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本報記者劉樹鐸
又到年終歲尾時，回顧2001年,這一年的房地產業可謂是“不平凡的一年”。
從政府到開發商，從專家學者到老百姓，可以說都不平靜。
政策接二連三地出臺,樓市利好不斷。北京申奧成功,中國加入WTO,這一切都像催化劑一樣使得原本就不平靜的房地產業更加熱鬧空前，加上專家們的指指點點，大腕們的高談闊論，使得本來就有幾分神秘的房地產業更加“高深莫測”起來。
因為神秘而讓人猜測，因為熱鬧而引人注目，因為變數多而讓人看不懂，而當業內人士都看不懂的時候，房地產也就因此變得有意思起來。
房價是漲還是降?
有關房價的問題,業內業外,爭論得非常熱鬧,尤其是北京申奧成功,成了房價問題的導火索。
7月13日,北京申奧成功,舉國沸騰。房地產業被認為是最直接收益的產業，房地產業的老板們的情緒也高昂到了頂峰，各種論壇熱火朝天，媒體上充斥著房地產業“大腕”們的聲音，萬通董事局主席馮倫預測，北京的房價可以漲到每平方米2萬元,果然不出所料，此后北京的房價一路飚升，第三季度，北京房價同比上漲了25%，第四季度，雖然北京的房地產有一點小幅的回落，但是，中國入世仿佛又給房地產業打了一陣強心劑，可這針強心劑卻使房地產業內業外出現了不同的聲音，有人認為，奧運肯定刺激房價上漲，加之入世后，各種需求的拉動將更加促進房價一路上漲；有人認為，房地產業在入世的大環境下，隨著供給量的加大，房價勢必要下降,深圳萬科董事長王石是房價下降的堅定支持者,他甚至預測,房價在不久的將來將會下降15%-20%，王石認為，房價太高并不是地價的原因，而是由于市場供不應求，當市場供過于求時，房價會因此下降；但是更多的說法是，雖然有申奧成功的因素，但綜合整個宏觀經濟因素，供給和需求將會同比加大，所以房價不會有太大的起落。
房地產咋搭入世的車？
從下半年以來,有關中國入世后對房地產業的影響成了各方面議論的焦點,人們在肯定中國入世有利房地產業的發展的同時,房地產業的走向卻成了公說公有理,婆說婆有理的話題。
有一部分業內人士認為，中國加入WTO，不會對房地產業有什么太大的影響，北京太合房地產開發公司總經理林少洲認為，房地產業屬于不動產，而且，房地產屬于本土化非常強的產業，“水土不服”會讓國外的房地產商“望而卻步”。
但是，有一些專家學者認為，中國加入WTO肯定要給房地產業帶來很大的變化，北京亞豪房地產咨詢公司總經理王佩民認為，入世后，外國的公司將紛紛涌入中國，外國人對中國房地產的需求會刺激房地產業的發展，不過更多的業內人士普遍認為，資金進入房地產將是入世給房地產業帶來的最大變化。北京北辰置地副總經理曾勁認為，入世后，外資將長驅直入，各種基金在看好中國房地產巨額利潤的情況下，會以各種不同的方式進入中國房地產，另外，曾勁認為，最大的變化就是服務領域，尤其是房地產中介服務業，以及設計、管理等很多方面。北京天則經濟研究所張曙光先生比較贊成這種說法，他說，房地產業不同于其他的貿易領域，房子是搬不動的，也是搬不走的，那么，資金可以大規模進來。不過，中國房地產業協會副會長顧云昌先生卻認為，資金不可能大規模進入房地產，因為，在此之前，已經有大量的國外資金投資于中國房地產了，入世后，從資金的角度上看，這方面的變化不大。
但是，中房集團總裁孟曉蘇先生卻認為，在中國大陸許多行業正在研究如何面對國際競爭的時候，中國大陸房地產業面對的是境外投資似乎要全面退出，這一現象很讓人費解，他認為，目前中國大陸并不缺乏房地產開發投資資金，特別是房地產開發資金中的定金和預售房款的比例越來越大，使得房地產開發企業用小資金就可以做大項目。但中國大陸房地產業中的中介、咨詢、設計、顧問、房地產經紀、物業管理等行業發育較差，為了產業的健康發展，房地產業是需要引進外資的。
房地產正從高峰走向低谷？
