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房價是樓市永恒的話題。尤其是在新舊交替之際，關(guān)于來年房價的走勢成了大家關(guān)注的熱點。各房屋專業(yè)研究機構(gòu)和各媒體都紛紛對此發(fā)出了自己的判斷。本報就此問題采訪了北京市房屋交易主管部門負(fù)責(zé)人和部分業(yè)內(nèi)人士，比較趨同的觀點是：經(jīng)濟適用房加大開發(fā)、郊區(qū)化發(fā)展增速、工薪階層成為購房主體等因素的共同作用下，明年，北京的平均房價要降。六大理由預(yù)示明年北京的平均房價要出現(xiàn)下降趨勢。
-供需存在雙重矛盾
決定房價的主要因素是市場的供求關(guān)系。從目前北京樓市的供需關(guān)系及各種因素來看，2002年，北京的房價已沒有理由上漲。
首先，目前，北京商品房供應(yīng)量的增長超過需求量的增長。北京市統(tǒng)計局1到11月的房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年前11個月，本市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資631.9億元，投資總量僅次于廣東省，居全國第二位。商品房開復(fù)工面積4879.8萬平方米，增長33.3%。其中住宅3603.2萬平方米，增長44.4%，新開發(fā)1898.1萬平方米，增長77.3%，其中住宅1590.3萬平方米，增長81.3%。商品房開復(fù)工和新開工面積的增長速度均大大高于上年同期水平。這顯示，未來一段時間，本市商品房供應(yīng)量將較目前有較大規(guī)模的提升。截至11月底，全市累計竣工各類商品房688.9萬平方米，增長18.7%，其中住宅577.5萬平方米，增長24.7%。而1到11月，本市銷售各類商品房578.8萬平方米，比上月下降10.2個百分點，其中住宅553.9萬平方米，比上月下降10.4個百分點。
同時，根據(jù)北京市制定的人均18平方米居住面積的規(guī)劃，5年內(nèi)，北京要完成900多萬平方米的舊房改造、6000萬平方米的住宅開發(fā)，這意味著北京平均每人可以增加6平方米的居住面積。而目前，北京人均住房面積已達到16平方米，6000多萬平方米供應(yīng)量的增長顯然缺少對應(yīng)的需求量，房價上漲缺乏動力。
其次，供需錯位。北京今典集團董事長張寶全認(rèn)為，目前北京樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重錯位，價位在6000元/平方米的中高檔價位項目占60%至70%，很多項目的定位是沖著CEO去的，戶型大、單價高，而已經(jīng)成為購房主體的工薪階層需要的中低價位的房子卻只占30%至40%。張寶全說的有道理，一個企業(yè)只有一個CEO，明年眾多定位不準(zhǔn)的“CEO項目”除了降價，別無選擇。
-購房主體將發(fā)生轉(zhuǎn)變
從今年購房人群看，工薪階層已經(jīng)成了購買住房的主體。明年，這一轉(zhuǎn)變將繼續(xù)突現(xiàn)，工薪階層將成為北京樓市買單主體。
前幾年，北京樓市的消費者都是有錢人，這些消費者買房是為了享受生活，盡管高房價卻并不意味著高品質(zhì)，這批買房人支撐了北京的高房價。而從1998年開始，隨著住房貨幣化改革的進行，城市危舊房的改造，越來越多的需要解決住房問題的老百姓加盟購房大軍。今年，這一變化尤為明顯。
而據(jù)本報的調(diào)查，目前北京工薪階層所能承受的房子總價大約在30萬元到50萬元左右。購買主體的變化必然使明年的新盤向主體消費市場靠攏，總價不能太高，單價也不能太高。而降低總價的途徑不外兩點：一是降低單價，二是減小面積。如此，開發(fā)商除了要定位準(zhǔn)，不追求奢靡風(fēng)外，加強創(chuàng)新和管理，控制成本也勢在必行。
-產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整拉低總體房價
