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建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰
中國(guó)成為世界貿(mào)易組織的成員國(guó)，這表明了我國(guó)政府堅(jiān)持改革開放、堅(jiān)持走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)道路的決心和承諾，加入世貿(mào)組織將加快建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)程。討論加入世貿(mào)組織的本質(zhì)，就是討論在加快建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。在此，我就住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題講幾點(diǎn)意見，供大家參考。
一、關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本形勢(shì)
世紀(jì)之交，隨著住房分配制度改革的歷史性突破，以及相關(guān)的一系列制度創(chuàng)新，住宅發(fā)展進(jìn)入到全面建立市場(chǎng)配置住房資源的新體制階段，住宅產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn)并開始向支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，住宅建設(shè)進(jìn)入新的歷史時(shí)期、面臨新的歷史任務(wù)。新時(shí)期的到來，主要表現(xiàn)在：
(一)住宅市場(chǎng)化進(jìn)程加速，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的運(yùn)行機(jī)制發(fā)生了深刻變化。近年來，個(gè)人購買商品住宅的比例有了大幅度提高。今年上半年，個(gè)人購房占商品住宅銷售面積的比例達(dá)到90%以上，部分省、區(qū)個(gè)人購房比例超過95%，城鎮(zhèn)居民已經(jīng)成為住房投資和消費(fèi)的主體，住宅發(fā)展的需求導(dǎo)向特征日益明顯。與此同時(shí)，居民住房自有率達(dá)到75%左右，基本形成了以個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主體的城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，為存量市場(chǎng)發(fā)育奠定了微觀的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。全國(guó)大部分地區(qū)已經(jīng)開放了住房二級(jí)市場(chǎng)，住房市場(chǎng)體系正加速發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)制配置住房資源的作用在不斷加強(qiáng)、范圍越來越大。
(二)制度創(chuàng)新步伐不斷加快，住宅發(fā)展開始建立在新的制度基礎(chǔ)之上。住房貨幣分配制度的逐步實(shí)施，徹底切斷了舊體制生長(zhǎng)的基礎(chǔ)，提高了居民的住房支付能力。根據(jù)住房市場(chǎng)主體變化和市場(chǎng)消費(fèi)需求的要求，我們初步建立了新的住房供應(yīng)體系，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)加速發(fā)展，住房金融產(chǎn)品和金融服務(wù)不斷創(chuàng)新。同時(shí)，各級(jí)政府在進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)制度、完善市場(chǎng)功能、轉(zhuǎn)變管理方式等方面做了大量工作。如制定了有關(guān)交易規(guī)則，初步規(guī)范了市場(chǎng)秩序；整頓了住房行政管理中的手續(xù)繁雜、多項(xiàng)收費(fèi)等問題；調(diào)整了住房買賣及住房租賃的稅收政策，初步改善了住房消費(fèi)環(huán)境。
(三)住宅需求重點(diǎn)正在由解決住房嚴(yán)重短缺階段，向提高居住質(zhì)量階段邁進(jìn)。1980年至2000年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由7.8平方米提高到20.5平方米，在解決溫飽問題的同時(shí)，也基本解決了城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺問題。目前，我國(guó)人民生活總體上達(dá)到小康水平，進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)和加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的新的發(fā)展階段。正如九屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》提出的，向更加寬裕的小康生活邁進(jìn)，要進(jìn)一步提高城鄉(xiāng)居民吃穿用消費(fèi)水平，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量。從居民生活水平逐步提高的趨勢(shì)和當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的居住水平看，城鎮(zhèn)住房需求重點(diǎn)，已經(jīng)由單純的數(shù)量需求向數(shù)量和質(zhì)量同時(shí)并重階段轉(zhuǎn)移，改善居住質(zhì)量已成為城鎮(zhèn)居民的普遍要求。