房地產業是正在走向高峰，還是已經開始從高峰向低谷下滑？這個問題的提出，始于北京第四季度的房地產不景氣，由此引發了房地產業對房地產周期的大討論，在這個問題上可以分為樂觀派、悲觀派和中間派。樂觀派認為，不管怎么樣，2008年奧運會將是房地產業持續不斷的動力，房地產業的好時光至少要持續6到7年，北京亞豪房地產咨詢公司總經理王佩民就是屬于此類；中間派認為，房地產業已經處于高峰期，而且至少還有2-3年的好日子過，中房集團總裁孟曉蘇先生對此有清醒的認識，他把房地產劃分為幾個周期，1989年-1992年，是中國房地產業改革開放以來的第一個好機遇，1992年-1997年處于低谷期，1998年開始，房地產業迎來了第二個大好的機遇，四川新希望集團總裁劉永好也是這么認為的。悲觀派是以萬通集團董事局主席馮倫為代表的，馮倫先生認為，房地產業有周期性，這是很正常的，從1999年房地產市場重新回過頭以來，經歷了幾年的發展，中國房地產市場正在面臨一個下滑的趨勢，從現在開始，要做好過幾年苦日子的準備。
房地產到底有沒有泡沫？
今年以來，房地產投資高速增長，在固定資產投資中所占的比重也越來越大，房價更是一路攀升，上半年包括北京在內的許多地方商品房價格同比增幅超過了25%，一時之間，房地產業出現了許多疑問，房地產業是否出現了泡沫？奧運、WTO等利好因素是否成為地產泡沫催化劑等問題成為業界爭論的焦點，在投資高漲的情況下，這一爭論自然引起了各界人士的警惕。
對此，搜房總裁莫天全指出，一般來說，房地產泡沫是指價格泡沫，主要是由于投機導致價格超過由市場基礎決定的合理價格而非正常上漲，泡沫存在與地價之中。判斷中國房地產市場是否存在泡沫，主要在于了解目前商品房價格上漲是由市場基礎決定的，還是由于投機導致，他分析，據估計，2001年房地產投資增長速度將達到30%，固定資產投資將達到12%，與1992年、1993年房地產投資增長超過100%以上、1996年在固定資產投資增長率降低的情況下房地產投資增長78%相比，2001年房地產投資增長速度尚處于正常周期變動范圍之內，而且與固定資產投資增長協調較好，從全國來看，房地產投資雖熱，但仍然屬于正常范圍。
國家信息中心經濟預測部周景彤分析認為，今年我國房地產開發投資增長幅度較快，達到31.2%，因此有人擔心是否會出現房地產“泡沫”現象，從銷售、房屋成本等因素考慮，我國房地產業泡沫成分并不大，房地產開發投資增速較高，在有效供給不足的條件下屬于正常現象。只要商品房是以市場決定的價格銷售給消費者，其價值得到實現，在這種情況下，即使房價上升也不應視為泡沫現象。
但是，北京天則經濟研究所所長張曙光先生認為，房地產已經出現了泡沫，這從房價的快速增長就能看得出來，而且，現在，房地產投資還有繼續擴大的趨勢，許多開發商還在大規模的圈地，許多不是搞房地產的公司也紛紛擠進房地產，這在很大程度上加大了房地產業的危機，到一定程度，危機爆發的時候，是沒有人能從中得到好處的。
經濟適用房能走出“困境”嗎
在中國的房地產市場上有一道獨具特色的風景，那就是，政府推出的經濟適用房工程。本來，經濟適用房是政府為解決低收入者的住房問題而作的“賠本生意”，但就是這樣的好心工程，卻屢屢遭到非議。
最直接遭受質疑的是，大量富裕階層購買了經濟適用房，這讓人們大喊，經濟適用房是“劫貧濟富”，因此，政府幾次三番制定政策，目的在于力爭把經濟適用房賣給年收入在6萬元以下的工薪階層，但是，情況似乎沒有像政府想象的那么好，就目前來說，要想準確地統計出職工的收入是很難的。
把經濟適用房賣給富人，老百姓當然不滿意，但問題恰恰在于，政府給以相當優惠的開發商也不滿意，他們一致認為，政府把利潤定在3%，這顯然是不能讓人滿意的，他們不甘心自己的房子賣得那么便宜，因此，出現了奇怪的一幕，本應該70平方米以下的面積，開發商卻蓋成了100平方米以上的豪宅；開發商蓋房子，政府卻成了賣房子的。
北京中鴻天房地產開發公司總經理潘石屹說,政府提倡大家去建經濟適用房,限定利潤是3%,3%的利潤政府如何去管理?發展商為了確保利潤或者不超出限價范圍,只好在建材的質量上精打細算,甚至偷工減料,結果給社會造成了危害.
