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近年來，全世界的經濟都不甚景氣，而中國的經濟卻在強勁地增長，特別是房地產市場更是以高速度迅猛發展。高速發展的經濟急需外資的滋養，同時也最有條件吸引到外資。從這個意義上說，中國與外資就是水與魚的關系，兩者理應一拍即合，如魚得水，但實際上中國吸引外資的速度并不像想象中那么快，房地產市場表現得尤為緩慢，這是為什么？
回顧一下歷史，我們興許可以從歷史中找到答案。中國大陸房地產自上世紀80年代末 發展至今，在所吸引的外資中有95%是港資，當時在內地做房地產的回報是投資的1倍—2倍，于是大量港資流入內地。但是這些進入內地的港資，最終都一敗涂地。香港1997年前的一個統計數字顯示，那時投向內地的港資95%以上都鎩羽而歸，大批資金回流香港，這直接導致了1996年至1997年間香港的房地產泡沫。
這次失敗給予外資特別是港資一個重創。失敗的原因不外乎是：投資人本身被豐厚的賬面利潤所迷惑，沒有對投資對象及環境作詳細的研究和風險評估，投資行為近乎盲目；中國的發展步伐是全球最快的，投資人沒有考慮到整個市場變化那么快；外資在利益受損時，投訴無門。這對于時間就是商機也是金錢的投資人來說，時間的風險有時是致命的；與外資合作的企業素質極差，不按游戲規則辦事，不尊重合同的嚴肅性，外資再也不敢輕易涉足中國大陸房地產市場。所以1995年到1999年，外資尤其是港資對內地幾乎都是談“地”色變。
既然是資本，就必然要尋找機會，尋找出路。所以到2000年，港資又把目光投向了內地的房地產業。特別是在中國加入WTO后，外資也將會對中國本土的房地產企業構成威脅，因此國內的企業應該看清形勢，扎扎實實地做好基礎工作。
那么，如何吸引外資則需要做好幾項工作：一、退出機制。讓外資賠錢可以，但賠了錢必須讓他能夠退出，不要令外資血本無歸。中國內地以前沒有退出機制，現在仍然沒有，香港是通過上市退出，這是一條最好的出路，內地也正在朝著這方面發展；二、外資需要執行資金的工具。需要合乎規范的、切實可行的、有相當深度而不膚淺的項目可行性研究報告、市場調研報告，需要成熟的專業化運作的顧問行來幫助執行，需要有效的法律保護。我認為中國大陸房地產業將來除了一兩家龐大的房地產企業維持全面開發以外，其他的都會通過顧問行來執行；三、外資需要明確的法律及稅務政策的指引。很多外商對中國內地有不同的執法標準頗有微詞，這一點令外商無所適從。稅務問題則是另一個令外商頭痛的問題，尤其是增值稅可以說是各有各的說法。再有就是政府的批文過程缺乏統一的標準。這就令某些企業自以為可以擁有某種特權。實際上，假如某企業說他們在稅務、批文、法律上有特權，只會弄巧成拙，因為在外商尤其是基金經理看來，這不是光榮而是腐敗。他們會擔心萬一與此企業合作后產生了糾紛，恐怕有冤無處訴。
中國房地產市場如果能建立上述三項機制，外資的進入將會重新掀起一個新的高潮。(作者系北京環宇信達行房地產顧問公司總裁)
作者:鄧智仁
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