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將空置的商品房納入經濟適用房，政府在一些方面給予扶持，這樣一來使許多房地產項目的銷售率提高，二來又能夠解決資金有限、在排隊等待經濟適用房的無房人群的住房問題，何樂而不為呢？這是最近一位業內人士提出的解決眼下空置房問題的方案。這種方案是否能被市場所接受，如果此舉能夠成行又會帶來什么樣的影響，記者對此進行了采訪。
-空置房銷售不暢
經濟適用房望眼欲穿
對于北京房地產市場而言，在1999年以前“空置房”還是一個非常陌生的詞。隨著北京房地產的逐步市場化，購房主體的變化，由集團購買變成個人消費，空置房也就應運而生。雖然到2001年北京到底有多少面積的空置房還沒有統計出來，但從去年北京許多項目的銷售情況我們可以管中窺豹，一個項目能售出70%的房就不錯了，而且，每個項目留存的尾房由于種種原因銷售速度相當慢。目前，北京在售樓盤有500余個，每個樓盤的尾房數量加起來非�？捎^。據了解，從1999年至2001年，北京累計有2000余萬平方米的商品房尚未售出。
在記者隨機調查的10個已入住樓盤里，全部有空置房，這10個樓盤均是在近兩年銷售火爆的項目。通過統計結果可以看出，即使是競爭力極強的樓盤銷售至85%～90%以上也會出現空置房。如此算來，僅這10家項目，總房數應該在2萬套房左右，按照平均10%的空置率，即有2000套空置房。由此及彼，北京到底會有多少空置房，我們也能粗略得出。
一方面是即使空置也不愿降價銷售的商品房，而另一方面卻是望眼欲穿的無房者，這一點從北京幾個經濟適用房的銷售便可以得出結論，無論是天通苑和回龍觀文化居住小區，還是長安新城，只要一開盤便被搶購一空，沒有搶到的買房人只能排隊等候下一期的開盤。據了解，像回龍觀、天通苑等搶手的經濟適用房項目，排隊等候的買房人達到了上萬戶之眾。
正是基于空置的商品房與經濟適用房分別存在著明顯的供需矛盾，因此，將二者合二為一的想法便應運而生了。
-空置房與經濟適用
房合二為一可行嗎
按照倡議提出的設想，政府有關部門將項目的空置房納入經濟適用房的體系，即政府適當補貼，將商品房的土地出讓金補貼給開發商，如此一來，在項目開發里占了很大比重的出讓金問題得到解決，開發商便可以將這一部分的回報折成房款出讓給買房人，再加上政府在有關稅費等細節上給予照顧，空置房的價格會有一個較大的降低空間，會吸引中低收入者加入購買商品房的行列，是一個一舉多得的舉措。
但接受記者采訪的多數高檔項目的開發商不愿接受這一建議。例如冠城園副總經理陳德清認為，往往高檔項目的尾房是項目的利潤所在，如果簡單地用政策上的扶持尋求降價空間，以達到銷售的目的的做法是不適應高檔住宅的。舉例說明，冠城園共有1500套房，現在所剩的不到10%，也就是150套房左右，但是需要指出的是，這些房之所以空置的原因在于都是面積較大、總價較高的房，無論朝向還是樓層都無可挑剔，如果按照提議的那樣，將這樣的房當作經濟適用房來處理，買家得到實惠超過了以前按照正常程序買房的客戶，這樣一來，開發商勢必會受到前期客戶的壓力。
-空置房和經濟
適用房并軌難在哪里
空置房和經濟適用房除了在價格上的問題糾纏不清外，許多其他因素也決定著并軌問題在目前還只能停留在紙面上。
正如安地房地產公司董事長張寶全所說，二者并軌存在著政策、標準、物業管理等多方面的制約。首先，經濟適用房建設有要求，每年多少量、價格定在多少等等，突然將北京眾多空置房納入經濟適用房體系，無疑會對市場的秩序造成不良影響；其次，大多數商品房項目，面對的客戶群是比較同質性的，經濟適用房的受眾群和這些客戶在許多方面都存在著諸多差異，兩者相處的可能性不大；還有一點尤為重要，那就是物業管理問題，往往商品房項目的物業管理費都是按照一定標準定價的，而經濟適用房項目的定價是按照特殊的標準定的，即沒有大修等收費，如果執行不同標準的住戶住在一起，勢必會對小區日常的物業管理工作帶來難度。
張寶全的解釋在某種程度上得到了證實，正如冠城園副總經理陳德清所說，商品房項目的空置房完全可以重新進行包裝銷售，像冠城園，隨著整個社區已經完全形成規模，各種設施配套已經完善，而且所剩物業都是比較實用的，150多套空置房有數億元的銷售額，開發商基本不會考慮非銷售外的辦法以求清盤。
-什么樣的空置房
適合與經濟適用房聯姻
不過并不是所有的開發商都反對將空置房納入經濟適用房體系，持歡迎態度的是一些總價低的項目。據東四環外一項目的負責人介紹，他開發的項目單價不到4000元，但剩下的空置房不是朝向不好，就是樓層不好，銷售的確難度很大，如果能享受到經濟適用房的待遇，政府給予一定的扶持，把土地出讓金給予補貼，這樣的話，項目的單價就能降到3500元以下，和檔次高一點的經濟適用房價格相近。這樣一來，既能解決中低收入者的住房問題，又能為項目的空置問題解套，一舉兩得。
據了解，在經濟適用房未出現市場時，它們所在的位置都已經有了普通商品房小區，這些項目大多價格偏低，甚至還保留著房改時代的戶型，本來銷售情況就不是很好，再加上經濟適用房的進入，對這些項目無疑是雪上加霜，空置率更是居高不下。如果將這些項目與經濟適用房接軌，將是一個不錯的選擇。
安地房地產公司董事長張寶全在接受記者采訪時表示，兩種不同類型的項目并軌，目標還是應該投向低價項目，尤其是經濟適用房周邊的項目。
“低價房無論是價格還是物業管理水平都和經濟適用房差不多，如果接軌，他們將面向同樣的受眾群，經過接軌后的商品房小區，開發商可以將政府補貼的土地出讓金以各種形式返給業主，如果業主還想按照商品房來處理他們的房子，那么開發商可以不退給該住戶土地出讓金，物業管理標準還按照并軌之前的標準收取；按照經濟適用房標準處理房子的，除得到土地出讓金以外，物業管理標準可以和經濟適用房接軌，即每月每平方米5角�！睆垖毴唧w說明了并軌的前提。文/本報記者張劍
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