上面談到的供需錯位是目前北京已經(jīng)推出或即將推出樓盤情況。從今年的土地投資看，2002年，北京將冒出許多新樓盤。我們了解到，與今年或前幾年的產(chǎn)品不同的是，這些即將推出的樓盤都針對需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整做了相應(yīng)的調(diào)整，即中低價位、中高品質(zhì)，這將會使明年北京樓市新項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，從而拉低總體房價。具體地講，不外兩種產(chǎn)品類型：
一是明年西紅門、次渠等較大經(jīng)濟適用住房項目的啟動，勢必拉動平均房價下降。今年的經(jīng)濟適用住房項目開發(fā)量不是很大，回龍觀在這一年基本停產(chǎn)，臨近年關(guān)，二期才千呼萬喚始出來，亞北的天通苑雖還在賣，但開盤速度比去年慢了。除這兩個項目外，今年基本上就沒有新開經(jīng)濟適用住房項目。相比之下，明年入市的經(jīng)濟適用住房項目會多起來，回龍觀二期、北苑北、西紅門、次渠等項目目前都進展順利。
二是隨著城市輕軌、五環(huán)路等市政交通的建設(shè)，明年住房郊區(qū)化將進一步發(fā)展。2002年，這些區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)大量價位中低而品質(zhì)中高的項目。以五環(huán)為例，今年，五環(huán)路的動工修建已經(jīng)使四環(huán)、五環(huán)之間，五環(huán)以外的一些TOWNHOUSE項目以及低密度項目慢慢多起來并慢慢熱起來。明年，五環(huán)路串著的十大城市邊緣集團將會出現(xiàn)大量價位低、品質(zhì)相對好的住宅項目，如朝陽區(qū)的定福莊常營鄉(xiāng)，天鴻集團將在此建設(shè)一個面積超過120萬平方米的中高檔品質(zhì)、中低檔價位的社區(qū)。這些項目必然拉動北京樓市的總體房價。
隨著市場的調(diào)整，過去產(chǎn)品價格越高說明開發(fā)商水平越高的錯誤概念也慢慢得到了糾正，一些大的開發(fā)商開始著手開發(fā)工薪階層的住宅項目。開發(fā)了今日家園的今典集團，2002年還要繼續(xù)推出一個工薪價位的大項目。該項目位于西南三環(huán)附近，規(guī)模在100萬平方米，品質(zhì)不低于今日家園，而每平方米的售價卻僅有3500元左右。
-制造成本降低使降價成為可能
2002年，建材、審批手續(xù)、稅費、營銷成本等等成本可能出現(xiàn)下落。雖說，房子的制造成本與銷售價格是兩碼事，但制造成本的下降也為平均房價的降低提供了可能。
首先，北京成立的土地整理儲備中心將使北京的土地出讓從協(xié)議為主向招標(biāo)拍賣過渡。北京的地價貴、建設(shè)成本高是使房價居高的一個鋼性因素。平抑房價必須使土地買賣透明化。雖然目前該中心的作用尚未顯現(xiàn)，但入世后，海外資本的進入會促使土地買賣透明化。土地買賣的規(guī)范化可使京外優(yōu)勢企業(yè)在北京獲得公平競爭的環(huán)境，這也為房價的降低提供了空間。
第二，2002年起將適當(dāng)加大供水、供電、供煤、通訊、污水處理和道路建設(shè)等方面的資金投入，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的完善將降低開發(fā)商的開發(fā)成本。
第三，2002年北京將采取減少住宅建設(shè)項目的審批環(huán)節(jié)，降低收費標(biāo)準(zhǔn)等措施。
第二、第三條的最大意義在于節(jié)約開發(fā)商的時間成本。據(jù)張寶全透露，今典集團開發(fā)公司、建筑公司每年的管理成本在2000萬元左右，如果政府理順了審批環(huán)節(jié)，使項目開發(fā)節(jié)約一年左右的時間，管理成本就能省2000萬元。
第四，明年的營銷成本也有可能下降。前幾年靠營銷賣房的做法，今年已經(jīng)開始不靈。明年，營銷更將不靈了。開發(fā)商會調(diào)整對策，減低營銷成本，加大產(chǎn)品生產(chǎn)力度。當(dāng)代投資集團總裁張雷認(rèn)為，明年，開發(fā)商更像一個系統(tǒng)商，有效整合房屋生產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)，進行大規(guī)模定制，然后組成成型銷售，最大限度地降低成本。
