杜富華
投資房產,即投資人購買房產后,出租或再轉賣來獲得收益。這是一種投資渠道,個人購房者在抵押貸款購房后,也可以通過出租房子獲得租金來償還銀行貸款,減輕購房的壓力。
近來有不少房地產商推出了這個概念來吸引個人購房者,比如某公寓在廣告中就為購房者提供了“投資價值分析”,內容大致如下:首付18萬元,并提供八成20年按揭,入住后每月償還5000元貸款,附近市場上同等外銷公寓房每月租金收入9960元。這樣,用租金月收入9960元償還每月5000元貸款后,還凈得4960元。每年12個月即收入59520元,4至5年即可收回首付投資,以后每年還掙5萬多,若干年后凈得一套公寓。
這樣的“投資價值分析”結論是值得商榷的。首先租金收入不確定。如果在需求相對穩定的前提下,新的公寓建成之后會造成某一個區域內公寓供應量的增加,因而會稀釋這一區域公寓租金的價格,導致租金價格下降;此外,作為后入市場的公寓經營者,一般會先以低租金來吸引租戶,擴大影響力。個人購房者的一套公寓租價,就會受到整個公寓出租經營者市場定價的影響,而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業之間具體的差異也會使租金收入有一定的變數。第二,租金收入不等于凈收入。租金收入只能是毛收入,不能作為凈收入來直接抵消還貸支出。假設月租金收入仍為9960元,這里要先考慮稅收的因素。出租人收到月租金后,須先交納房產稅、營業稅及其附加費之后,再扣除個人所得稅。如果再考慮扣除公寓出租專業代理的傭金、律師簽約費等費用(比例約為10%),最后算下來也就不足7000元。每月還去貸款僅余1000多元,4至5年收回首付的結論顯然有問題。
商業房地產投資具有較為復雜的知識與分析技術,在房地產市場成熟的發達國家,機構或個人投資者往往依賴專業的投資顧問來幫助他們做出房地產的投資決策。而國內特別是本市房地產市場,目前僅有為數不多真正懂得分析的咨詢專家,許多機構與個人投資者欠缺對這種知識與技術的了解,做出的投資決定多少有一些盲目性。如果您想投資房地產,還是請有關專家算算細賬為好。
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