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多年來，上海二手房市場存在房源質量差、轉讓價格不高的問題，由于市場面不大，目前已經被3到4家公司占領大半。為什么會形成目前這種格局呢？實際上，二、三級市場本身是聯動的，他們之間存在很多內在關系。上海的內銷商品房市場1997年開始啟動，到1999年才有一批質量較好的商品房開始交房。另一方面，至2000年底，上海的內銷房購房者90%以上都是第一次購買商品房自住的。兩個因素加在一起，市場上可供交換、出售的新建商品房就很少。同時，由于目前新建商品房的供應量很大，新建的品質又很快超越老房子，所以老一 點的商品房出手時折價很多，也使得大家不愿意很快將手上的商品房出手。就算要再買一套新房，老算，這樣市場上好房子更少了。真正要使目前的商品房市場轉售進一步熱鬧起來，必須有幾個條件：一是有比較好的房源可供轉讓。從1999年到未來的2004年是上海新建商品房竣工高峰期。理論上說，2004年起會出現很多新建商品房要求轉售的需求。二是折價不多。三是某類產品新建房供給少時，轉售會開始活躍，比如今年的市區老別墅市場就是在這種條件下熱起來。在未來3年里，一次購房會達到一個相對飽和期，增長會減少，甚至回落。屆時二次購房的啟動就要靠二手房市場的推動才能有力的發展。周小麗
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