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1、內部認購陷阱
內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房人士。然而，內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權益也無法受到法律保障。點評：
有些開發商借內部認購為名，行大量銷售之實，以便回籠資金，但其銷售行為卻脫離了政府監控。防陷絕招：
既然購房者明白了內部認購是不合法的變相銷售，那么最好不要購買這類商品房。至于想買低價房的人士或投資者，應選擇信譽好、實力雄厚、名牌大型樓盤，相對安全一些�！�2、配套設施陷阱———虎頭蛇尾
配套設施虎頭蛇尾是指房地產開發商提供的配套設施在房屋銷售時看似正常運作，在業主入住后就難以避免存在的陷阱。點評：
為了吸引購房者，開發商或以市區已有設施，為自己宣傳；或自己提供配套設施為業主服務。但由于種種原因，開發商自己提供的配套設施成本高，收費貴，在樓未售完前，他們虧本提供上述設施，所以收費低廉。一旦房屋出售完畢，物業管理公司接手管理后，自然費用由業主分攤，業主才知道上了大當。比如有些教育設施因學生人數不足，手續不全，以致不為教育行政部門認可，聲稱有配套的中小學實際上是不可能有的。防陷絕招：
購房者要避免配套設施的虎頭蛇尾，一是購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現象所迷惑。如開發商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。 3、合同空白處陷阱
合同可能會有空白的地方，合同留有空白處是指房屋買賣合同留有空白處，為開發商作弊提供了條件。點評：
在我國房屋買賣慣例中，通常由開發商將所有合同文本送交房產主管機關辦理鑒證手續，這時開發商手持所有合同文本，當然可以隨心所欲地在合同空白處填上自己需要的內容了。購房者即使不承認，也是口說無憑，難以伸冤。防陷絕招：
購房者簽訂合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應填上自己應有權益的內容。如無需填寫時，也應劃上橫線，防止對方在空白處私自填上對其有利的內容。4、廣告陷阱———合同與廣告不符
預售合同與廣告不符是指房地產開發商的商品房預售合同的內容與廣告宣傳不一致。造成合同與廣告不符的原因，有房地產開發商的，也有房地產銷售代理商的原因。而購房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細閱讀合同，想當然地認為廣告宣傳的內容應當記載于合同中。點評：
記住，廣告是代理商發布，合同是開發商簽署，倘若代理商急功近利，欺騙開發商，這樣合同內容自然與廣告宣傳不一致。如果購房者不仔細研究合同，必然跌入陷阱。防陷絕招：
要避免這種陷阱，就只有把廣告宣傳的內容全部載入正式的合同中，才有保證。5、房地產廣告陷阱———廣告虛假
房地產虛假廣告是指為某種目的，以虛構事實或隱瞞重要事實的方法發布的或含有國家禁止內容的廣告，欺騙購房者。1996年12月國家工商行政管理局頒布的《房地產廣告發布暫行規定》規定：廣告應載明預售或銷售許可證書號，應當清楚表示實際的銷售價及其有效期，應以該房地產項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中涉及的交通、商業、文化、教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。房地產廣告不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果，不得含有升值或投資回報的承諾，不得含有裝飾內容。點評：
實際生活中，工商行政管理部門并不能完全杜絕違反上述規定的虛假廣告，各種形式的價格欺詐、環境欺詐比比皆是。例如：房地產廣告上的價格通常并非其真實價格，實際售價通常還要高1000到1500元。當然，購房者一般都會親臨現場考察，但是，異地的購房者往往因為距離遙遠，僅憑廣告下訂單，難免跌入陷阱。防陷絕招：
要想避免虛假廣告的陷阱，購房者應注意下列幾點：1、自己或委托親友現場考察，核實其內容。2、仔細觀察與《商品房預售許可證》共同使用的設計圖，與廣告的內容相對比是否相符。若廣告中稱小區有200平方米的自選商場，購房者就從設計圖上找，若有，才可能是真實的。3、認真研究《商品房預售合同》的內容。在簽訂《房地產認購書》和支付定金前，可以要求提供空白預售合同書，以核實廣告內容是否包含在內。房地產開發商或其代理商往往利用購房者想當然地以為廣告的內容都會寫入合同的心理，欺騙消費者。6、房屋中介陷阱————提供虛假房源信息騙取介紹費
