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做了一年的房展會熱心參與者之后，我決定近期再也不參加這種活動了。所見所聞讓我時常禁不住由衷地感嘆，適合自己購買的住房還沒有開發(fā)出來，或者說，我的收入還沒有達(dá)到買得起住房的水平。相信許多人和我有同感。實(shí)行了所謂“住房分配貨幣化”之后，許多無房者終于看清，房子距離自己似乎更加遙遠(yuǎn)了。
基本住房消費(fèi)需求緣何難以滿足？
人們無法滿足基本住房消費(fèi)需求或居無其所現(xiàn)象，基本上是人類關(guān)于住房所有權(quán)的反映。居住權(quán)固然可以在有關(guān)法律文件中以宣言的方式加以申明，但現(xiàn)實(shí)中這種權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，卻要取決于一個人是否具有支配足夠住房條件的能力，以及人們在社會現(xiàn)有法律體系中所具有的合法享有和控制住房的手段。因此，和饑荒現(xiàn)象一樣，即使基本住房消費(fèi)需求無法滿足是由于住房供給短缺造成的，身處這種處境的直接原因也是個人交換權(quán)利的下降。
除在特殊情況下受到政府和社會救助，即依賴于社會保障之外，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，人們實(shí)現(xiàn)其居住權(quán)和避免流離失所的能力，依賴于其所有權(quán)和其交換權(quán)利所對應(yīng)的對象。通常來說，住房有效供給的減少會通過住房價格的上漲，對個人及其家庭的交換權(quán)利產(chǎn)生不利影響。
尤其值得重視的是，個人在滿足基本住房消費(fèi)需求方面交換權(quán)利的惡化，可能是由除了住房供給減少以外的原因造成的。比如說，假定一個社會中的住房供給總量不變，由于分配方面的原因，一部分人因?yàn)樽兊酶辉６徺I、囤積和投資于更多的用于基本消費(fèi)需求的住房，造成住房價格上漲，結(jié)果就會引起其他人交換權(quán)利的惡化。其他人居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)就會出現(xiàn)困難。于是，社會上就會出現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，一方面是價格奇高的情況下大量住宅閑置不用，另一方面是許多人居無其所，或處于住房條件極端困難的境地。
房改的荒謬使房子離我們越來越遠(yuǎn)了
住房制度改革本應(yīng)使房子離我們越來越近，可為什么工薪階層仍然難以實(shí)現(xiàn)基本住房消費(fèi)需求呢？
其根本原因在于，目前已經(jīng)實(shí)行的房改措施并沒有做到真正的市場化，而房地產(chǎn)業(yè)的投資和住宅建設(shè)以及消費(fèi)環(huán)節(jié)卻已經(jīng)有了較高的市場化程度。那些沒有壟斷利益的公共部門和困難國企員工的工資加上新實(shí)行的住房補(bǔ)貼，并沒有實(shí)現(xiàn)向市場工資率靠攏。提高補(bǔ)貼系數(shù)和把補(bǔ)貼并入現(xiàn)行工資是遲早要做的事情。
房改中的廣大無房職工的交換權(quán)利因受到了利益剝奪而出現(xiàn)惡化。由于房改措施與市場化分配機(jī)制并不銜接，存量資產(chǎn)的價值一般并不納入房補(bǔ)的考慮范圍，同樣條件的兩個職工，或者說同一個人，分到住房和未分到住房兩種情況下的處境截然不同。前者因分到住房，也便買得起實(shí)行了商品化的原公有住房，甚至還可以額外獲得差額補(bǔ)貼和級差補(bǔ)貼。后者因未分到住房，也就沒有機(jī)會購買商品化了的原公有住房，因補(bǔ)貼微薄和工資水平低，甚至沒有辦法獲得去市場購房的貸款。正是這一點(diǎn)標(biāo)志著房改的一大敗筆。
原來的公有住房存量是所有職工歷年來創(chuàng)造的財(cái)富共同積累起來的，是大家共有的實(shí)物形態(tài)的公積金。只不過有人多占，有人少占，有人根本沒有享受過。只把這些存量低價賣給已經(jīng)享受住房的人，又不對無房者進(jìn)行充分補(bǔ)償，這必然使無房者的交換權(quán)利出現(xiàn)惡化。低價賣出的公房中，凝結(jié)著無房者的勞動果實(shí)。他們無緣分享，卻又因?yàn)槲传@足夠補(bǔ)償而被擋在住宅市場之外。房地產(chǎn)開發(fā)商們出于商業(yè)經(jīng)營的理性考慮，必然主要把眼光瞄準(zhǔn)那些已經(jīng)獲得房改房產(chǎn)權(quán)，又獲得了一定的補(bǔ)貼，且急于改善居住條件的人。除了其他先富起來的人之外，這部分人最具有購買實(shí)力，高端市場供大于求的部分原因就在于此。
