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近日，記者從國家權威機構獲悉，產業投資基金管理的有關法律、法規經過多年的醞釀、討論之后，有可能在年內浮出水面。這一辦法的出臺對資金密集型的房地產業無疑是一個利好消息，呼喚已久的房地產投資基金也將應運而生，由此帶來的將是一場前所未有的房地產融資變革。
世紀華夏“探路”前行，東方恒基緊鑼密鼓，房地產投資基金萌芽正破土而出
據該權威機構官員介紹，1996年8月，國家計委一位博士寫的一篇關于產業投資基金的論文引起了國家的重視，產業投資基金的概念從那時起正式被提上議事日程；1997年，中央確定由國家計委來負責這項工作。直到1999年4月，《產業投資基金管理暫行辦法》形成送審稿并報國務院法制局審理。在立法方面，《證券投資基金管理暫行辦法》出臺以后，由于產業投資基金和證券投資基金有許多地方不同，國家又決定由全國人大來為投資基金立法，目前，《投資基金法》正在緊鑼密鼓制定中，根據全國人大《投資基金法》起草小組負責人介紹，預計十月可望推出，這將意味著房地產投資基金會隨之產生。
在國外，早在20世紀六七十年代就有了房地產投資基金，現在房地產幾乎不能算是一個單獨的行業，它已經成了金融投資的一部分。2000年，美國成立了針對中國市場的房地產投資基金，而就在近日，高盛公司也宣布成立了此類機構。
在我國，雖然直到現在還沒有真正意義上的房地產投資基金，但是，房地產投資基金的萌芽已經在悄悄地破土而出。
去年5月，由中國五礦集團房地產、北京首鋼集團房地產、北京城建集團房地產、中國石油天然氣管道局房地產、萬年投資集團共同發起成立的北京世紀華夏資產管理有限公司可以算是房地產投資基金從討論向實踐的“探路人”。
“我們公司是以專業的投資銀行手段協助房地產集團以及銀行、金融資產管理公司等金融機構進行房地產類的金融資產管理、金融產品創新和資本運作。”北京世紀華夏資產管理有限公司董事總經理吳海濱先生向記者陳述了公司的職能。
就在同年9月，同樣性質的資產管理公司在上海出現。
當然，看好房地產投資基金前景的還有一些房地產中介機構。
據北京東方恒基地產董事長倪源先生介紹，他正在著手與包括金地集團在內的房地產上市公司和金融機構積極接觸，并就設立房地產投資基金進行商討，如果政策允許的話，今年之內可能會有實質性動作。
而長期從事房地產投資顧問與銷售代理的偉業顧問公司成立的偉業資產管理公司更是在對開發商的融資服務方面做了大膽的嘗試，成功地為某項目開發商融資2500萬元人民幣，這是北京市場上房地產中介機構首次為開發商提供的資金支持。雖然如業內人士所說的，偉業的融資服務多少還帶有一些中介的色彩，但行為之中已經有了一些房地產投資基金的影子。
據了解，北京一些大型公司也已將設立房地產投資基金列入了日程，有的甚至開始“地下”操作。看起來，房地產投資基金一切準備就緒，就只欠政策這一東風助推了。
金融門檻加高，上市幾率藐小，國際資本大軍壓境，房地產開發融資不得不撥云撩霧另辟蹊徑
房地產業一直被人們認為是“唯一沒有經過價格戰洗禮的行業，是碩果僅存的少數幾個暴利孤島”，而開發商作為房地產的投資人則一直扮演著這個“暴利孤島島主”的角色。然而，近一段時期以來，開發商“暴利孤島島主”的地位屢屢受到沖擊。
先是金融業門檻加高，房地產投融資體制發生了很大的變化，特別是中國人民銀行總行出臺的關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款的限制性文件，使房地產開發企業通過銀行間接融資變得不再那么容易。
而在過去二十多年里，中國房地產開發企業的主要資金來源就是銀行貸款和預售房款，據統計，到去年年底，由工行、農行、建行、中國銀行的房地產貸款就接近5000億元人民幣，上海、廣東建設銀行的房地產貸款占銀行貸款的比例甚至達到20%以上。
而自有資金在投資中只占很小的一部分。據記者了解，我國三分之一的房地產開發企業的自有資金只有1000萬元左右，可以預言，隨著金融業門檻的加高，中國住宅產業的發展商將出現巨大分化，一大批沒有資本實力的開發商將“嚴重失血”，最終被淘汰出局。