用房屋中介提供虛假房源信息騙取介紹費，是指不法的房屋中介機構在收取介紹費后，故意提供虛假或無效的房源信息，不提供真實的中介服務。點評：
遇有欺騙，立即投訴，要保留相關證據。受理投訴的部門是房地產管理局房屋中介管理所，這是主管部門，有權處罰中介機構，可免費幫受騙的顧客同不良中介機構交涉，并有權同其他政府部門協調處理爭議；還可以向新聞媒體舉報；也可向該機構所在地法院提起訴訟�？傊粦詥“吞�，什么也不說不做。防陷絕招：
購房者怎樣防止這類陷阱呢？1、找有信譽的房屋中介機構�？赏ㄟ^朋友介紹，或通過政府部門、新聞媒體報道，加以了解。最為可行的是，向成功通過中介機構購房、租房的朋友了解其服務機構的服務質量。2、慎訂書面合同。一要訂立書面合同，否則口說無憑；二要詳細寫明顧客的要求，越具體明確越好。因為它是“訂貨樣板”，或服務成果標準，沒有它，就無法確認房屋中介機構違約；三要確定履行期限；四要規定中介機構的違約責任。 7、破產陷阱———假借破產逃債
借破產逃債是許多公司常用的逃債伎倆。如果這些公司真的破產了，那債權人只好自認倒霉�？墒牵麄兂３＝栀Y產轉移到另一項目中，或隱匿財產，抽逃資金，做假帳造成破產的假象，搞假破產，真逃債。點評：
在房地產行為中，借破產逃債就更容易了。這是因為發展商常常以一個項目(樓宇)成立項目公司，如某花園發展有限公司等，當項目有利潤時，他們就分一杯羹，而一旦項目有債務或訴訟，就讓公司背黑鍋。防陷絕招：
怎樣防止項目公司借破產逃債呢？業主可通過下列途徑盡量避免損失：1、選擇信譽好的開發商，要分清股東與公司的關系。如購買房產時，賣方是有信譽的開發商，就好過賣主是開發商作為股東組建的項目公司，因為股東是不幫項目公司還債的。此外，選擇股東有實力有信譽的項目公司作賣方，好過選擇股東默默無聞甚至有劣跡的項目公司作賣方。2、明查暗訪項目公司的實際財產。假帳終歸是假的，如果另有財產存在，就可以執行了。3、申請法院查帳。4、找關系請銀行查帳，尋找資金去向，追究有關人員的責任。8、物業管理陷阱————強迫業主接受物業管理公司
強迫業主接受物業管理公司是指房地產開發商強迫業主接受其指定的物業管理公司的服務，損害業主權益的行為。點評：
這種行為在前幾年普遍存在，現在仍繼續存在。在簽訂的房屋買賣合同中指定物業服務單位，屬商業搭售行為，而業主通常是被動的，不真正自愿接受該物業管理公司的服務，因為他對該物業管理公司及其服務一無所知。雖然形式上“自愿”簽約，但實質上并非自愿。尤其有的開發商指定的物業管理公司依約可以服務若干年，甚至長達十年，這等于剝奪了業主在上述期限內選擇服務者及服務內容的權利，完全違反了《反不正當競爭法》有關不準違反購買者意愿，搭售商品或附加其他不合理條件的規定。防陷絕招：
怎樣防止房地產開發商搭售物業管理服務呢？一是購房者在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業管理公司服務期限超出一年的，應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件；二是如果包括上述條款的房屋買賣合同已簽時，可以該條款違反《反不正當競爭法》、《消費者權益保護法》為由，請求法院判決其無效。 9、物業管理陷阱————物業公司亂收費
物業管理公司亂收費是指物業管理公司不依物價局核準的文件及物業管理合同，自定標準額外收取業主費用。物業管理公司亂收費，通常表現在下列幾方面：1、超出核準的價格收取管理費。2、擅自提高收費標準，賺取收費差價。3、擅自增加項目建設，而將費用分攤給業主。點評：
前幾年，人們普遍感到物業管理公司收費“猛于虎”，業主買得起樓住不起樓�，F在因政府整頓，稍有好轉，但問題并未得到解決。人們已經認識到，所謂物業管理公司，應是物業服務公司，業主與它之間是買賣關系。雖然業主處于買方地位，占有優勢，但物業管理公司作為企業商家處于強者地位，仍可能損害業主的利益。防陷絕招：
怎樣防止物業管理公司亂收費呢？1、業主積極參與，選出為全體業主服務的業主委員會。依照法律規定，業主委員會有權選聘物業管理公司。這樣，業主委員會可以挑選信譽好的物業管理公司，或解除與信譽不好的物業管理公司之間的合同，并有權監督物業管理公司的行為，重大事項須經業主大會同意。3、訂好物業管理合同。物業管理合同是業主委員會與物業管理公司簽訂的規定業主與物業管理公司之間的權利與義務的合同。該合同應當規定收費事項、新建項目的批準權、財務收支公開、合同解除條件等重大事項，以合同限制物業管理公司的權力。3、要求物業管理公司出示有關收費文件。10擅自改變租賃房屋用途的陷阱
