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本報記者劉冬
2001年底，北京王府井百貨終于拿到了北京市的第二張SHOPPINGMALL的牌照--北京中關村國際商城項目，它被看作是北京中關村科技園內又一個標志性的項目。這個項目的投資方包括了北京王府井百貨股份有限公司、北京中關村生命園發展有限公司和北京物美商業集團有限公司。王府井百貨占52%的股份，成為第一大股東。
政府規劃四大MALL
SHOPPINGMALL購物中心在美國已經風行了近30年的時間，它們一般坐落在城市的邊緣，因為地價便宜，開發商可以在店周圍提供更多的車位。MALL一般是很大的建筑，在一個屋頂下有很多商店。多數MALL里包括兩個或更多的大型百貨店，它們被稱為“錨店”，意為這些店像錨一樣固定，支撐起整個商業城。在錨店連接起來的步行街上，有很多小的各式各樣的零售商店，它們依靠錨店來吸引客流。
到目前為止，中關村國際商城還只是一紙規劃，但已經給人們描繪了一幅美妙的遠景。規劃中的中關村國際商城一期建設面積30萬平方米。以百貨公司、品類專賣店、主題商店、大型超市為主力店，輔之以精品店、專賣店、中華美食廣場、中外主題餐廳、咖啡廳、書店、網吧、音像店、科技展覽、多功能國際電影城等，兼有娛樂園、大型表演、商務酒店的超大型停車場。一期的土地開發將耗資3億元。
根據《北京市“十五”時期商業發展規劃》，北京將參照國外經驗，選擇公路一環以外交通方便、接近旅游風景區和新建居住區的適當地點，在條件具備的時候，鼓勵投資商或大型商業集團投資建設集購物、餐飲、休閑、娛樂和旅游功能為一體的大型多功能購物中心。根據市場需求和實際條件，結合城市邊緣集團建設，可依次在城市西北、東南、東北和西南方規劃建設4個風格各異的大型多功能購物中心，每個建筑面積20萬平方米左右。
“大地”領跑
北京第一張MALL的牌照已經被大地集團先期拿到，坐落于北京東南方向的北京經濟技術開發區內。實際上，大地集團已經是這個項目第二個“東家”，此前北京賽特集團為這個項目已奮戰了一年多。只是由于賽特的大股東華融資產管理公司一直態度曖昧，對MALL這一商業概念并不十分認同，無法滿足開發區政府加快上馬該項目的要求。結果很快由大地接手。
大地集團起家于承包央視二套廣告，后逐漸拓展到房地產、投資等領域。作為開發商，大地集團只負責建設和招商，具體運營由進來的各商家負責。大地初步打算引進一家主力百貨店和4家以上專業主題店，目標是國際知名商家。
“春天”投資最大
由春天商業公司運作的另一座MALL是位于北京東北方孫河一帶，據稱已經得到北京市朝陽區政府的支持，并且批文已經在政府部門的公文旅行當中，現在只是要假以時日來等待。這個項目的領銜人物，就是曾經在北京商界運作過賽特、家樂福、老佛爺和綠屋百貨的尹鐵錚。曾在中創任職的尹深黯資本運作的精髓，在中創倒閉后，他一直尋找新的商機。
春天MALL占地2000畝，建筑面積達65萬平方米，總投資要超過10億美元，即使按國際標準衡量，也可入超級大MALL之列。這是一個生態型MALL，由9個子系統構成。里面旅、商、玩、住一應俱全，服務項目達300多，這里將不斷創造新消費潮流，會成為北京門戶。目前這一帶仍然是窮鄉僻壤，地價相對便宜。而一旦成功，將帶動朝陽區周邊土地、物業升值，因此朝陽區愿意低價轉讓。
第三家MALL位于北京西北角的中關村萬柳地區位，由首創開發，只有10萬平方米的規模，投資13億元左右。一期4.5萬平方米的規劃已獲批準，第二期5.5萬平米正在報批。目前，首創MALL招商大致已經落實，西單商場投資2.5億元開發主力百貨店，面積達2.5萬平方米；法國歐尚投資2.5億元開發超市，面積達2.5萬平方米。
由此，北京的東南、東北、西北都已經布局完畢，只有西南一隅還虛位以待。
MALL吸引資本目光
SHOPPINGMALL的興建是一場豪華的金錢盛宴，動輒十幾億甚至幾十億的投資需要一系列復雜的資本運作，MALL再一次提供了匯聚資本的概念。
