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本報記者 劉樹鐸
去年12月15日，北京市國土資源和房屋管理局下發了《關于實施〈北京市已購公房上市出售管理辦法〉的若干規定的通知》，通知要求，從即日起，擁有房屋所有權證的已購公房將不再受“住滿五年”條款的約束，可以申請上市。此通知一出，立即受到了人們的“熱烈歡迎”，業內業外甚至叫好聲不斷，人們預測，困擾北京已購公房上市的“障礙”得到解 決后，已購公房的大量上市將可以滿足購買低價為房子的購房人的需求，同時，由于買方分流，新增商品房將因為銷售問題而有望降價。
也就是說，北京市的二手房市場政策得以“松綁”，隨之而來的將會是整個商品房市場的“解套”，真會如此嗎？記者通過采訪了解到，盡管政策向著推動市場進步的方向發展，但距離二手房市場的全面活躍還有著相當一段距離。
新規定都說了什么
為進一步推動北京市已購公有住房上市交易，促進住房二級市場的發展，北京市國土資源和房屋管理局下發的新規定主要體現在兩個方面，首先是將“關于征詢原產權單位意見的問題”調整補充為：(一)凡以房改成本價所購公有住房申請上市出售的，除與原產權單位在買賣合同中另有特殊約定的(不含住滿五年一項)以外，可不再征詢原產權單位的意見。但涉及房屋供暖、物業管理及公共維修基金等問題，賣方除應向買方如實告知外，還應協助買方辦理與原產權單位的各項手續。(二)凡以房改標準價所購公有住房申請上市出售的，應征得原產權單位同意，同時還應征詢原產權單位在同等價格下是否優先購買的意見，原產權單位放棄優先購買權后方可另行出售。(三)對職工征詢原產權單位是否優先購買意見不予答復的，可由房地產交易管理部門向其發函，以寄出郵戳日為準十日內仍不答復的，視為自動放棄優先購買權。(四)在京中央和國家機關及中央在京企事業單位另有規定的，從其規定。其次將“關于土地出讓年期的確定”調整為：已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限，其土地使用年期一律定為70年，同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年期依次予以核減，以保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。已按原規定確定土地出讓年期的房屋產權人，可按照本規定到相應管理部門變更出讓年期。
二手房交易沒見“紅火”
記者來到北京市東城區房地產交易中心，據東城房管局交易科主任戰潔榮介紹，通知下發半個月以來，電話咨詢的倒是不少，前來咨詢的也挺多，但真正能夠成交的就不多了，截止去年12月29日，半個月的時間，僅僅成交了4筆生意，這樣的成交量當然是不如人意，戰潔榮分析，盡管人們期待著二手房市場盡快“活”起來，但是因為太多的因素，使得二手房市場始終不冷不熱，首先，商品房的價格太高，直接導致了二手房的價格也是居高不下，人們不得不望而卻步。其次是稅費還是太重了，人們為了買賣舊房而付出太高的成本是不會心甘情愿的，比如，按照政策規定，賣掉二手房買商品房時，本應該是高出二手房的那部分才征收交易稅，但是至今稅務部門也沒有執行，還有許多其他的因素，不可能一下子就到位，2001年的二手房市場還算是好的，東城區也就成交了140多套房子，如果不是因為危舊房改造，恐怕還達不到這樣的成交量，因此可以預計，2002年的二手房市場不會好到哪里去，盡管政策有所松動，但是距離二手房市場的紅紅火火還有相當的一段距離。
理論和現實的差距有多大
北京居高不下的房價，一直是公眾廣泛關注的熱點問題。據統計，去年北京市民每戶年均收入在3.4萬元左右，按照目前商品房平均每平方米售價4771元計算，一套80平方米的住房需要付出38萬元左右，房價收入比為11：1，而國際慣例表明，房價收入比為3：1至6：1時，住宅才能夠真正市場化。
如何用市場的方式來平抑房價？有關專家認為，二手房能夠起到一種有效的調劑作用。以10%的利潤率計算，開發每平方米7000元的高價位房子獲得利潤比4000元的多近一倍，由于利潤的驅動，很多開發商對高價位房子趨之若鶩，而很多是質量、設計一般化，房價虛高的房子。當一部分購房人被分流到二手房市場，新增商品房將因為銷售問題而不得不降價，而熱銷的二手房價格將會因需求小幅上揚，此時，相比之下，性能價格比占優勢的新房又會凸現出來，成為人們置業的選擇，而當它價格出現過高時，二手房又會充當調劑房價的角色，如此重復，使房價在市場中保持平衡，
