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上半年，身處廬山之中的人們還多多少少有些樂觀；
年中，申奧的成功為樓市注入了一劑強心針，樂觀人士甚至做出火到2007年的預言；
接近年底，開發商們檢點今年的收成，才發現與年初的預期還有不少距離。
2001年，京城樓市在越來越嚴峻的競爭中，悄悄進步。
1現房走俏平穩過渡
當市場經歷了高峰期開始趨于平緩；當供應量過大區域的部分樓盤正常銷售量由每月70至100套降低到30至50套；當市場上對各種各樣曾經一使就靈的推廣手段無動于衷；當人們反思自己的產品，與一兩年前相比已經提高了不止一個臺階，卻仍然激不起買房人的熱情時，有些人不由自主地恐慌起來，并進一步地推測：樓市真的要崩盤了嗎？
事實上今年北京樓市總體需求量仍呈迅猛增長趨勢，從市統計局最新一期的統計月報上看，盡管從10月份開始有相當一部分開發商認為北京樓市開始“疲軟”，但全市的最終統計表明：“商品房銷售旺勢不減，增速略高于上月”。部分開發商之所以有“疲軟”的感覺，完全是因為北京樓市的“餅”越攤越大所致。從前年、去年至今年，持續三年供應量劇增，累計推出新樓盤總量在700個左右，而至今仍沒有出現早就有人預測的“跳水”現象，這無疑是北京市場上堅挺的購買力給我們帶來的幸運。由住總集團開發的千鶴家園10月份熱賣91套，創該樓盤今年前10個月單月銷售的最高紀錄。他們自己在總結經驗時認為，10月份賣出“新高”，主要原因是項目已進入看得見摸得著的準現房階段。由賣期房逐漸過渡到賣現房，這是北京樓市與國際接軌的必經之路。
由于樓市需求量的增加總體上相對滯后于供應量的增加，加之市場上競爭樓盤之間日趨同質化，很難決一雌雄，只能平分秋色。反映到每個項目的微觀上，難免出現僧多粥少的現象，導致局部區域出現項目推廣難度增加、銷售速度放緩的現象。業內人士認為，這屬于市場發育過程中的正常狀態，說明京城購房者越來越理智，并預示北京房地產市場正在從非常狀態進入相對平穩時期，這是樓市日臻成熟的象征。
2新盤輩出謀定而動
兩廣路和南四環、京開高速的開通，大大改善了城南的市政基礎設施條件和交通狀況，成為繼CBD及泛CBD地區的城東、亞運村及望京地區之后的又一熱點。
從今年初開始，北京房地產項目的前期審查進一步放開，投資環境得到改善，加上誘人的市場回報，使投資者的信心大增。據市開發辦統計，在今年上半年立項的180個項目中，有148個是新企業，占總數的82.2%。
今年年中申奧成功引發樓市銷售小高潮之后，由于局部區域供過于求的狀況凸顯，使部分樓盤的銷售速度放緩，因而引發了一部分人對樓市的危機感。危機感將促使開發商重新審視市場形勢，調整產品規劃以及對銷售的預期目標，由此實現在更高性價比層面上的市場競爭，并增強業外和業內資金投入房地產的風險意識。開發商風險意識的增強還能直接影響項目的投資決策和開發步驟，謀定而后動，將是今后投資房地產決策者的最佳選擇。
3群雄逐鹿匯聚京城
在打通兩廣路利好消息的驅使下，香港新世界地產繼投資開發新康家園、新景家園之后，今年又斥巨資開發了位于兩廣路邊上的新世界家園。香港地產大亨李嘉誠旗下的和記黃埔也決定在北京規劃中的“十大邊緣集團”之一的東壩投資100億元，興建新的大型住宅社區。曾在京成功開發華澳中心、紫竹花園、御景園的海外投資集團最近決定在北四環的洼里和東三環的呼家樓再建兩個大型居住社區。與此同時，眾多內地的地產強龍，其中包括廣州珠江、深圳金地、大連萬達等，紛紛涌進京城。目前，外省市在京投資房地產的企業已達到83家，超過國內任何一個大城市。
萬科青青家園的推出，標志著最早進入北京市場的深圳萬科開始擴大在北京的投資份額。而新進京的外地開發商就沒有那么順利，除廣州珠江近日在城東開工的珠江綠洲家園外，大部分新項目在今年還只能停留在引而待發的狀態。盡管北京這個城市的進入壁壘還相當高，跨地域發展的步履還有些艱難，但是，他們未來的發展勢頭已經清晰可見。
與此同時，今年的房展會成了北京地產集團軍紛紛搞集體亮相的舞臺。首創、華遠(即將更名為華潤置地)、萬通、太合、當代、中遠等集團分別在4月、5月、9月集合旗下所有在售主要樓盤參加國貿的房展會，以打造地產“巨輪”的形象。而華遠與華潤的分家，則預示著未來兩年，京城將又出現一個新的地產集團。
