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最近，業內專家北京協成地產經紀有限責任公司總經理王曉航去上海進行了房地產考察，和北京房地產市場對照比較感慨頗多，希望京城樓市多學習外省市先進經驗，能夠更加健康、穩步地發展，主要觀感如下：
市場積極培育
上海房地產業在經過1997、1998年的低迷后，現在已經完全走向了成熟，而這種成熟不僅體現在市場的運作上，更體現在政府的宏觀管理上。在今年下半年全國房地產特別是京城樓市不振的情況下，上海不僅房屋預售和銷售量逐月攀升，而且價格還較去年同期平均每平方米上漲了200元。 京城樓市近期銷售不旺，其主要原因表現在有效供應偏離了有效需求的軌道。按照北京與上海的人均年收入水平看，上海應該在北京之上，但北京房地產市場上所提供的主流產品每平方米卻遠高于上海近2000元。在上海的房展會上，我們看到90%的項目是每平方米3000-4000元，每平方米很少有上6000元的。從供應量上看，由于上海進行了宏觀控制，并沒有出現像北京這樣1-9月份較去年同期增長86%的爆增情況，投資額與開復工面積均處在一個合理的增幅階段。
現在有人說，北京應該盡快加大二手房市場的運作，否則，一級市場仍會繼續低迷。我不完全同意這個說法，盡管這里面有其積極的互動因素。因為我認為目前影響北京地產發展的主要原因是有效供需的問題，也就是中低檔房供應不足的問題，并不完全是二手房的問題。如果北京目前有效供需的矛盾得到了解決，將有力緩解目前出現的大量產品積壓現象。二手房市場全面開放還需要一個過程，不可能一蹴而就，這不能和上海比，上海的市場比北京還要大、很成熟，上海一年可以消耗上千萬平方米的二手房，北京很難，但如果北京全面運作二手房的話，將肯定有利于一級市場的發展。這是一主要矛盾和次要矛盾的問題，必須先解決好主要矛盾。
學習發達城市的成功經驗需要結合本地的實際，但上海的一些好的經驗確實應該引起我們的關注，比如上海很早就實行了買房送戶口的政策，環線內30萬元、環線外10萬元就可以得到一個上海戶口，這對吸引外地購房市場起到了很大的推動作用，據了解，目前上海每年成交量中有近10%甚至更高是外地人，而且這個數字還在增大。還有就是推出的人才購房計劃，不僅為人才購房提供一系列的便利，還發動開發商進行一定幅度的優惠，從政府方面講，既引進和留住了人才，還促進了地產的快速發展。而在北京，除了在郊區買房，還得額外投資50萬元，最近雖然出臺了私企老板可申請北京戶口的政策，可仔細一打聽，門檻高得令人咋舌，一個北京戶口對有這樣資金實力的人士來說已經沒有什么吸引力了。
門檻嚴格準入
今年北京市場糾紛不斷，我覺得是有原因的。拿上海講，今年1-11月，上海僅接到房地產方面的投訴10余例，更沒有出現像北京這樣的鬧展會和鬧售樓處等惡性事件，一個關鍵的原因就是上海進行了較為嚴格的市場準入制度和工程管理驗收制度，不僅并軌了內外銷市場，而且規定多層住宅必須結構封頂、小高層和高層必須完成投資額的一半方可進行預售，這就卡死了先前拿購房人的錢套牢的現象。另外，上海的房產政策信息是公開和透明的，區縣和全市的月度預售、銷售排行榜是由政府權威部門發布的，不存在北京這樣靠民間研究機構和媒體估算或表面猜測及評選的。
房展會確實是一種很好的營銷載體，不僅開發商愿意參加，而且老百姓也樂意通過展會集中了解項目。但這里面應該有一個規范的問題，不能太頻繁，辦展單位也不應因為開發商有參展需求，就無控制地抬高價格，增加參展商的成本，也不能誰想參展就參展，否則就會魚龍混雜，最后適得其反。2001年，北京已經舉辦了大大小小的房展會24個，還不算有7個流產的展會，從數量上看，確實有點多了，從現在的布展投入上看，確實有點奢侈了，這很容易讓購房人反感，因為沒有人不懷疑這羊毛會出在羊身上。而上海，所有的房展會都是按政府的名義舉辦的，有很大的權威性，一年下來最多也不過10個，不論項目大小，很難看到像北京這樣的布展規模和投入水平，這反而受到了人們的認可。
城郊差距不顯
北京人對市區生活一直比較看重，這或許和北京的城市規劃有很大的關系，所以地產項目大都是圍繞三環或四環呈擴張式分布，越是繁華的地段項目越是集中。但在上海，由于交通的四通八達和商業網點的有針對性建立，項目是按點式進行布局的，沒有出現某一個地段大量項目集中扎堆的現象。另外，政府為促進某一區域地產發展，還有針對性加強該區域公建配套，為房地產的發展創造機會。比如地鐵二號線，原來這些位置很不值錢，但政府通過地鐵設站來提升了這些位置的價值，如今，沿地鐵二號線已分布各類項目30余個。在北京，城郊差距較為明顯，所以房價差距也很大，但在上海，由于城市規模的不斷擴大，城郊差距并不很明顯，所以就沒有出現北京這樣明顯的郊區化住宅概念。
在建筑形態上，北京市區是以塔樓為主，郊區大都為多層板樓和別墅項目。而上海大都是板樓，并以多層和小高層為絕對主流，就連55層的世貿濱江花園也是按照板樓進行設計的。其板樓的進深一般控制在12-16米，在戶型面積上，精明的上海人不會盲目攀比，所以，二居大都為100平方米，三居有的甚至在120平方米左右，衛生間卻出現了10平方米的超大設計，這和過去上海人排隊上廁所有一些關系。而北京如今二居已經做到了140平方米，三居達到了180平方米。
本報記者劉正非
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