此外，入世后，建材、生產(chǎn)設(shè)備的關(guān)稅將從目前的30%降至10%，這也可以使建筑成本有所降低。
-市場競爭加劇價格回歸
2002年，市場競爭將促使價格回歸，采用價格優(yōu)勢將成為某些項目逃離市場套牢的法寶。
樓市競爭端倪已經(jīng)在2001年年底顯現(xiàn)。競爭的結(jié)果之一便是2001年北京樓市提前入冬。盡管如此，2001年下半年仍有大批京外、海外企業(yè)和資金不斷涌入京城樓市。而這些敢于涉北京之水進京開發(fā)企業(yè)大多在外已有成就，他們的進入將有利于提高北京樓盤的品質(zhì)，使北京較快步入比拼綜合性價比的銷售時代，綜合性價比的提高，相對擠出的是房價的泡沫。實際上，今年的世紀(jì)城、珠江駿景等價位偏低、性能比較好的外來樓盤已經(jīng)在北京市場上引起了不小的反響。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，明年，面對平民化的主流群體，一些京外企業(yè)為贏得北京市場，會在設(shè)計、裝修及總體價格上采取壓低利潤空間的競爭策略。當(dāng)然，北京本土的開發(fā)商也在憋著勁調(diào)整自己的項目，力爭推出性價比高的項目。
那么，明年哪些樓盤獎會降價？那些在今年匆匆面世、定位不是很準(zhǔn)的樓盤明年年中以后，肯定要在價格上動腦筋，或明或暗的優(yōu)惠將是他們有效的選擇。有人預(yù)計，明年年中開始，不排除個別項目打起出乎大家意料的價格戰(zhàn)。需要提醒大家的是：
賣房人不用因此驚慌，因為這是市場調(diào)節(jié)過程中的正常表現(xiàn)——把非正常的調(diào)整成正常的；買房人也不用因此驚喜，因為如果一個樓盤單價下降30%至40%，買這樣的樓盤就具有一定的風(fēng)險性，買到的可能不是便宜，而是麻煩。如果是在正常利潤之間的調(diào)整，如10%左右的幅度的調(diào)整，不妨關(guān)注。
-二、三級市場調(diào)節(jié)一級市場價格
2002年以前的北京樓市只有動脈——增量房市場，幾乎沒有靜脈——存量房市場，1998年年底打開的已購公房上市大門形同虛設(shè)，名存實無；租賃市場“地下活動”居多……血脈不貫通造成北京樓市一級商品房市場房價居高不下。2001年年底，北京已購公房上市再降門檻，一直在醞釀的住房三級市場也即將打開。這就意味著，2002年，北京樓市將實現(xiàn)動靜脈血管貫通，住房一、二、三級市場連動，而這將對北京的房價起到有效的調(diào)節(jié)作用。
-平均房價下降但“價值”不降
那么，2002年，北京的平均房價會降多少？什么樣的項目會升或能與今年持平？
采訪得出的結(jié)果是：2002年，在總體房價趨降的大勢下，具體到某個區(qū)域或某個檔次的商品房，升降不一。但同時有一點也是可以肯定的，即2002年，不管是房價上升的項目，還是房價下降的項目，還有那些一推出便以很具親和力的中低價位示人的項目，房價所包含的價值不會降。
張寶全認(rèn)為，綜合各方面的因素，明年的平均房價可能要下調(diào)10%左右。華潤北京置地總經(jīng)理郭鈞認(rèn)為平均房價下調(diào)僅表現(xiàn)在速度和量上。具體到某個區(qū)域和項目，一些區(qū)域、有些產(chǎn)品還會出現(xiàn)上升。這些區(qū)域有可能是：
一，像CBD、中關(guān)村、奧運村等經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展性強、購房人普遍認(rèn)可的熱點區(qū)域；二，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而帶來的新的城市功能分布點，如西直門交通樞紐、城市鐵路沿線等。這些地區(qū)的房價不僅有可能和今年持平，還會出現(xiàn)上漲的可能。
而除了上述地段的產(chǎn)品外，因產(chǎn)品定位個性化而供不應(yīng)求的住宅項目也可能出現(xiàn)價格上漲的趨勢。今年一些小戶型樓盤熱銷便是例子。
但還需要指出的一點是，2002年，房價所包含的價值將越來越貨真價實。這里有兩層含義：一是房價的水分少了；二是和去年或前幾年相比，同樣的房價含金量高了。
-文／本報記者余美英
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