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本報記者 程國慧
據北京典型住宅指數最新統計顯示，2001年，北京住宅市場不同價位住宅價格趨勢出現分化，每平方米3000元至4000元左右的商品住宅由于比較契合目前大眾主流消費水平，供應量與需求量相比較小，價格穩步上升；每平方米5000元至8000元左右的商品住宅由于市場同類產品較多，需求能力相對較弱，價格出現下降趨勢。無獨有偶，上海典型的統計結果也 表明，單價每平方米在3500元以下的住宅，由于需求強勁，價格漲幅最為明顯。
房價問題的背后實質上是住宅產品結構的問題。一方面是價格相對低廉的商品房供不應求；另一方面，遠遠超出人們實際購買力的中高價位住房少人問津，空置房面積不降反升。面對這種尷尬局面，2002年，住宅產品結構如何調整，如何適應變化的市場需求，已經成為房地產開發商不容回避的問題。
矛盾之中蘊含商機
以北京為例，2001年北京房地產開發、銷售都有較大幅度的增長，但銷售量的增速明顯低于新開工量和竣工量的增速，表現出某種“過剩”的跡象。中國房地產協會秘書長顧云昌說，據此簡單地作出房地產市場供過于求的判斷未免有失偏頗，這種“過剩”實際上是一種結構性過剩，如果將居民收入水平按高、中高、中、中低、低五檔來劃分，目前的市場是高、中高收入家庭來支撐的，當這部分人的購買力基本被吸納后，繼續增加的住宅供應由于房價收入比的問題使中收入家庭未能大舉入市就形成了結構性過剩。
對于中低收入居民來說，市場結構性矛盾則表現為結構性短缺，即市場中缺少適合廣大中低收入家庭購買的房子，這類老百姓有一定購買力，想花錢但找不到適合的房子，而這正是房地產市場巨大潛力和商機所在。顧云昌給記者算了這樣一筆賬，2000年我國人均住房建筑面積達到20平方米，每人年均增加1平方米，到2010年人均住房建筑面積將達到30平方米，按目前我國4.6億多的城鎮人口計算，年均竣工的住房面積就達到近五億平方米，這樣巨大的市場空間和潛含的收益，是其它市場很難比擬的。
供需價格難以匹配
住宅市場結構性矛盾最直接的市場表象是供需樓盤價格不匹配，即房價收入比過大，房價背離了人們正常的支付能力。
據天津的一項購房者問卷調查表明，三口之家占66.6%，家庭月收入在1500-3000元的占63.3%，總面積以80-100平方米的需求最大，可支付房款在16-20萬元的占市場主體，大部分被調查者認為與自己的消費能力相比，目前天津市商品房每建筑平方米2494元的平均價格還是偏高。從全國來看，2001年各地的商品房價格均有較大幅度的上揚，平均增長了11%，其中北京市最高，上漲超過25%。目前北京的商品房平均售價超過了每平方米4800元，一些好的地段和特殊的項目售價超過8000元，而北京市民戶均年收入為3.4萬元，按購買一套80平方米的普通住房需要40萬元左右計算，房價收入比為11∶1，大大高出國際上4∶1的合理水平。而上海、廣州等大城市商品房的平均售價也超過每平方米4500元，房價收入比維持在8∶1左右。居高的房價讓眾多購房者望而卻步。
北京偉業顧問總經理林潔認為，目前樓市供應的樓盤價位和市場需求的樓盤價位不匹配現象讓人堪憂。在北京市場，80%的普通購房人要購買質優價廉的中低檔物業，價格預期在每平方米3000元左右，而市場上每平方米5000元以上的中高檔樓盤居大多數。另外，北京的住房需求市場兩極分化的趨勢將越來越明顯；而每平方米8000元到9000元的高檔項目又不夠高檔，致使這部分的高端需求也難以得到滿足。
利潤來自有效需求
從開發商的角度看，開發什么類型的住宅根本上是沖著利潤來的，但利潤最終能否實現則取決于現實的需求是否能夠得到滿足。價格是市場供求關系的反映，過高的商品房價格超出居民的實際購買能力，有效需求不能得以實現，也就很難形成有效供給，相應地，利潤目標只會成為“水中月”。
一段時間以來，市場上中高價格的商品房之所以居多，原因就是這一類型的住宅利潤率相對較高，開發商盲目跟風，眼睛更多的是盯住賬面預期利潤，其結果與市場實際需求形成了背離，不但沒獲取眼前的收益，反而使投入的資金潛在風險加大。一些開發商往往把目標瞄準收入處在社會金字塔頂端的客戶，殊不知這部分人群比例和市場需求空間都是有限的，而針對中低收入群體的產品少，以至策劃理念貴族化、套型設計大型化、室內裝修賓館化、小區庭院公園化、住宅風格歐美化等傾向隨處可見，造成供求脫節，產品與主流買家錯位。最為典型的莫過于去年北京刮起的“townhouse風”，四環到五環之間的新項目便大多成了townhouse，由于這類低密度住宅尚未具備成為主流產品的條件，市場表現得不溫不火，讓那些曾經熱衷于此的開發商多少有些失望。
有效供給只有植根于現實的需求，才會成為利潤的不竭源泉。在不同階段，人對住房的需求呈現出明顯的梯次性、漸進性。國外學者認為，人的住宅要求分為逐步升級的五個階段：居住要求階段、功能要求階段、個人隱私要求階段、設備要求階段、外部環境要求階段。那么目前在我國什么是真正的現實需求呢？前不久，建設部副部長宋春華指出，85—100平方米的住房套型內部結構好，最經濟適用。住宅要做到經濟適用，就要提倡“精密設計”，套型不是越大越好。德國、瑞典、日本經歷了從70—90平方米，之后越建越大，但到了20世紀90年代初大家不約而同地朝著85—90平方米這個套型來了，這是有規律可循的。
有了合理的套型，單套住宅的造價也就會隨之降下來，從而在合理的價格空間里打造出“大眾精品”來，價格收入比、性能價格比也會趨向人們可以接受的范圍內。鑒于此，前不久召開的全國建設工作會議明確強調了住房發展的目標和政策，應當定位于中低收入居民，要繼續擴大面向中低收入居民的住房建設。可以想象，以滿足中低收入居民住房需求的市場，正醞釀著穩定合理的利潤增長點，同時對今年的經濟增長形成推動力。
《市場報》(2002年01月29日第一版)
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