對此，北京天鴻集團董事長李發增指出，政府制定政策限制購買人群，是難以達到預期目的的，關鍵是補償機制不對所造成的，政府應該把房價放開，然后給相應的購買人群以補貼。
據說，全國許多地方都計劃取消經濟適用房，但是，建設部的態度非常堅決，經濟適用房不但不能取消，而且要加大建設的力度。
二手房市場能火起來嗎？
據統計，目前我國城市居民人均居住面積已達9.6平方米，人均住房使用面積為13.8平方米，理論上已實現人均一間房。然而，現實卻是城市中仍有10%至30%的居民沒有實現“居者有其屋”。目前商品房空置已超過8000萬平方米，如果加上私租公房、一戶多套等，該不少于1億平方米，相當于全國城市住宅面積的5%以上。由于住房供給結構方面的問題，城市住房似乎難以擺脫這樣一個怪圈：總有住房閑置，總有人沒房住。
北京、廣州、南京等一批大中城市的住房二級市場已先期放開，但就目前的情況看，除上海等少數幾個城市的交易有活躍表現外，大多數城市的二級市場交易成功率極低，遠未達到人們的預期。
有關人士指出，住房二級市場難以放量交易的原因是“坎兒”太多。首先，有了產權證，出手也不易。據了解，目前北京市已出售公房100萬套，尚有30%沒拿到產權證。對于那些已拿到產權證、住著房管部門房子的居民，只要符合賣的條件，相關手續相對好辦些，而對于那些住單位房子的人就沒有那么容易了。房子的原所有者是單位，單位賣給職工的住房按的是成本價或優惠價，現在房子要賣出去，單位有理由要求房主把房子優先賣給單位，但價格肯定低于市價。其次，供少求多，二手房價并不低。有兩種原因導致二手房價格偏高：一是出售房改房的市民對二手房的價格預期偏高；二是二手房的價格評定過程中出現偏頗。其三，公房仍具“過渡”功能。盡管目前的商品房價一降再降，但比起公房的售價還是高得多，普通家庭的收入水平還不足以支付購房貸款的本息，許多人想再住公房“過渡”一段時間，并不急著換購住房。
追根究底，導致二手房市場不景氣的因素，還有很多，這就要求政府盡快制定相關的政策，近日，北京終于出臺了一項政策，那就是，解除住滿五年的限制，已購公房可以自由上市，因此業內人士分析，困擾北京已購公房上市出售的障礙得到解決后，已購公房的大量上市將可以滿足購買低價為房子的購房人需求，同時由于買方分流，新增商品房將因為銷售問題而有望降價。
土地交易，開發商和政府都心痛？
由于房價的偏高，也導致了人們對土地交易的大討論,當然,矛頭是直指政府的。
人們在分析房價為何偏高后發現，土地交易的成本偏高是房價偏高的一個重要因素，業內人士指出，土地市場存在不透明交易，使得土地倒來倒去,結果價格直線上升,最終體現在房價上,讓老百姓背上了因為政府運作的不規范而導致的昂貴的交易成本,但是,專家指出,土地的不規范交易,政府并沒有得到任何好處,而是進了中間倒賣環節的腰包,開發商也因為不能以較低的價格拿到一手土地而怨聲載道,因此,業內業外幾乎都在呼吁,盡快出臺相關的政策,建立起土地公平交易的機制,培育良好的土地交易環境,這樣,追本溯源,不但為房地產業營造了良好的競爭環境,至關重要的,土地交易價格降下去了,房價自然也跟著降下來了。
但是，政府部門卻并不這樣認為。
國土資源部副部長李元指出，現在有一種觀點，認為房價上漲過快，主要原因是土地供應量過少，土地的招標拍賣抬升了地價。這既不符合經濟學原理，也違背了國家關于商業性房地產開發用地要走招標拍賣的規定。他說，據有關統計，今年上半年，北京市房價上漲了25%，但實際上北京市政府并沒有提高房地產開發用地的土地出讓金，完全是炒作“奧運概念”、“入世概念”的結果。
李元指出，地價對土地資源市場化配置至關重要。地價這個杠桿運用得好，就可促進土地資源的優化配置；運用得不好，不但會造成土地資源的粗放低效利用，造成國有土地資產流失，而且會滋生腐敗。必須深入研究房地產開發的經濟規律，合理控制房地產開發土地供應量，促進土地市場和房地產市場的協調發展。
