有限的有效二手房源遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求，據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手房供需比例為1：15，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1：8的正常水平，投資回報(bào)率很高。
北部投資回報(bào)不穩(wěn)定
北部集中開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多，居住氛圍成熟早，可提供的二手房源量多。雖然社區(qū)配套完善，交通便捷，商圈繁榮，租務(wù)市場(chǎng)需求量大，但租金波動(dòng)大，特別是在亞運(yùn)村和望京地區(qū)。亞運(yùn)村周邊新項(xiàng)目增多，開(kāi)發(fā)速度快，無(wú)疑會(huì)對(duì)租務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊；望京地區(qū)位置偏遠(yuǎn)，房源過(guò)多，租賃空置期相對(duì)較長(zhǎng)，影響了投資回報(bào)效果。因此在這兩個(gè)區(qū)域投資回報(bào)率不穩(wěn)定。
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