而上市作為目前房地產企業直接融資的主要方式，即便解凍，最終能夠真正實現上市的企業還是少數，目前，在我國2萬多家房地產企業中只有50多家的企業實現了在證券市場上市融資，加之我國二板市場遲遲不能成立，使上市對于大多數開發商而言成為可望不可及的事。
房地產開發企業不僅陷入了內部融資的困境，其賴以生存的內部融資環境已經發生了重大變化，在外部發展環境上也要經受嚴峻考驗，世紀華夏資產管理公司總經理吳海濱先生向記者闡述了這一觀點的現實性。
他說：“入世后，國際資本對中國房地產業的沖擊，并不是以單個資本的形式出現的，而是伴隨著金融資本、保險資本、電訊資本、汽車資本以及其他相關產業資本，以一個完整的產業鏈形式出現的。”
中國的房地產開發企業已經沒有時間去回味過去的幸福時光。對于他們而言，目前的局面顯然很窘困：對于房地產這樣一個資金密集型產業來說，如果開發商出現融資危機，資金鏈一旦斷裂，無異于房屋失去大梁一樣，屋倒財空。
為解決這一問題，走產業資本和金融資本結合的道路一直以來都是呼聲最高的。但是，如今住房抵押貸款證券化很顯然已陷入難產，如果今年年內，《投資基金法》真的能夠順利出臺，房地產融資將撥云撩霧，出現重大轉機。
“房地產投資基金將通過發行基金份額的方式把社會資金吸引過來，把原本是有錢人才可投資的房地產業變成大眾化的投資工具，真正實現房地產投資的社會化、大眾化。”北京世紀華夏資產管理有限公司基金部經理張順健先生說。
投資主體一旦易人，開發商由“島主”變“經理人”，融資變革引發觀念革命
之所以說《產業投資基金管理暫行辦法》對于房地產業來說是一場融資變革，主要是因為傳統模式中以開發商為投資主體的格局將被打破，而社會游資將以發行基金份額設立基金公司成為房地產項目投資的真正投資主體，這個投資主體更多的將是一個投資聯合體，而投資方式主要是股權投資。也就是說，投資主體的改變將使開發商的核心“島主”地位不再。
用倪源先生的話說，這時，房地產開發商將以投資人的經理人的身份出現在房地產行業，它將和房地產評估機構、銷售代理商、物業公司等一起受雇于投資人。
那種以房地產開發商為中心來圈錢、刨地、銷售的傳統地產開發模式也將因房地產投資基金的介入而逐漸改變，以前那種“有地賣地，有樓賣樓”的產品經營管理型戰略將沒有生存空間，房地產將更多地運用資本運作的模式來實現其盈利的目的。
首先，房地產投資基金對擬投資的房地產開發企業和項目進行全面的評審，從中優選出高素質、高成長性的企業；基金對被投資的開發企業輸出資本、輸出管理，進行全面的扶持和輔導，使其走上快速發展的軌道；經過4年～5年或稍長時間的培養發展，基金將努力促使被投資企業實現公開上市，或者以其他方式實現基金投資股權的公開或非公開市場的退出，實現資本溢價收益。在這個過程中，房地產開發商可能更多的是一個執行者的角色。
雖然現在也有一些開發企業在進行資本運作交易型戰略，但其運用還遠未到位，甚至有的把房地產資本運營當作一種時尚，把資本運營理解為點石成金的神手。
這一點，吳海濱先生的見解頗為深刻，他說“有些企業以投機的心態來運作資本，形成了一些企業家‘炒資產’的思維定勢；而有些企業把房地產資本運營理解成為簡單的企業并購，盲目追求資產規模的快速膨脹，在債務和管理上陷入困境。”
看來，要想把房地產資本運作經營好并不是每一個人都能做到的，而是需要一些既懂房地產也懂資本運作的復合人才才有可能將這件事做好，而房地產投資基金將是這種復合人才的聚集地。吳海濱先生對此也持贊同意見，并告訴記者，在房地產投資基金沒有正式出臺之前，世紀華夏正在加大這種復合人才的培養，以便在正式出臺后能很快進入角色。
從這一角度來看，房地產投資基金的融資變革還是一場觀念的變革，開發商在做慣了“島主”之后能否成功地完成向“經理人”的角色過渡，我們將拭目以待。
《金周刊》記者楊麗萍
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