所有的開發商似乎都不為資金而發愁，他們相信，只要是好項目，就不愁有資金投入到里面來。
春天商業有限公司董事長尹鐵錚說，大量的國際資本要解決中長期投資出路，非常看好中國市場的長遠發展前景，所以他們有信心。相應地我們就要用最大、最好、最先進的計劃來吸引外資。”尹鐵錚說，“事實上為了對春天MALL進行投資，美國進出口銀行、加州的一家保險公司、一家結構建筑公司、微軟公司等聯合組建了一家名為CZ的專項基金，一旦我們獲批就給我們投資了。
國內的資本市場也是可利用的一塊陣地，在百貨店融資已經非常困難的情況下，MALL則成為一個非常時髦的融資概念，有消息說，王府井百貨已經有為它的MALL項目增發的意向。
餡餅還是陷阱
北京的MALL熱到底是餡餅還是陷阱未得證實，但卻吸引了大批來自海內外的投資商、產業基金、建筑公司等一轟而上的追捧，大家都希望趕上這班車。
所有的投資人對MALL盈利前景的樂觀判斷都是基于它在歐美的成功和國際零售集團對MALL中主題商店的濃厚興趣，以及北京城市交通的極大改善。北京的SHOPPINGMALL前景是不是像想象的那么美好，人們還在疑慮當中。
據北京市商委統計，北京二環以內萬米以上的大商場，2000年平均每平方米銷售額只有1.37萬元人民幣，而北京市大商場的盈虧平衡點大致在每平米1.5-2萬元。目前北京市一般大商場的利潤率大約在1%左右，單從事商業已很難獲利。按照這個水平來測算，北京幾個大MALL要盈利，恐怕他們估算的銷售額還遠遠不夠。而且，僅1%左右的利潤率，顯然很難提供合理的回報。
況且，一般的商業經營，一平米需要3-4個品種，這些MALL要把商品填滿，需要多少品種？根據中國人民大學教授黃國雄的研究，國際商品品種總共才150萬種，國內僅有50萬種。另外，我國成熟的小型專賣店也非常之少，那么，在巨大的商城里，除了那些錨店，又用什么來填充那些小店呢？北京市幾個主要的中心商業區，王府井商業區將控制在45萬平方米之內，西單40萬、前門20萬等。四個MALL如果果真按現在的規模建成，大約會增加150萬平方米左右的供給——這是否意味著將會使市內中心商業區嚴重失血？按照大地集團的統計，每天至少要有10萬人的客流才能保證商城比較正常的運轉。但是有客流并不就已經能形成購買力。更何況，在MALL里，娛樂的功能可能還要大于購物的功能。
BIG BOX更符合國情
實際上，一種商業模式并不能涵蓋所有的商業需求。在一片關于MALL的論證當中，也有一種聲音認為，MALL這種業態在我國現在這種經濟發展水平和商品品類較少的情況下，大興土木并不適合中國的國情。現實的情況下，大盒子購物中心(BIGBOX)更符合中國的實際。
大盒子購物中心(BIGBOX)在美國出現較晚，但也已經風行了近10-12年。他們雖然也坐落在城市的邊緣，利用便宜的地價提供較多的車位，但它與MALL的區別在于：MALL一般是許多商店聚集在一個建筑之內，而大盒子購物中心是很多大型的獨立的商店，每個商店的一個獨立的建筑(大盒子)在大盒子購物中心里，可以是綜合的百貨公司，如沃爾瑪，或是其他專業店，如只賣建筑材料、家居裝飾的HOMEDEPOT。這些店非常大，顧客可以在每一個商品目錄中找到許許多多的選擇。在美國，這些店被稱作“目錄殺手”?CategorgKiller——一般為和賣同類商品的商店相比，它們提供最好的選擇和最低的價格。
一個資本運作的概念認為，大盒子是一個非常適合于基金運作的概念。大盒子的項目前期運作時，各家即將進駐的商家是自己做設計，并且都有風險投資為其融資。風險投資在作完項目后會很快把它出手，雖然收益較低，但是卻非常穩健。
其實，MALL與BIGBOX是經營商品橫向和縱向的的差異，中國老百姓需要更多的選擇。無論如何，北京的商業又將面臨一次新的再造。
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