因此，人們顯然已經認識到，導致北京市房價高的原因是多方面的，其中重要的一條就是住宅二級市場沒有搞活，使得居民們不能通過舊房交易這個有效渠道解決住房問題，在公房分配渠道開始封閉的情況下，他們只能把目光移向商品房市場，一時間商品房頗有“皇帝的女兒不愁嫁”的勁頭，價碼越來越高，因此有人估計，過去北京的存量房一直沒有釋放，假如一下子釋放出來，將對市場形成很大沖擊。這些存量房將以相對低廉的價格吸引買方，加劇市場競爭，對開發商是一個考驗。
不過，搜房研究院指數辦公室主任公衍奎卻這樣分析，人們把希望寄托在二手房市場，是不是有點一廂情愿？甚至有人預測二手房市場活了，有一部分人就會去買二手房，商品房的需求下降了，房價就會下降，這是不太現實的，不妨分析一下，現在買二手房的都是什么人群？買商品房的都是什么人群？按照估計中的，買二手房的都應該是工薪族收入以下的，這些人是買不起商品房的，而賣了舊房的那些人才會買商品房，所以，二手房市場一旦“活”了，買商品房的人應該是多了，商品房應該是供不應求才對，房價因此會上升怎么會下降呢？
公房上市到底會影響什么
據來自深圳的一項調查顯示：一般情況下，如果要業主在出售和出租其房屋之間作出選擇，絕大多數業主(88%)偏向于房屋的租賃。由于公房的售價相對較低，除去一些出售需繳納的相關費用外，真正到業主手里的售房所得并不多。一般情況下，出售其房屋所得對業主吸引力不大。
同時，受中國傳統觀念的影響，人們在處理房產等涉及金額較大的固定資產時會特別謹慎，往往覺得固定資產比流動資產更有保證，風險更小。因此，公房業主在選擇將房屋出租還是出售的問題上，往往會傾向于房屋的租賃，除覺得有一定收益外，最重要的是可繼續擁有房屋的產權。
由于公房的交通便利、配套完善、管理好而管理費便宜等利好因素，使得公房的出租率相對較高。因此就使得有一部分業主，在購買新房的同時并不打算把舊房賣掉，而是用作出租，收取房屋租金用來供樓。
由于公房的購買成本低，通過計算得知，公房進入租賃市場后，成本可以在15-20年左右收回，而住宅的使用期限為70年，也就是說，除了現已使用的年限外(一般為10年左右)，還有30-40年都是純利的收益時期，這成果是顯而易見的。
所以，有理由相信，公房上市會有很大一部分公房進入租賃市場。由于公房普遍存在著交通便利、配套設施完善、管理費便宜等利好因素，再加上公房出租的價格較為適中，因此，這些公房一旦進入租賃市場，必將對現有的租賃市場產生較大的沖擊。
二手房價會不會降？
不管怎么說，北京公房上市開始實施新的調整政策，一下子給波瀾不驚的二手房市場帶來了新的生機，談論自己已購公房上不上市成了人們見面的新話題。
據了解，北京的各個房地產交易場所都出現了前來咨詢的熱鬧場景。為此，有消息說，北京二手房市場交易量將大增，房價將大幅走低。但也有部分業內人士分析認為，因政策調整北京二手房交易不會產生巨量變化，房價也不會驟降，它是一個漸進的過程。
消費者普遍認為，這一政策的調整是為了進一步降低已購公房上市交易的門檻，釋放潛在的、大量的上市交易量，以滿足市場需求。
對此，東城區房管局交易科科長戰潔榮分析認為，一個政策出臺都有一段啟動過程，不會馬上立竿見影。有人說，公房上市政策松綁了，北京的二手房價會大幅下降，是不對的，因為供求關系并未發生根本變化。據她分析，北京公房分為三部分，中央部委房占1/3，使用權房占1/3，北京市屬的公房占1/3，此次松綁能上市的只是北京市屬公房的這一塊，才是總量的1/3。現在登記買二手房的與供給方的比例是8：1，政策調整后，供給方會逐步多起來，其比例會調整為4：1或3：1，但會有個過程，不是具備了賣房的條件，都會出手，而且需方也會增加，需求還遠遠大于供給。
關于二手房價，戰潔榮分析認為，肯定要往下走，但不會在瞬間中完成。因供求關系影響，在半年內會逐步下降。她說，北京的二手房價一直不合理，在同一區位內，上海的二手房價一般是新房價的一半，而北京的二手房價是新房價的2/3，應有下降空間。
搜房研究院指數辦公室主任公衍奎分析指出，北京市本次降低公房上市交易的門檻，實際上也是為了擊活二手房市場的無奈之舉。據統計，由于舊政策相關規定，阻礙了售房者上市的積極性，兩年來原本有上百萬套具有上市資格的已購公有房，實際上成交了只有5380套，而由于求大于供，二手房市場的價格也一直居高不下。多數二手房的價格直逼商品房。北京市國土資源和房屋管理局的一位官員告訴記者，此次政策調整將使北京市整個房地產的價格有一個較大的降價空間。這位官員指出，房屋上市量多了，自然會對整個房地產市場的價格起到一定的影響作用，會使市場的商品房的銷售、消費者產生一種新的分流。市場不斷地擴大自然就會使那些新建商品房的開發者們去思考一個問題，新建的價格如何能適應舊房的價格，使它能夠起到互補的作用，也就是說能起到一個拉動的作用，但是這要看時間，隨著時間的推移這個作用是慢慢的顯現。
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