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本報記者楊曉立北京報道
居高不下的北京房價一直頗為各界矚目。日前，深圳萬科董事長王石放言，2002年全國房價將穩中有升，但是北京價格還有下降的空間，中間檔位的價格下降空間最大，九千塊錢左右的在銷樓盤，當有15%到20%的下降空間。
供大于求
房價要下跌，供應量增長必須超過需求量的增長。據悉，北京目前空置的商品房已接近1200萬平方米，從1999年三天一個樓盤，到2000年兩天一個樓盤，再到2001年一天一個樓盤，新盤增長速度明顯加快。據業內人士預測，北京房地產還有2600萬平方米的市場空間。根據北京市人均18平方米居住面積的規劃，5年內，北京要完成900多萬平方米舊房改造、6000萬平方米的住宅開發，也就是說，北京平均每人可以增加6平方米的住宅面積。目前北京人均住房面積已達到15平方米，6000多萬平方米供應量的增長明顯大于需求量增長，這將從根本上遏制房價的上漲。
隨著房地產市場體系的逐步完善，個人購房已成為京城住宅消費市場的主體。今年前10個月，北京個人購房的比重占到了購房群體的95%以上。在相當長的一段時間內，危改戶、拆遷戶、無房戶將構成北京住房市場的主流消費群體，他們大多是原有住房條件比較差的普通居民，中低收入，積蓄有限。開發商綜合分析中低收入階層的經濟能力、住房需求、文化品位等因素后，針對這一消費群體定制了自己的市場目標，有針對性地調整自己的發展定位、供應定位和產品定位，就要為主流消費群體提供中低價位的住宅產品。
政策成本下降
北京市政府有關官員證實，北京市從2002年開始將適當在供水、供電、供煤、通訊、污水處理和道路建設等市政建設方面加大投入，提供市政基礎設施配套，這將在另一方面降低房地產開發商的開發成本。同時，針對項目審批手續多的現象，2002年北京將減少住宅建設項目的審批環節，進一步清理住宅開發過程中的亂收費現象，降低收費標準，降低住宅開發過程中的費用支出。同時，針對房地產開發企業將加強以下措施：嚴格新注冊開發企業的資質標準審查，適度提高注冊資本金標準；嚴肅注冊企業年檢制度；鼓勵聯合開發和企業兼并重組；在開發項目審批時，嚴格規定最低投資額、最低開發面積，以期達到規模經濟和生態環境效益；加強對土地一級市場的調控力度，加大土地一級市場的執法力度來保持市場穩定，成立相應的土地儲備、招商機構；逐步完善面向普通居民居住的經濟適用房供應體系。
外資進入競爭加劇
2001年北京房地產市場吸引了不少外地企業，外地企業進京是因為北京房地產還有相當大的利潤空間，目前運作的項目已漸露端倪，如上海開發商上市公司世茂股份開發的總建筑面積118.5萬平方米的北京呼家樓商務居住綜合區、北京嘉利置地投資約33億元發展的北京東三環九龍花園第三期的房地產項目等。
在北京做房地產最主要的是土地儲備和項目運作資金。此前，外地企業進京雖然擁有相應的資金實力，但由于他們普遍拿地成本過高，開發時所要交的各項費用也相對較高，利潤空間上無法和長時間在北京本土作戰的開發商進行競爭，所以他們會選擇開發一些“短、平、快”的項目，對北京房價沖擊不大。但從目前看，規范土地市場與國際慣例接軌將是大勢所趨，北京成立的土地中心顯示出了政府意圖，平抑房價使土地走向市場，從政策上外地開發商也可以公平競爭獲得土地，拿地成本差異消失。隨著港、深、滬等地資金的涉入，他們將帶來更新的管理模式、更低的成本、更精的樓盤和更激烈的競爭，隨著2002年一些外來項目的開盤銷售，價格戰已經不可避免，這是“外來戶”搶占北京市場的最有力的殺手锏。
入世之后，外資企業的大量進入，將會加劇房地產企業間的競爭，京城房地產業一直追求的高利潤也將會向國際的一般標準靠攏。另外，外資銀行的進入，也將改變國內商業銀行說了算的局面，房地產企業的融資渠道將更為廣闊，這也為房價的降低提供了空間。
建設成本降低
北京市近年來實行的土地有償使用公開投標拍賣，土地的競價被一再追高，標價明顯高于底價，這更加大了住宅土地開發成本。但中國加入WTO后，國外資本的注入和企業的直接參與，將會使土地競爭更加透明化，地價上漲趨緩。