政府該出手時咋出手？
面對房地產市場錯綜復雜的情況，人們在把希望寄托于政府的同時，多多少少也有一種指責的味道。
人們議論得比較多的，首先是房價。面對居高不下的房價，中國社科院的幾位學者撰文指出，政府部門應該發揮宏觀調控的職能，從而降低房價。其次是經濟適用房，在人們對經濟適用房頗多微詞的氛圍中，一位專家指出，在政府不能干預市場的情況下，還要解決中低收入者的住房問題，因此，經濟適用房是政府所能控制的唯一的調控手段，應該說是政府為老百姓做的一件好事，同時能夠起到安定人心的作用，但是，在經濟適用房的建設過程中，政府還是要完善相應的政策。
當然，老百姓把希望寄托在政府身上，任憑誰都是可以理解的。
但是，開發商卻有著不同的看法。他們的的呼聲很一致，那就是，政府不應該對市場控制的過緊，應該完全放開，制定游戲規則才是政府的責任。對此，北京華遠集團總經理任志強認為，政府和開發商之間其實有一個非常明確的社會分工，政府是給工薪階層蓋房子的，工薪階層的人雖然數量巨大，但卻不是最大購買力，發展商是給高薪階層蓋房子的，當然以盈利為目的，這是兩者的不同之處，政府應該讓出市場，政府只能作為一個管理者，而不是一個競爭者。
老百姓買房還是“無言的痛”
據中國消費者協會統計，在所有的商品消費投訴中，房地產所占的比重最高，而且絕大多數是不能得到滿意的處理結果的，中國消費者協會的一位工作人員在接受記者的采訪時,無奈的搖了搖頭,他對此問題表示無能為力。那么，老百姓呢？更是無能為力。
北京昌平區平西府溫馨公寓的一對老夫婦，三年前住進了溫馨公寓，但是，住進去不久，天花板就開始滲水，多次跟開發商交涉，都是沒有結果，無奈把開發上告上了法院，但是，到現在也沒有結果。
就在10月初，北京的一個房展會上，出現了一幕“鬧劇”，住戶聯合起來大鬧房展會，為何？因為這些住戶與某一開發商發生了質量糾紛，長期交涉未果，無奈住戶采取了這樣的行動。
質量糾紛、產權糾紛、物業管理糾紛、面積縮水等等問題比比皆是，有些問題甚至令人觸目驚心，但是，不管是與開發商交涉也好，還是與開發商打官司也好，很少有消費者能得到滿意的結果的。
房地產公司大魚要吃小魚？
6月28日,中國人民銀行今天發布了《關于規范住房金融業務的通知》。《通知》要求嚴把企業房地產開發貸款關，商業銀行發放個人住房抵押貸款，貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過80%，貸款期限最長仍為30年。個人商業用房抵押貸款，不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
央行此舉一出,房地產業立即悲哀聲一片，當然，最惶惶不可終日的是那些沒有實力的小企業，因為靠預收售樓款過慣日子的他們，從此在銀行拿不到貸款了也就意味著斷了生路。
當然，房地產業所要面對的嚴峻形勢決不僅僅在于此。
大連萬達集團總裁王健林預言，用不了幾年，中國的中小開發商將很快煙消云散。新希望集團總裁劉永好在北京的一次新聞發布會上說，房地產業連傻瓜都能掙錢的時代已經過去了，接下來將是資本和品牌的較量，當千軍萬馬都涌向房地產的時候，開發商就要小心了，他同時指出，北京眾多的房地產開發商在大浪淘沙中，能剩下十分之一就不錯了。
北京新華遠總經理任志強這樣分析，在未來的三到五年內，中國房地產業必然形成壟斷，在土地供給方式、現代企業制度、資本市場、消費市場等發生重大轉變的背景下，中國地產商面臨重大的調整。市場競爭的目的就是拼命把競爭對手吃掉，最后形成壟斷，那些不是通過競爭產生的壟斷將很快被徹底打破。
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