事情的荒謬之處還不止于此。按照規(guī)定，這部分已享受過低價公有住房者，仍然有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房，所以可以想見，有人會充分利用這一政策搞投資而不是自住。無房者在收入未充分市場化、交換權(quán)利被剝奪、市場供求錯位和低價房被購買力強(qiáng)勁者用于投資的四重壓榨和排擠之下，多半只能站在這個“繁榮”市場之外望洋興嘆。
房改中處于市場邊緣的弱勢群體
房改中的弱勢群體發(fā)現(xiàn)自己陷入了一種真正的尷尬境地。本想要購房，但仔細(xì)盤算之后才發(fā)現(xiàn)，那暫時還是一個無法企及的夢想。他們雖然小有積蓄，但要購房置業(yè)仍財(cái)力不逮。因現(xiàn)在沒有屬于自己的住房，肯定也無法獲得抵押貸款。工薪階層的微薄收入一時還難于應(yīng)付按揭房貸。房改后的補(bǔ)貼實(shí)在是杯水車薪，派不上多大用場。于是，只得把省下來的積蓄乖乖地存在銀行里，把無法啟用的公積金留在公積金賬戶上，讓銀行和公積金管委會把這錢貸給已經(jīng)擁有住房甚至就是奪走了自己住房的人，讓那些人貸款購買更高檔次的舒適住宅，騰出舊房實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房。房改后的無房戶暫時只得去租奪財(cái)者們的舊房，每月奉獻(xiàn)一筆還算豐厚的租金。奪財(cái)者用舊房租金收入還新房貸款，銀行從中取利，政府扣除利息稅后剩下的，就是給予省吃儉用、吃苦耐勞者的獎賞！中低收入者即使勉強(qiáng)貸上一筆款，也只是相當(dāng)于把給房東的錢直接交到銀行手上。這樣就可以一輩子為銀行和房東打工啦。當(dāng)然，為了實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)生活的和解，你還得時時提醒自己，要恪盡職守，努力做好這些事，并要學(xué)會熱愛這一切。
有人會了解這些人的心境嗎？當(dāng)人們?yōu)樯陫W成功而歡呼和狂喜之際，他們的臉上和心頭卻只有憂慮，不是不愛國和沒有民族自豪感，而是因?yàn)閹缀跛袠潜P都會因此漲價，但他們的未來收入?yún)s沒有這么好的預(yù)期。當(dāng)管理者滿懷欣喜地盤點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)帶來多少稅收、有了幾個百分點(diǎn)的增長時，他們卻十分清楚，那些增長指標(biāo)與他們的幸福沒有多少關(guān)系。
擴(kuò)大內(nèi)需應(yīng)保障交換權(quán)利
1998年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者阿瑪?shù)賮?森在研究貧困與饑荒和作為自由的發(fā)展時曾指出，交換權(quán)利不僅依賴于市場交換，而且還依賴于國家所提供的社會保障。借鑒他的理論，我認(rèn)為，一個健全的社會需要建立一種機(jī)制，通過公共機(jī)構(gòu)確保每一個人的居住權(quán)。這一權(quán)利不僅包括在特殊情況下的住房救助措施，而且還包括通過社會保險(xiǎn)和就業(yè)保障來實(shí)現(xiàn)較長遠(yuǎn)的居住權(quán)利安排。前者主要是住房公共政策中的社會保障措施，后者主要是指政府對用于滿足基本住房消費(fèi)需求的交換權(quán)利的保障，以及促進(jìn)個人住房資產(chǎn)形成的政策安排。總的來說，面對社會中大量中低收入者無法滿足基本住房消費(fèi)的突出矛盾，我們要做的事情不是保證“住房供給”，而是保護(hù)“居住權(quán)”，保障交換權(quán)利不受無端侵害。
培育和保護(hù)老百姓的購買力是保障交換權(quán)利的題中應(yīng)有之義。為此，要關(guān)注房改中的弱勢群體，充分保障交換權(quán)利，對利益受損者給予足夠補(bǔ)償，盡快改革公共部門的工資制度，向市場工資率看齊，在改革進(jìn)程中要共同承擔(dān)制度變革的成本，在利益沖突面前宜倡導(dǎo)妥協(xié)和合作精神。努力消除房改后遺癥，進(jìn)一步深化“住房分配貨幣化”改革，無疑也是貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議，切實(shí)培育和保護(hù)國內(nèi)需求精神的要求。否則，沒有大多數(shù)消費(fèi)者的持續(xù)性需求支撐的房地產(chǎn)業(yè)這個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，到底又是為誰服務(wù)的呢？
阿隆
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