擅自改變租賃房屋用途是指承租人不經出租方同意，改變約定的租賃房屋用途，以致出租方有權解除租賃合同的陷阱。點評：
通常租賃合同中會約定租賃房屋的用途，如“住宅用”、“商用”、“生產用”等等。房屋的不同使用方式，對其使用壽命和安全有重大影響，所以法律規定，承租人不經出租人同意，擅自改變房屋用途，如“住宅用”改為“商用”等，則出租方有權解除租賃合同，將出租房屋收回。防陷絕招：
總之，承租人需要改變租賃房屋約定的用途時，應征得出租方的同意�！�11、鋪面租賃合同陷阱————未規定不可抗力條款
鋪面租賃合同未規定不可抗力條款，是指雙方未在鋪面租賃合同中規定遇到不可抗力，可單方終止合同的條款，以致出現某些不可抗力時，無法解除合同的陷阱。點評：
所謂不可抗力，在法律上是指不可預見、不可避免、不可克服的客觀力量，一般公認的不可抗力包括地震、臺風、雷電等自然災害。遇到上述情況，合同當事人有權解除合同，并不負賠償責任。那么，人為事件，如戰爭、罷工、政府行為，甚至租戶經營不善等，能否作為不可抗力呢？通常大家都認為，前述情形在合同中明確規定為不可抗力時，就可認定為不可抗力，否則不認定為不可抗力。也就是說，只有在合同中約定出現上述情形時，租戶可解除合同，租戶才有權解除租賃合同，否則租戶無權解除合同。防陷絕招：
鋪面租戶在承租鋪面經商中面臨許多不可預測的因素，假如因出現這些因素而導致鋪面無法經營下去時，如果租戶未在合同中約定此時的合同解除權，就得繼續支付租金，承受損失。為避免這類陷阱，鋪面租戶應爭取在鋪面租賃合同中載入下列條款：承租方在出現下列情形之一，無法繼續經營時，有權通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現戰爭、地震、臺風、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內、左右兩邊各200米內修路、改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經營不善嚴重虧損達三個月以上。當然，要進一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費用的損失，必須預先調查清楚。12、出售集資房陷阱————單位不征求集資的職工同意出售集資房
單位不征求集資的職工同意出售集資房是指職工所在單位不征得參加集資并已取得集資房的職工的同意，將其集資房另行出售給他人的陷阱。根據我國有關房改的政策和行政法規，職工對房改房(含集資房)擁有部分或完全產權：點評：
當職工以標準價或其他優惠價格購買房屋時，職工對房屋享有有限產權，可以使用和作為遺產，由法定繼承人繼承；在征得單位同意時可以出售，出租收益由單位和職工按比例分成；在不違反單位與職工簽訂的房屋買賣合同(或集資建房合同)時可以上市轉讓，單位在同等條件下有優先購買權，所得收益由單位和職工按法律規定的比例分成。總之，職工和單位是這類房屋的共有權人，任何一方不經對方同意不得處理該房屋；當職工以成本價購買單位公房或房改房時，職工對該房屋擁有完全產權，一般只需補1％的地價即可上市交易，所得收益全部歸已。防陷絕招：
職工對集資房或房改房擁有部分或全部產權，單位無權擅自單方處理房屋，否則構成侵權，職工有權向法院起訴，依法維護自己的合法權益。 13、城市房屋拆遷補償陷阱————補償過少
城市房屋拆遷補償過少，是指產權人得到的補償價格過低或產權補償過少的陷阱。由于拆遷是政府行為，被拆遷戶通常抱著政府要拆沒辦法的想法，而且不熟悉有關法律，最終在討價還價時難免吃虧。點評：
其實，根據有關法律規定，拆遷房屋時，拆遷公司應與被拆遷人達成拆遷安置補償協議，該協議經拆遷主管部門(市房管局)鑒證后生效。由此可見，拆遷補償屬于商業行為。拆遷公司為了壓低拆遷補償，常采取下列手段：采取產權調換時，不按使用面積，而按居住面積安置；異地安置，在原居住面積50％的最高限內盡量壓低；拆除層高不少于1.5米、層底凈空不少于2.2米的閣樓不按面積的60％計算；采取作價補償時，因為作價補償額等于重置價格減去成新結算，所以他們盡量壓低重置價格，抬高成新結算。防陷絕招：
怎樣避免拆遷補償過少呢？被拆遷人應熟悉有關法律法規，據理力爭，爭取合法合理的補償。
文／王啟民
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