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日前，偉業(yè)顧問就明年的房地產(chǎn)市場走勢發(fā)表了預(yù)測報告，該報告認為，明年北京房地產(chǎn)市場總體樂觀，但由于競爭激烈，價格、熱點區(qū)域都較今年更多元化。
1.北京房地產(chǎn)市場目前處于高位盤整階段，但明年市場發(fā)展趨勢總體樂觀，預(yù)計下半年市場表現(xiàn)將比較活躍。
首先，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟形勢存在著一定的關(guān)聯(lián)性，明年北京乃至全國的經(jīng)濟增長情況會直接影響房地產(chǎn)市場走勢。雖然世界經(jīng)濟近期可能會進入一個低速增長的新時期，但這不會嚴重影響我國經(jīng)濟的發(fā)展，明年全國經(jīng)濟將基本保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，特別是北京經(jīng)濟受世界經(jīng)濟不景氣影響將較小，由于政府堅持采取適度擴張性的財政政策以保證就業(yè)和消費增長，加之入世和“奧運效應(yīng)”等對投資和期望產(chǎn)生積極影響，預(yù)計明年北京經(jīng)濟將繼續(xù)保持高效快速增長。
其次，導(dǎo)致明年房地產(chǎn)市場樂觀發(fā)展的一個重要因素就是有效供給上升，潛在需求有望得到有力釋放。今年下半年市場的疲軟及其明年整體價格的下降趨勢，都會促使開發(fā)商意識到深入研究市場的重要，明年他們將更多提供符合客戶需求的產(chǎn)品，從而提高市場的有效供給量。
2.北京市居住類物業(yè)的市場價格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價位依然具有上升的空間。
由于郊區(qū)化的快速發(fā)展，明年會有大量中低價位項目進入市場，這必然拉低房地產(chǎn)市場的總體價格。
此外，明年房地產(chǎn)市場整體價格表現(xiàn)下降，并非是所有的銷售項目價格下降導(dǎo)致，主要是項目之間或明或暗的價格競爭所導(dǎo)致的結(jié)果。
3.明年北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將會超過今年。
由于明年的市場前景依然看好，加上明年價格趨降的優(yōu)勢，我們預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)量和有效供應(yīng)量都將超過今年，特別是居住類物業(yè)和辦公類物業(yè)的表現(xiàn)將最為明顯，且下半年會有較大表現(xiàn)。
4.客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。
高端客戶需求主要集中在單價9000元／平方米以上，總價200萬元以上的產(chǎn)品，而低端市場的客戶需求主要集中在單價5000元／平方米以下，總價30～50萬元之間的產(chǎn)品。
5.明年北京房地產(chǎn)市場供需存在不匹配的矛盾，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾明年無法得到較大改觀。
北京房地產(chǎn)市場存在的供需不匹配的現(xiàn)象在明年仍然不會有較大的改觀。市場上目前高價位的項目供給量較大，市場發(fā)展相對較為成熟，供需比例基本平衡，供需矛盾有望得到一定程度的緩解。中檔價位的市場已經(jīng)明顯呈現(xiàn)供大于需，將面臨較大的挑戰(zhàn)，低價位項目的市場供給與需求比例嚴重失衡，客戶需求遠大于市場供給，明年低端市場嚴重的供需錯位將很難得到改善。
6.明年北京房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會涌現(xiàn)出更多的新興熱點地區(qū)。
高價位居住物業(yè)的熱點區(qū)域看好CBD地區(qū)和京密路與溫榆河相交地區(qū)；中等價位住宅我們看好經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及京通路以北的東四環(huán)沿線；中低價位住宅我們看好通州地區(qū)和京開路沿線地區(qū)。
7.明年房地產(chǎn)開發(fā)中，非居住類物業(yè)比例將有所增加，特別是商用物業(yè)中商鋪的增加量最為顯著。
非居住類物業(yè)主要包括寫字樓和商業(yè)物業(yè)，而商業(yè)物業(yè)主要包括百貨類、超市類以及商鋪類三大商用物業(yè)類型，我們預(yù)測明年在一些地區(qū)內(nèi)寫字樓的發(fā)展將保持較快的發(fā)展速度，商鋪會呈現(xiàn)出較為突出的發(fā)展勢頭。
8.明年經(jīng)濟適用住房的開發(fā)力度將減弱，二手房市場將不會有明顯發(fā)展。
據(jù)北京市房地產(chǎn)局的調(diào)查，1998年以來，約有16%的經(jīng)濟適用住房賣給了中高收入者。在管理制度全面完善前不會再大量推出經(jīng)濟適用住房。另外，經(jīng)濟適用住房的推行給政府造成很大負擔(dān)。北京市賴以修建橋梁環(huán)路的一大資金來源被大量涌出的經(jīng)濟適用住房項目擠壓。北京今后還要修五環(huán)、六環(huán)、七環(huán)，當(dāng)然需要商品房的土地出讓金鋪路開橋。
9.低密度住宅的市場占有份額將有所加大，并且增加的速度將明顯高于今年。
邊緣集團的啟動、綠改項目的建設(shè)使城市邊緣區(qū)域具有了居住的條件，居住者在城市中擁擠的高層住宅與遠郊區(qū)昂貴的別墅之間有了中間產(chǎn)品。這是低密度住宅出現(xiàn)以及熱銷的主要原因。偉業(yè)
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