在建筑成本上，北京市居民對住房的質量、環保、安全、套型、外觀以及智能化等方面提出了更高的要求，新型節能、保溫、環保、安全以及美觀的建筑材料被廣泛地應用到商品房項目的開發中去，這些因素曾經一度加大住宅開發成本。但在近兩年的房地產住宅項目的技術投入上，房地產開發商也同時總結出了一套針對北京市住宅消費的項目規劃經驗，通過推廣應用新技術、新材料、新工藝來提高工效，降低商品住宅的生產成本，一些華而不實的附加成本會逐漸減少，在一定程度上會降低建筑成本。從地產開發的供應看，前期的鋼筋、水泥等建筑裝潢原材料方面，無論是在國內市場還是國際市場上均呈降價趨勢，原材料價格的降低，預示著成本將降低，這也將導致房地產價格下降。從用工上看，隨著企業科技含量的提高，將一改過去用工多、成本高的格局，機械化作業已成為發展必然，不僅可提高工程質量、提高工作效率，入世后，建材的關稅將從目前的30%降至10%，也會使一些使用進口建材的住宅項目建筑成本降低。
消費者盼降
據搜房典型指數系統的“花少錢買好房.樓市關注普通人”大型市場調研活動結果顯示，總價在30-50萬元的住宅市場需求量極大，占到整個市場的四成多。在被調查有購房需求的人群中，44.7%的人選擇總價在30萬元左右的住宅；33%的人選擇在50萬元左右的住宅。從最暢銷的住宅面積(80-120平方米)推算，每平方米價格應在3000-4000元左右。另據北京市統計局去年下半年對1500戶城鎮居民購房意向的調查顯示，在1500戶居民家庭中，90%以上的購房者選擇購買房價在4000元／平方米以下的住宅。
這一結果表明，京城主流商品住宅市場需求的特點已經逐漸明晰。現在已有種種跡象表明，京城樓市中普通商品住宅的房價重心已有了較大幅度下降，普通住宅項目正逐漸向消費“金字塔”的中下部移動。
從消費心理上看，廣大中低收入的消費者，即使是收入較豐的白領階層，都更希望在房子越造越好的同時，房價能穩中有降。雖然今后居民收入會相應增加，但要看到，北京房價與市民收入比仍然居高。如，北京是22：1，上海是9.5：1，深圳是10.5：1，廣州是11：1，可以看出北京房價比不合理。在個人購房逐步成為購買主體的今天，問題將日益突出。雖然個人住房貸款額增長迅猛，但廣大住房消費者，特別是中低收入者買房還是相當困難，住宅消費的全面啟動難以實現。
朗琴園的銷售總監盧明告訴記者：“我們很多客戶是從事金融和外貿工作的，全球經濟形勢，尤其是‘9.11’事件后，他們對未來經濟形勢和自己的收入缺乏信心，紛紛取消了購房這種大金額投資計劃。”同時，2001年以來愈演愈烈的入住糾紛也使準備買房的人產生懷疑。面對這樣的市場消費心理，一些樓盤在2001年第四季度已經開始采用降價的方式“自救”，而且幅度都不小。有的項目現房的價格已經低于期房，有的每平方米單價甚至成千元地跳水，同時表示在2002年上半年將針對市場需求做更大的調整。
2001年郊區住宅已得到更多的購房者的認可，從各房展會傳出的信息，郊區的住宅正逐步被市場所接受，項目價位大體上隨著離開城市的距離而逐步降低。北京現在的城市化過程，實際上就是郊區化發展過程，由于郊區具有明顯的地價優勢，因此有興建大型低密度居住社區的便利條件，而大型低密度社區在基礎設施配套、社區環境、價格等方面都具有城區社區所不可比擬的優勢，因此在今年市場上具有較強的競爭力。由于這些地方的土地價格較低，所以房價也相對較低，故即使原來市中心的房價不下降，但是在城鄉結合部建設的大量的比較便宜的房子，也將進一步拉低北京總體房價水平。
開發商言降
降低過高的房價不是居民的一廂情愿，開發商也有同樣的要求，因為只有住房價格的理性回歸，才能全面啟動住房市場。
北京萬科企業有限公司銷售經理張海民認為，2002年北京房地產將經受新市場階段的考驗，在這個階段將會出現價格戰，同時也會更注重產品品質和強化管理與服務。一些有投機心態的開發商和樓盤將會被淘汰出局。1995年，深圳已經受過如此市場考驗，價格戰導致房價跌幅達30%，而一些管理有創新、產品有創新的開發企業在經過這一市場洗禮后已經壯大起來。
深圳萬科董事長王石認為，2002年全國房價將穩中有升，但是北京價格還有下降的空間，中間檔位的價格下降空間最大，九千塊錢左右的在銷樓盤，應該是有15%到20%的下降空間。王石說，導致降價的因素有：一、不久前，國家宣布取消47項房地產稅收，使房價每平方米降低了15元至60元；二、政府減少辦事環節、公開辦事程序和提高辦事效率等舉措，將大幅減少制度性因素造成的“交易費用”；三、房地產庫存目前仍在持續上升；四、入世使房地產企業的融資渠道空前開闊。
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