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按揭制度事關多方
樓宇按揭制度至少涉及三方當事人，即買方、賣方(開發商)和金融機構(銀行)。在按揭關系中，有四至七個法律關系：即1、買方與賣方之間的房屋買賣合同關系；2、買方與銀行之間的資金借貸關系；3、銀行與開發商之間有關銀行同意對預售項目提供貸款合同關系；4、開發商同意在房產證辦理下來之前對買方的還款責任向銀行提供擔保的保證關系。5、買 方與銀行之間的房屋抵押關系；6、買方為貸款向保險公司辦理保險而產生的保險關系；7、當買方不能償還銀行本息時，銀行或開發商回購買方房屋所產生的房屋回購關系。由于按揭制度法律關系相對來說比較復雜，所以律師的介入可保證當事各方的利益不被對方或第三方侵害。
按揭制度對三方都有風險。對銀行來說，其風險來源于開發商和購房人。由于開發商的欺詐、經營不善、房屋質量不合格、違法預售以及購房人由于失業、意外事故等原因不能歸還貸款都可導致銀行在按揭中的風險。對開發商來說，由于設計、施工及材料問題導致房屋質量低劣，或者銀行不能按時放貸，或者極個別購房者的蓄意違約，都可導致開發商的風險。
目前對銀行及開發商來說，由于其處在強勢群體的地位，律師介入的比較早，尤其是銀行，律師參與按揭貸款已經形成了一種制度。對開發商來說，每一個開發商幾乎都有律師或法律專業人士參與其公司的法律事務，所以律師對銀行、開發商利益的維護比較到位。比如銀行律師的貸款見證、審查買方的資信及還款能力，能較好地保護銀行的利益。開發商的律師從項目的初期就對整個開發項目做出結構性法律設計，比如在房產證辦理完畢之前，開發商應對買方的貸款違約向銀行提供擔保，但開發商同時與買方簽訂反擔保協議，結果如出現問題，所有后果都由買方來承擔，這樣開發商就將自己的風險降到最低。筆者下面重點要強調的是律師如何在按揭制度中有效地維護買方的利益，防范購房風險。
購房者：按揭有多大風險
購房者在按揭中的風險主要表現為：1、開發商取得銀行劃給的購房人的貸款后，挪作它用，或卷款潛逃；2、開發商首次涉足房地產，缺乏經驗，由于經營不善或其它原因，導致樓盤爛尾，無限期拖延交房；3、房產商開發程序違法，不能取得房屋產權證；4、開發商在建工程偷工減料，導致房屋質量不合格；5、沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效；6、開發商將土地或房產抵押，購房者事先無法知道，知道后也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執行，購房者都無法實現其對房屋的各種權利；7、銀行違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。目前律師對購房者上述風險的防范所起的作用有限，一般都是購房者個人通過聘請律師代其審查開發商的開發程序、簽訂補充協議，以避免出現上述風險。但通過購房者個體的行為和律師個人的法律服務并不能從整體上約束開發商，且對每一個獨立個案的約束也不甚理想。對廣大購房者來說，風險依然存在。
兩種方式消除按揭風險
目前急需建立兩種方式來保護購房者的利益：
律師監控預售樓盤
資金流量及流向
目前的政策允許開發商支付一部分土地出讓金即可取得部分樓盤的預售許可證，開發商通過土地抵押，銀行既可給開發商提供貸款，也可以在多層住宅主體結構封項、高層住宅完成投資總額的2／3時對購買此項目的個人提供貸款，貸款直接劃到開發商賬戶上。建議將允許交納部分土地出讓金即可預售的政策取消，提高開發商入門的門檻，開發商必須付完土地款之后，才能用土地做抵押，銀行才能給貸款，貸款額不能超過土地出讓金及個人貸款額度的1／2。無論銀行直接貸給開發商的款還是購房者個人貸的款都不直接劃給開發商，而是由律師事務所負責監督，根據施工進度，銀行在收到律師事務所關于施工進度的證明后，將貸款付給建筑公司，等工程完工質量經驗收合格后，銀行一次性將剩余款項劃給開發商。建立這種制度，將有效地制約開發商用別人的錢蓋樓，避免出現問題開發商無力或無人承擔責任的局面。當然，對眾多弱小的、分散的購房者來說，是無力建立這種制度的，建議政府主管部門、消協、律師協會重視這個問題，研究具體的實施方案，并盡快付諸實施，以解決目前房地產市場越來越突出的矛盾。
將律師審查項目的開發程序及合同的內容作為簽訂《商品房買賣合同》的必經程序
據報載，北京有一半的在建工程違反規劃。除違反規劃外，有些開發商擅自與村委會、鄉鎮政府私下達成協議，非法買賣集體所有土地開發商品房項目，或者將基本完工未經竣工驗收的無預售許可證或產權證的房屋稱作現房來出售。因為項目在開發程序上存在違法行為，除個別項目補齊手續得到“追認”外，其余的購房者根本無法拿到產權證，使買房人預期利益無法實現，或者受到慘重損失。即使是在項目開發程序合法的前提下，開發商也利用自己的強勢地位，請律師為其擬定補充協議。補充協議的內容基本上都是加重買房人的責任，減輕或免除開發商的違約責任，這造成了買賣雙方在今后履行合同上的不平等，合同在簽訂之初就有失公平。建議律師參與每一份《商品房買賣合同》的簽署，從開發程序是否合法及合同的內容上是否公平的角度來維護購房者利益，或建議購房者放棄購買風險大的房屋，或在合同的具體條款上與開發商談判，以爭取保護買方利益，使買賣雙方的權利、義務趨向于公平、平等。
總之，由于消費者的弱勢群體地位，想依靠自身是無法實現建立上述兩項制度目標的，必須引起政府主管部門及立法機構的足夠重視，才能實現上述目標。有些西方國家的法律規定，重大合同的簽訂必須有律師參與，否則合同無效。這些國家之所以有這種法律規定，是因為在理論上和實踐上都出現了無律師一方當事人的利益經常通過合法的合同被侵害的事實。為避免在簽訂合同之初就存在的不平等，建立買賣雙方都有律師參與合同簽署的法律制度勢在必行。在中國已加入WTO的大背景下，希望我國房地產領域的立法與執法能盡快與世界接軌。
力行律師事務所劉桂林曹巖
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