(四)住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)地位正逐步確立。過去的4個(gè)五年計(jì)劃期間，城鄉(xiāng)住宅投資占GDP的比重不斷上升，1999年達(dá)到8.62%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到23.64%，住宅產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重已接近4%，超過鋼鐵、能源、化工、電子、汽車、紡織等重要產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位逐步提高。今年上半年，上海市房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到10%，在第三產(chǎn)業(yè)中僅次于金融業(yè)和商業(yè)部門，在所有單項(xiàng)產(chǎn)業(yè)中也是僅次于金融業(yè)和商業(yè)部門的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。盡管從全國(guó)看，要把住宅產(chǎn)業(yè)從目前的居民消費(fèi)熱點(diǎn)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，還有很多工作要做，但已經(jīng)有了一個(gè)好的基礎(chǔ)。
(五)潛在需求巨大，市場(chǎng)前景廣闊。今后一段時(shí)期是我國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)時(shí)期，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，潛在的住房需求和居民住房支付能力的逐步提高，將使住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)。根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測(cè)，2010年中國(guó)城市化水平將達(dá)到45%左右(每年增加0.8到1個(gè)百分點(diǎn))，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億左右，比2000年凈增1.7億。扣除城市地域范圍擴(kuò)大的因素，按1.2億新增人口需解決住房問題、人均建筑面積25平方米(年均增長(zhǎng)速度0.45平方米，低于前20年0.63平方米和“九五”0.84平方米的年均增長(zhǎng)速度)計(jì)算，要新建住宅30億平方米建筑面積；現(xiàn)有居民人均住房建筑面積增加4.5平方米，需增加住宅面積約20.7億平方米；考慮每年有1億平方米的拆舊蓋新，還要增加10億平方米的新住宅。10年共需新建住房約61億平方米。
綜觀近幾年來的住宅建設(shè)，始終保持了一個(gè)較好的發(fā)展勢(shì)頭。新建住宅竣工量持續(xù)攀升，房地產(chǎn)開發(fā)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)歷了停止住房實(shí)物分配、住房消費(fèi)主體轉(zhuǎn)變的重大考驗(yàn)，創(chuàng)造了住房制度改革和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)的良好局面。但是，從全面建立城鎮(zhèn)住房新體制角度看，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求看，從加入世貿(mào)組織后市場(chǎng)開放、中外企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)看，還存在許多需要認(rèn)真研究解決的問題：
一是，市場(chǎng)快速發(fā)育，但尚不成熟。如規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作的法律法規(guī)還很不完善，部分企業(yè)短期行為，消費(fèi)者住房投資還不夠理性。集中表現(xiàn)在，住房買賣糾紛，中介行為不規(guī)范，行業(yè)形象差的問題比較普遍；開發(fā)、銷售等市場(chǎng)主體小散亂的特征比較明顯；部分住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)盲目貪大求洋，缺乏探索與創(chuàng)新。
二是，市場(chǎng)作用不斷加強(qiáng)，但政府對(duì)市場(chǎng)的有效調(diào)控機(jī)制尚未真正建立。通過對(duì)土地供應(yīng)方式、供應(yīng)總量，包括供應(yīng)區(qū)位的控制來直接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，是我國(guó)土地所有制下的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但我們對(duì)這個(gè)手段的運(yùn)用還不夠靈活。更不善于通過規(guī)劃、計(jì)劃、金融、財(cái)稅等間接調(diào)控政策引導(dǎo)市場(chǎng)。
三是，產(chǎn)業(yè)地位迅速提高，但產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程十分緩慢。住宅建設(shè)仍未擺脫粗放型生產(chǎn)方式，尚未建立完整的產(chǎn)業(yè)體系和建筑體系，高物耗、高能耗、生產(chǎn)效率低的特征十分明顯，科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率只有25.4%，低于整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率約10個(gè)百分點(diǎn)。住宅質(zhì)量通病和影響住宅使用安全、使用性能的基本問題長(zhǎng)期存在。
四是，住房體制急劇轉(zhuǎn)軌，但建立適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的住房新體制還任重道遠(yuǎn)。比如，住房保障制度的發(fā)育和完善問題，政策性住房金融制度的建立與住房公積金制度的發(fā)展問題，證券化與住房發(fā)展的融資問題，住宅產(chǎn)權(quán)制度與產(chǎn)權(quán)管理的發(fā)展問題等等，都需要進(jìn)一步的體制創(chuàng)新。
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