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周芬棉
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，可是當(dāng)眾多“寒士”將自己全部積蓄用來購買商品房后，發(fā)現(xiàn)購買的“廣廈”與開發(fā)商的許諾以及自己的夢想大相徑庭，于是滿腔的歡喜變成了失望、無奈繼而轉(zhuǎn)變成憤恨。近幾年來由商品房的銷售及入住引發(fā)的糾紛已經(jīng)成為一大熱點，其中原因固然很多，但是我國相關(guān)法律制度極其匱乏是一個重要的因素。
1994年通過的城市房地產(chǎn)管理法是迄今為止惟一的一部法律，建設(shè)部發(fā)布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法以及商品房銷售管理辦法是僅有的兩部規(guī)章，除此之外就只有一些依據(jù)法律和規(guī)章制定的規(guī)范性文件。然而這些線條粗疏、效力有限的規(guī)范性文件根本不能擔(dān)當(dāng)規(guī)范樓市的重任，因此就出現(xiàn)了許許多多不合理的作法。
例如，許多售樓者在買方看了樣品房或者確定了房號時，要求其交納幾百元的所謂“留號費”，這種作法難以找到法律依據(jù)；或者要求購房者在簽訂正式合同前，先交納一萬到兩萬元的定金，稱之為定金實際上卻是預(yù)付款，與合同法關(guān)于定金的規(guī)定不相符；或者在售房時許諾的綠化面積，待到入住以后，眼看著那些可愛的綠地一點點被開發(fā)商新建的高樓殘蝕，那些已經(jīng)入住的人不僅有上當(dāng)受騙的感覺，而且如果那些綠地被作為公攤面積的一部分，開發(fā)商的這種作法就是侵權(quán)。而作為直接依據(jù)的商品房銷售管理辦法線條太粗，由建設(shè)部會同工商行政管理部門制定的商品房買賣合同示范文本強(qiáng)調(diào)的是管理，許多條款由開發(fā)商和購買方雙方約定，其中也有關(guān)于可以退房、解決糾紛的條款，但這對于無論在財力上或者信息占有上均處于劣勢的購房者來說，要保障、維護(hù)自己的權(quán)利是極其困難的。
如果規(guī)范業(yè)主和物業(yè)管理之間關(guān)系的法律法規(guī)比較健全，那么這對于業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)將會起到一定的作用。因為物業(yè)管理服務(wù)的對象是業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)由業(yè)主推選的業(yè)主委員會決定。遺憾的是，這方面的法律規(guī)范不但更為稀缺，而且許多物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間有著密切的利益關(guān)系，不但不為業(yè)主服務(wù)，反過來還侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。目前只有建設(shè)部發(fā)布的城市新建小區(qū)住宅管理辦法，尚沒有一個完整的法律體系。深圳等少數(shù)城市制定了住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，北京也只有居住小區(qū)物業(yè)管理辦法，全國半數(shù)以上的省、直轄市及較大城市沒有地方性法規(guī)。即使在這些已經(jīng)制定的法律規(guī)范中，對于物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù)、收費以及與業(yè)主委員會的關(guān)系等等許多方面的規(guī)定，仍然存在缺陷。
當(dāng)然，在業(yè)主、開發(fā)商以及物業(yè)管理三者法律關(guān)系當(dāng)中，我們關(guān)懷的目光也不能僅滯留于某一方，并非只有業(yè)主感到“委屈”，或許開發(fā)商也有自己的難言之隱，物業(yè)管理公司可能也有自己的無奈，既然它們之間具有一定的法律關(guān)系，那么在每一種法律關(guān)系中，任何一方都既是權(quán)利的享有者，也是義務(wù)的承擔(dān)者。而法律規(guī)范要做的就是立足于合理、公平的理念，科學(xué)構(gòu)建每一方的權(quán)利和義務(wù)，以求得各方利益的平衡。
誠然，我們可以信手拈來許許多多的理由，如市場經(jīng)濟(jì)體制正在建立之時、整個社會信用機(jī)制不完善或者作為購買方的消費者法律意識不強(qiáng)等等，但是，我們不能否認(rèn)一件事實：即現(xiàn)今的樓市無論對于老百姓還是對于整個國民經(jīng)濟(jì)來說，都不是無足輕重之事。在這種情況下，我們只能盡快制定相關(guān)的法律法規(guī)，使法制的光輝照亮樓市的每一個角落，除此之外別無他途。畢竟只有法律才是靠得住的。
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