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【編者按】從今天開始，《新地產》將要陸續推出關于回顧2001年北京樓市的年終專稿——“突破與困頓”系列。
每一年的市場注定都會有影響市場進程的重要事情發生，回過頭來看，2001年北京樓市發生的一些重要事件，有的對樓市進程有重大的突破，也有的使之陷入困頓，還有的則是突破與困頓并存。
我們想說的是，回顧不是最終的目的，回顧只是為了明天可以更好地發展。
作為一個典型的資金密集型行業，房地產業的發展與金融業的支持力度息息相關。
過去的幾年，銀行較為寬松的融資貸款環境，促成房地產市場的迅猛發展；今年年初，房企進入資本市場的禁令解除，房地產企業終于可以在證券市場上市融資，直接得到資金支持，大大加快了優質地產公司的發展速度；另一方面，順應新形勢的要求，中央銀行于今年又連續出臺規定，嚴格限定對房地產企業信貸，維護市場健康發展，這些舉措都對地產市場造成極為重要的影響。
房地產企業解禁上市
國內證券市場對房地產企業的禁令由來已久，20世紀90年代初期，房地產市場處于高潮期，大量游資進入地產業，雖然帶來了地產行業的迅猛發展和快速繁榮，也埋下了市場過熱的隱患。1993年，為防止房地產過熱炒作引發更大的金融風險，國務院禁止房地產企業上市融資。1998年后，隨著宏觀經濟的好轉，國家將住房產業確定為新的經濟增長點，并陸續出臺多項扶持政策，極大地刺激房地產的投資熱情，證券市場向房地產企業重新敞開大門順應趨勢，只有借助資本市場的籌資功能，開發商才能獲得巨額的低成本資金，使企業的資產規模迅速擴張，其速度將是企業上市以前無法比擬的。1999年4月，中國證監會重新對房地產企業上市亮起試點綠燈。建設部選擇了金地股份、天津綜合開發公司和北京天鴻集團作為首批上市試點企業。2001年深圳房地產企業——金地(集團)股份有限公司和北京天鴻寶業房地產股份有限公司分別公開發行9000萬和4000萬A股，意味著在長達6年的房企上市禁令已經解凍，房地產企業迎來了新一輪發展契機。
因為房地產行業是規模型、資金密集型行業，資金是制約行業發展的瓶頸。近年來房地產業成為國民經濟新的增長點和支柱產業。市場轉暖使房地產公司從證券市場上籌資的可能性大大加強。今后的房地產行業政府對開發用地的供給更加市場化，開發商更加致力于追求規模化和專業化經營，更加重視企業保持適當的土地儲備，都要求開發商們必須具備更強的資金實力，才能應對隨之而來的同行業競爭和市場考驗，不斷地擴大經營地域，提高市場占有率。進入中國的資本市場至關重要。
清華大學房地產研究所專家認為，房地產公司上市，對未來經濟增長和住房消費的拉動是顯而易見的，標志著房地產業在持續幾年低迷后進入了新一輪發展期。
銀行擰緊貸款龍頭
房企解禁上市，并不意味著國家鼓勵地產行業發展而放松銀根——資金的管理有所放開。相反，今年以來，銀行控制房貸風險的呼聲漸高，日漸嚴格的企業貸款和個人房貸控制，抬高了房地產行業準入門檻，對“虛火”上升的房地產市場造成不小的影響。
央行先在今年5月17日發布公告，要求各商業銀行立即停止發放零首付居民住房貸款和不指定用途的綜合消費貸款。6月26日，中國人民銀行再次發布《關于規范住房金融業務的通知》，明確表示要進一步整頓中國住房金融市場秩序、規范住房金融業務、防范住房貸款風險。對于開發商貸款《通知》作了嚴格限定，要求中國各商業銀行嚴格審查住房開發貸款發放條件。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30％，開發項目必須具備“四證”。商業銀行發放個人住房抵押貸款，要嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過80％，嚴禁對借款人發放″零首付″個人住房貸款。借款人申請個人住房貸款購買期房，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2／3。
這些都直接加強了資金的控制，銀行的政策變動必然會對需要大量借助貸款的、高速發展的房地產開發業造成影響。推動一批有實力、有信譽的企業快速成長，對一些中小房地產企業的運轉帶來沖擊，甚至淘汰一批既無經驗又無資金實力的小企業。
