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我國房地產(chǎn)業(yè)正在不斷發(fā)展，市場方面，包括政府，都需要為地產(chǎn)融資做一套設(shè)想。在國外，地產(chǎn)業(yè)有多種融資渠道，比如產(chǎn)業(yè)投資基金(REIT)和資產(chǎn)證券化就是兩個比較大的渠道。在我國，地產(chǎn)公司通過上市融資是可行的，問題在于定向能不能定得好。現(xiàn)在沒有任何政策禁止地產(chǎn)公司上市。只要達到公司法的要求，找到承銷方，都是可以上市的，法律上沒有一點障礙。
產(chǎn)業(yè)投資基金是否可行？
除了通過上市融資以外，用REIT或者資產(chǎn)證券化形式融資是否可行呢？REIT形式在美國、澳大利亞運用得最多，主要原因是那里人們的法律意識非常強，早在二十世紀七十年代后期政府已經(jīng)提倡，而且通過一套法律，鼓勵退休基金以謹慎投資的形式來投資各種現(xiàn)金流好、比較穩(wěn)健的一些投資工具。對于一般的REIT形式，買了地然后又全部賣掉的情況極少，而且也不一定全部自己做，而是與其他發(fā)展商一起參與。但在我國內(nèi)地，REIT形式目前很難進行，一個主要原因在于稅收。好多投資形式，都是稅務(wù)推動的，而我國稅務(wù)局收稅的力度和美國差得很遠。其實我們的稅率并不低，關(guān)鍵是不交或避稅，合法避稅在我們國家形成了一個行業(yè)。好多民營企業(yè)家手上拿著不少錢而不放在銀行，主要是不敢見光。隨著稅務(wù)局本身執(zhí)法力度的加大，企業(yè)化進程的推進，要讓交稅有好處，交稅有積極性。在國外各方面的房地產(chǎn)投資甚至80%靠稅務(wù)驅(qū)動，20%靠投資理念驅(qū)動。稅務(wù)驅(qū)動是值得提倡的，通過優(yōu)惠，各方面的投資公司都能出來，房地產(chǎn)投資是第一個受惠的。
在國外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金最看重什么呢？主要是保險基金和退休基金。高風(fēng)險的東西是少部分，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，更傾向于做寫字樓、公寓、學(xué)校宿舍等。現(xiàn)在非常時興做學(xué)校宿舍。哈佛大學(xué)的好多宿舍，包括最高檔的宿舍都是房地產(chǎn)商做的，學(xué)校沒有任何風(fēng)險，而且有一點分成，出的只是一塊地。但是發(fā)展商都有比較永久性的現(xiàn)金流，而且會比較平穩(wěn)，這種工具就相當(dāng)于一只債券。今后，我們的社會勞動保障部對退休基金的監(jiān)管，也要和市場接軌。大家知道，退休基金分成三部分，一部分是社保基金管理，一部分是社會勞動部管理的，個人那一部分是由私人掌握的。前兩方面加上企業(yè)本身可以提取的，交給機構(gòu)理財，社會勞動部門就需要指引，具體投資什么，投資中有多少成分是股票，多少成分是固定收入工具。現(xiàn)在的問題是怎樣說服社會勞動部門讓投資組合開一個口，讓那批錢選擇某一種投資工具，這是最重要的問題。
有了好的現(xiàn)金流，還要管理好。如果買了一個大的寫字間、辦公樓、管理不好，原來是A級的，過了兩三年降級變成B級，再過兩年變成C級。我在廣州買過一個辦公間，原來是B級，后來變成D級，最后很便宜賣掉了，這是管理的問題。所以，真正做REIT，一定要非常有經(jīng)驗的公司才能做好。雖然現(xiàn)在做REIT不是時候，不過我還是建議應(yīng)該向這條路走。
資產(chǎn)證券化呼之欲出
另外一條渠道就是資產(chǎn)證券化，這是非常重要的一條融資渠道。為什么美國和澳大利亞的資產(chǎn)證券化比其他國家做得好？其中一個原因是，澳大利亞和美國的按揭除了長期以外，利率固定，使公司知道付出多少錢。比如二十年按揭，五年完全交利息，五年以后才交本錢。在浮動利息市場里，一定要薄利多銷，做得非常有效率才會有利。現(xiàn)在在美國、澳大利亞都有不少的公司有這種軟件和制度，而且成本比較低，并有4%的收入，比國債好，而且是比較穩(wěn)定的，就有不少保險公司愿意去投錢。在丹麥、荷蘭等國，地產(chǎn)融資都是通過證券化的方式進行的，起碼80%融資是通過證券化做的，而且它的按揭證券都是在交易所里掛牌交易的，證券化成了保險基金以及退休基金的主要投資工具。以后的退休基金投資組合中，投向股票市場上的不會超過50%，另外50%可以做房地產(chǎn)市場，不然不會形成固定收入工具。
房地產(chǎn)業(yè)以后的操作方向，歸納起來，我覺得第一條是土地市場在轉(zhuǎn)讓過程中要有透明度，要有可執(zhí)行的法規(guī)。第二，業(yè)界本身要培養(yǎng)多種形式的運作，不完全是開發(fā)，除了開發(fā)還有自用，所謂自用就是收租的方法，包括物業(yè)管理。這些年來，肯花錢建房子不肯花錢維修房子的事實有目共睹，這是我們一大缺陷，維修房子是需要花錢的，但維修之后的價值能提升。前一段時間房地產(chǎn)市場主要的問題就是短期操作，把房子賣掉就算了，那是初期市場的運作方法，但是在今后，資本市場的運作，一定要設(shè)法維持固定的比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流。
作者:梁定邦
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