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隨著人們生活水平的不斷提高，隨著“入世”和依法治國方針的確立，人們對居住及其環(huán)境的要求也隨之提高，那種只要有房住而不講究居住環(huán)境與品質(zhì)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，尤其是商品房中的住宅市場，為更好地保護(hù)購房者的合法權(quán)益，北京英島律師事務(wù)所鄧澤敏律師等開展了調(diào)研。
調(diào)查人主要走訪了6個(gè)住宅商品房小區(qū)的部分業(yè)主，并從北京市工商局、《北京青年報(bào)
》、《北京日報(bào)》、《中國房地產(chǎn)報(bào)》、《北京晨報(bào)》、部分房地產(chǎn)公司的從業(yè)人員、部分房地產(chǎn)律師及律師事務(wù)所、北京市消協(xié)、政府相關(guān)職能部門等做了相應(yīng)的調(diào)查了解，提出了當(dāng)前市場面臨的難點(diǎn)熱點(diǎn)，供市場及相關(guān)各方參考。
一萬元敢玩房地產(chǎn)
開發(fā)公司面臨管理黑洞
在房地產(chǎn)公司的設(shè)立階段，注冊資金不到位，房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理形同虛設(shè)。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占92%，股東基本未投入注冊資金的占15%；而注冊資金投入量在一半以上的才占50%左右。與上海、深圳相比，目前北京的開發(fā)商進(jìn)入市場的門檻相對較低，加之北京市99%的施工企業(yè)都不同程度地墊資給開發(fā)商蓋房，開發(fā)商基本上靠預(yù)售款來帶動(dòng)開發(fā)的占50%以上，一旦銷售跟不上，缺乏滾動(dòng)資金，買受人也只能認(rèn)倒霉。難怪有人說，在北京只要有一萬元就可以玩房地產(chǎn)。
作為律師，本人曾親歷一個(gè)房地產(chǎn)公司的設(shè)立：一家民營企業(yè)作為股東約定投資2400萬元，占注冊資金的80%；一家國營企業(yè)作為股東約定投資600萬元，占注冊資金的20%。但事實(shí)上，這兩家股東一分錢沒投，卻堂而皇之地注冊了一個(gè)注冊資金達(dá)3000萬元的房地產(chǎn)公司。這當(dāng)中不但包括房地產(chǎn)公司設(shè)立、審批過程的混亂，還涉及公司登記中存在的大量問題。這其中往往涉及1、2個(gè)核心人物(或叫幕后人物)，主要是他們在操縱、謀劃房地產(chǎn)公司的設(shè)立及項(xiàng)目的審批。且公司成立后，原股東往往退出歷史舞臺(tái)，部分法人股轉(zhuǎn)讓給個(gè)人(或轉(zhuǎn)讓給幕后人物可以操縱的法人)，但無論轉(zhuǎn)讓給誰，注冊資金還是事實(shí)上不到位。
說到這里可能有人會(huì)說，注冊資金不到位，工商行政管理部門根本不會(huì)批，但這個(gè)問題業(yè)內(nèi)人士或代為辦理工商登記的某些人會(huì)很清楚……
而在資金不足的情況下，為了運(yùn)作項(xiàng)目，就只能靠施工企業(yè)墊資施工、內(nèi)部認(rèn)購、用地作抵押向銀行貸款、采取無證銷售等方式運(yùn)作。一旦后續(xù)資金不到位，要么爛尾，要么偷工減料草率交房，從而導(dǎo)致業(yè)主要么得不到房、要么房屋質(zhì)量得不到保證。
商品房違法銷售百分比
內(nèi)部認(rèn)購仍有6%至10%
國家已三令五申，明確“內(nèi)部認(rèn)購”屬違法銷售，但無論在房展會(huì)上，還是在房地產(chǎn)廣告上，均不同程度地存在一定數(shù)量的內(nèi)部認(rèn)購，目前內(nèi)部認(rèn)購在商品房買賣中占6%至10%左右。
無證銷售(或此證代替彼證)占31%
《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。”其他房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)也有類似規(guī)定。但目前有的房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，沒有預(yù)售許可證31%(當(dāng)然有一部分在后期補(bǔ)辦了預(yù)售許可證)，有的項(xiàng)目甚至連預(yù)售許可證都沒有申辦就公開預(yù)售。筆者在8月份開工的一個(gè)商品房項(xiàng)目中，售樓小姐稱“預(yù)售許可證”10月份可以辦下來，但銷售部經(jīng)理卻拿出另外一個(gè)“預(yù)售許可證”稱已辦下業(yè)主擬預(yù)購房屋的“預(yù)售許可證”，后經(jīng)筆者調(diào)查，業(yè)主預(yù)購房屋的“預(yù)售許可證”尚未申辦。由此可見，商品房銷售中不但存在無證銷售，甚至在“預(yù)售許可證”尚未申辦的情況下，當(dāng)著律師的面(筆者已亮明身份)，就明目張膽地用此證代替彼證。
三分之一沒有開發(fā)資質(zhì)
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立是先進(jìn)行工商登記，而后由房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)定。因?yàn)楣ど痰怯浺汛_立了企業(yè)的法人地位，房地產(chǎn)管理部門的任何行為既不能否定也不能制約企業(yè)的法人地位和經(jīng)營行為。
建設(shè)部2000年3月29日頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。”但目前，在市場上銷售商品房的房地產(chǎn)商，有1／4至1／3或者更多沒有資質(zhì)，有的甚至是成立了4、5年的房地產(chǎn)商。但目前也存在一種見怪不怪的情況——沒有資質(zhì)的企業(yè)，樓盤可能銷售的很好；有資質(zhì)的企業(yè)有時(shí)倒出現(xiàn)后續(xù)資金不到位、或因?yàn)樯婕霸V訟等情況從而導(dǎo)致爛尾的情況發(fā)生。所以，目前商品房市場很大的問題是樓盤是否好銷或后續(xù)資金是否能及時(shí)到位。
不交納教育配套費(fèi)
由于部分出賣人未按有關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)亟逃块T交納“教育配套費(fèi)”，導(dǎo)致買受人買了房，其子女卻有可能失學(xué)。
虛假廣告占30%
《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。”但現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些廣告，不但談不上真實(shí)、合法，科學(xué)，準(zhǔn)確也是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內(nèi)容，100%真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確的幾乎沒有，一般都包含30%以上的虛假成分。
承諾不能全部兌現(xiàn)占95%
目前大量的房地產(chǎn)廣告中，包含大量的承諾性內(nèi)容，《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”但現(xiàn)實(shí)中，38%的出賣人拒絕約定樓書中的承諾，95%左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在合同中，68%的出賣人只能約定樓書中的50%左右的內(nèi)容。
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