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記者殷小杰
盡管廣州市商品房銷售以“高需求”告別蛇年，但是不少開發商對樓市走勢卻充滿了惆悵。一家樓市排名銷售前10強企業的副總經理問記者：為什么宏觀形勢走好，但樓卻這么難賣？
去年年末的廣州市，幾乎所有的大盤又進入了新一輪的競價，各種名目的“大派送”、“大優惠”之多為近年來少見，開發商為撬開市民的錢袋可謂嘔心瀝血，而更多的置業者卻似乎還在思量：馬年的樓價天平會傾向哪一方？
老矛盾：供大于求
已過去的2001年頭11個月，廣州老八區商品房成交面積為487萬平方米(不包括番禺、花都成交的195萬平方米商品房)，與上年同期持平。同一時期，廣州老八區批準上市的商品房面積為362萬平方米，比上年同期減少24%，低于成交量125萬平方米。對于近年來一直供大于求的市場來說，去年廣州的樓市總體處于求大于供的良性狀況，而且成交量高于上市量的數值為歷年最高。
業內估計，去年全年銷售額可望保持上年水平，達到600萬平方米左右，再加上番禺與花都兩個新區的銷售額以及二手成交量，這一數字將超過1100萬平方米。數字反映出房地產市場興旺發達，市民有較強勁的購買力，這對業界確實是一個鼓舞！
可是，業內感受到的壓力卻在不斷加大。有分析估算，目前市場上流通的商品房不下2000萬平方米，也就是說，盡管去年商品房上市量低于銷售量，并有120多萬平方米的存貨出了手，但是“貨架”上的“貨”還是遠遠高于吸納量，開發商面對的競爭態勢可想而知。
三年前，廣州市房地產信息中心曾對市內商品房需求作過分析，預測今后若干年內，廣州老八區的年吸納量為500萬至600萬平方米之間。事實上，這些年來，廣州市商品房的年銷售額基本在這區間徘徊，而且市場走勢也表明，未來數年也難以突破這一水平。
年均約600萬平方米的需求量是個大蛋糕，但是開發商爭食的胃口容量是這數目的數倍。宏觀市場確實很大，但微觀上的競爭卻異常激烈。
開發商：投資風險上升
目前房地產市場走勢確實不錯。就地域因素而言，城市擴展規劃對房地產市場產生極大影響。廣州“南拓”，今后20年內，番禺片區的城市建設用地達到381平方公里，新容納人口200萬，幾乎相當于再造一個廣州城，這無疑是市場福音。但有專家提醒，利好之時投資者更應密切注意防范投資風險。
據統計部門資料，去年頭11個月，廣州全市房地產開發完成投資257.157億元，同比增長了14%；商品房施工面積跑得更快，增長21%有多，已近4000萬平方米。這也就是說，房地產投資開發仍正處高潮期，高位上的供應量會隨時釋放出來。
今年的市場供應量是較難預測的數字。富力地產近兩年穩居廣州銷售前十強地位，副總經理呂勁說，去年住宅求大于供的現象主要是由于政府大大提高了商品房預售門檻所致。多層建筑必須封頂、高層樓宇要建到2／3以上才能賣樓，不少樓盤的預售因此滯后了半年以上。如此一來，本該去年出售的房子推至今年發售，再加上今年回復往常的上市量，市場壓力將大于往年。
據有關方面披露，廣州市開發商在去年的資金來源中，77%來自購樓者的預售款與銀行貸款，自有資金僅占21%，也就是說，開發商對市場依賴程度相當高，投資風險不可小視�；鸹鸺t紅的市場也確實難以把握。據廣州市統計局數據，廣州市商品房銷售增幅從10月份開始出現回落，實際銷售面積與實際銷售合同金額均首次出現低于兩位數的增長。
市場貨源：靚樓處處有
去年上市的華南板塊成為廣州樓市最耀眼的明星，所有上市樓盤的銷售量均排在廣州前列，從“老廣州市”人口袋中掏走的錢不下60億元。
但是，今年的廣州市場不可能再一枝獨秀。今年將會上市的大盤遍及大廣州的方方面面：南面臨海的南沙，北邊傍山的南湖、花都區與從化市，西部近鄰的南海市，東方依托廣源快線的新塘板塊，處處可見大型開發商以千畝為單位的工地，幾乎個個均有今年上市的計劃。
如今，城外居住已得到廣州市人的認同，以至于有分析認為，以大盤為主的郊外樓盤市場占有率將超過30%，在下半年有望突破40%。如果說，去年華南板塊是全國房地產市場最大的戰場，那么今年廣州樓市將是驚濤駭浪的一年，城郊與城內將有更大的較量。
老城區也不甘落后，數個大盤和超級大盤在新年到來之前開盤或是開工，一批品牌老盤也不斷有新貨應市。
有行家總結說，廣州的樓盤是一年換一代，產品越出越靚越實用，買家的選擇余地越來越多。
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