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杜富華
投資房產(chǎn)，即投資人購買房產(chǎn)后，出租或再轉(zhuǎn)賣來獲得收益。這是一種投資渠道，個(gè)人購房者在抵押貸款購房后，也可以通過出租房子獲得租金來償還銀行貸款，減輕購房的壓力。
近來有不少房地產(chǎn)商推出了這個(gè)概念來吸引個(gè)人購房者，比如某公寓在廣告中就為購房者提供了“投資價(jià)值分析”，內(nèi)容大致如下：首付18萬元，并提供八成20年按揭，入住后每月償還5000元貸款，附近市場(chǎng)上同等外銷公寓房每月租金收入9960元。這樣，用租金月收入9960元償還每月5000元貸款后，還凈得4960元。每年12個(gè)月即收入59520元，4至5年即可收回首付投資，以后每年還掙5萬多，若干年后凈得一套公寓。
這樣的“投資價(jià)值分析”結(jié)論是值得商榷的。首先租金收入不確定。如果在需求相對(duì)穩(wěn)定的前提下，新的公寓建成之后會(huì)造成某一個(gè)區(qū)域內(nèi)公寓供應(yīng)量的增加，因而會(huì)稀釋這一區(qū)域公寓租金的價(jià)格，導(dǎo)致租金價(jià)格下降；此外，作為后入市場(chǎng)的公寓經(jīng)營者，一般會(huì)先以低租金來吸引租戶，擴(kuò)大影響力。個(gè)人購房者的一套公寓租價(jià)，就會(huì)受到整個(gè)公寓出租經(jīng)營者市場(chǎng)定價(jià)的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業(yè)之間具體的差異也會(huì)使租金收入有一定的變數(shù)。第二，租金收入不等于凈收入。租金收入只能是毛收入，不能作為凈收入來直接抵消還貸支出。假設(shè)月租金收入仍為9960元，這里要先考慮稅收的因素。出租人收到月租金后，須先交納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及其附加費(fèi)之后，再扣除個(gè)人所得稅。如果再考慮扣除公寓出租專業(yè)代理的傭金、律師簽約費(fèi)等費(fèi)用(比例約為10%)，最后算下來也就不足7000元。每月還去貸款僅余1000多元，4至5年收回首付的結(jié)論顯然有問題。
商業(yè)房地產(chǎn)投資具有較為復(fù)雜的知識(shí)與分析技術(shù)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的發(fā)達(dá)國家，機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者往往依賴專業(yè)的投資顧問來幫助他們做出房地產(chǎn)的投資決策。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前僅有為數(shù)不多真正懂得分析的咨詢專家，許多機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者欠缺對(duì)這種知識(shí)與技術(shù)的了解，做出的投資決定多少有一些盲目性。如果您想投資房地產(chǎn)，還是請(qǐng)有關(guān)專家算算細(xì)賬為好。
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