銀行政策調整從長遠來看，避免了重復20世紀90年代初期房地產行業過熱的發生，及時擠壓了可能出現房地產泡沫，對行業的發展應是利大于弊。但是在一定程度上，也對今年市場的發展形成壓力。一些項目銷售經理認為銀行此舉增加了審批環節，增大了開發商的資金壓力，對一些實力較弱的開發商影響更大。開發商很大精力放在與銀行協調關系，促進回款上，已經簽約的客戶，按揭不能及時到位，也給開發商運作帶來不小的困難。事實上也對今年項目銷售造成一定影響，成為下半年銷售放緩的重要原因。
雖然銀行在擰緊資金龍頭，但是國家仍然加強對地產行業的政策扶持，對涉及住房建設的各種收費項目進行全面清理，以切實減輕房地產企業負擔，降低住房建設成本。財政部發出《關于進一步做好行政事業性收費和政府性基金管理工作的通知》，要求從四個方面減輕房地產企業負擔。一是公布取消一批涉及住房建設的不合法、不合理收費項目；二是對各種城市基礎設施配套費進行整頓；三是重新核定一些收費項目的收費標準；四是近期內不再出臺新的涉及住房建設的行政事業性收費項目。可謂煞費苦心，一打一拉，以保證事關百姓生活的房地產行業發展能夠正常進行。
房地產投資基金鋒芒初
現銀行控制信貸規模后，由于對項目加強審查和嚴格選擇，有限的資金將進一步流向優良項目，形成良好的資金流的循環，能夠更加有效的利用資源。而控制貸款的另一個結果，將促使房地產開發商加緊尋求新的融資渠道。銀行貸款門檻提高后，房地產公司融資難度增加，要求地產企業必須進一步拓展融資渠道，此時建立在國外已經較為成熟而國內尚屬少有的房地產投資基金終于提到日程上，同時一些先知先覺者已經開始有所動作。
目前房地產企業直接融資最行之有效的手段是上市和尋找機構投資，而上市的門檻較高，只有少數房地產開發企業能夠取得上市資格，所以機構投資將是大部分房地產開發企業的首選。而由于房地產行業的專業性和地域性極強，不是以房地產投資為主要投資方向的投資機構在房地產投資上都會非常謹慎，所以市場上有無房地產產業投資基金對于需要尋求融資的開發企業尤其重要，相當大程度上決定了其尋求機構投資的可行性。
投資房地產產業不但可以滿足開發企業對資金的渴求，也符合投資者均衡投資風險的需求。房地產的特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統因素的影響，房地產投資基金的出現豐富了投資品種，為廣大投資者提供了一條新的投資渠道，并可以吸引社會上的分散資金，發揮基金的規模優勢，推進相關產業的快速發展。同時，基金管理人由于是高水平投資專家，可以通過項目選擇與最優的投資組合確保基金在最大程度上保值增值，使廣大投資者受益。發起房地產產業投資基金不但符合投資者和房地產企業的需求，在政策上也具備了一定的可行性。《產業投資基金管理暫行辦法(第五稿)》在今年5月就已經由國家發展計劃委員會報國務院司法部審批，預計將會得以批準通過，從而房地產投資基金的建立變得有法可依，同時，房地產基金還可以采用公司型等變通方式規避政策壁壘。
在這些成熟條件的引導下，房地產投資基金的出現已經成為趨勢。長期從事房地產投資顧問與銷售代理的偉業顧問公司已經成立了偉業資產管理公司進行融資服務，并成功為某項目開發商協助融資，提供了2500萬元人民幣的貸款，作為該項目前期過橋資金，是北京市場上首次房地產中介機構為開發商提供資金支持的嘗試。
無獨有偶，不止偉業一家，由中國五礦集團房地產公司、北京首鋼集團房地產公司、北京城建集團房地產公司、中國石油天然氣管道局房地產公司和萬年投資集團公司共同發起成立、定位于房地產金融業界的行業技術服務顧問和資產管理的北京世紀華夏資產管理有限公司也已開始運作。
可以預料，隨著市場競爭的進一步加強和公司規模的擴大，地產公司融資渠道會向多元化發展，房地產領域的投資銀行業務將很快發展成熟起來，為開發企業提供巨大支持，成為房地產行業發展的新趨勢。
2001年，政府運用金融杠桿對房地產市場進行重大調節，使支撐房地產業最為重要的資金面出現了一松一緊兩方面變化。資本的力量對地產市場的影響顯得前所未有的強大，形成了今年房地產市場又一大突破。特約記者鄭晨光／文
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