另外，今年北京開發商與外埠開發商的交流與研討異常頻繁。由北京晚報主辦的5月份的全國地產總裁峰會和實戰創新論壇；11月份邀請“京城樓盤50強”包乘北京晚報地產明星號專機飛赴深圳參加中國住交會，考察深圳樓盤并舉辦“北京日”等系列活動，均受到業內人士的一致好評。
4需求飆升低價缺位
今年北京城北商品房的價格雖然在申奧成功后有些上揚，但總體趨于穩定。據市開發辦統計，今年7月在售住宅商品房每平方米的平均價格是4716元，比今年6月還降了56元。回龍觀、天通苑兩個老經濟適用房項目后期的大面積開發，以及長安新城、翠城兩個100萬平方米新經濟適用住房項目的問世，迫使周邊地區的新樓盤以低價入市，這是房價穩定的一個主要原因。
其次是集團購買的徹底退出，使北京房地產進入理性化發展階段，面對越來越多的新樓盤，激烈的價格競爭使大部分開發商采取了讓利于購房者的營銷策略。
由于城區危舊房改造量的逐年增加和申奧成功后京城市政道路及地鐵5號線、城市輕軌鐵路建設的大力推進，今年北京的拆遷戶劇增，僅城區危房改造便已動遷居民5.9萬戶。再加上中央在京單位的住房補貼已相繼發放，普通居民的購房能力大大增強。價格低但品質卻并不低的經濟適用房是這些人中多數人的首選。但老經濟適用房項目都已基本售罄，回龍觀和天通苑均有上萬戶居民在排號等待認購，而今年新推出的長安新城一期也已被爭購一空。翠城雖然在今年的國貿秋季展會上露了一回面，但目前還沒有正式開盤銷售。因此，盡快開發新的經濟適用房項目，既是滿足居民需求的當務之急，也是穩定京城房價的必要之舉。
5板樓風行品質提升
在今年已經入市的250多個新樓盤中，純塔樓項目已經退減到不足三分之一。板樓以及板樓的變種(如板塔結合)占到了55%，其余的10%是Townhouse等更高形式的低密度住宅。盡管與南方城市比北京沒有那樣強烈的通風要求，盡管一梯四戶點式塔樓的居住舒適度未必比小面寬、大進深的板樓差，但市場上仍然把板樓看成一個社區品質的象征。
今年，北京聘請洋設計師擔綱社區規劃設計或園林景觀設計的樓盤越來越多。在北京晚報主持評選出的2001年度十大明星樓盤中，除世紀城和華鼎世家外，其余8個樓盤在規劃設計時，都請了“外援”。除此之外，新樓盤品質提升還體現在很多方面：戶型設計越來越人性化；去年寬帶入戶還是少數樓盤的賣點，到今年幾乎家家都已經智能化；無論大小社區都有自己精心規劃的中心花園或園林景觀，只是園林的風格和主題各異；中空雙玻塑鋼窗已不是新鮮玩意，人們關注的焦點已經落在平開還是推拉、外開還是內傾，究竟哪種開法的窗更適合北京及樓盤所處的小環境這個問題上。
我們總是在強調市場還不成熟，產品還不完善，驀然回首，發現不知不覺中北京住宅和社區品質真的已經進步了很多。當然，這永遠不能成為我們故步自封的理由。
6聯體別墅慢慢熬湯
不知道是大家對Townhouse的期望值過高，還是聯體別墅真的遇到了意外，今年這一樓市新產品并未火爆起來。年初曾有些業內人士放言，今年北京樓市的Townhouse年。有人總結說：凡是不承認自己是Townhouse的賣得都不怎么樣；而市場上公認是Townhouse的反而賣得不錯。
從客觀規律來看，一種新興的居住觀念的傳播需要過程和時間，即使是業內人士充分認同，離廣泛的消費者層面也還有相當距離。更何況業內人士對Townhouse的認識也是各有千秋。今年聯體別墅的發展態勢說明：這一樓市新產品在北京仍然是非主流的居住形態，后勢看好有待來年，只有像一棟洋房、時代莊園、亞運新新家園、萬科青青家園那樣，具備了準現房的項目，才能在搶占市場先機的前提條件下，獲得較好的市場回報。
7商住創新續寫輝煌
如果說以橘郡為首的Townhouse項目是去年京城樓市的新產品，那么以數碼01大廈為代表的公司公園(俗稱新商務公寓)的興起是今年中國加入WTO，北京寫字樓市場整體回暖的一個表現。這種物業的立項是住宅或者公寓，而設計形式上完全按照寫字樓的標準，目標客戶群是不愿意在住宅樓里辦公又不愿承擔寫字樓高昂成本的成長型企業，以及看好這一市場的投資客。
公司公園脫胎于SOHO，但是與SOHO相比，無論是設計的適用性還是在目標客戶群的純粹性上都已經有了質的飛躍。公司公園是一種比大型寫字樓更適應于成長型企業需求的新型商務物業。人們圍繞“商住”的爭論從去年一直延續到今年，但并不妨礙少數幾個公司公園類物業的熱銷。無論是地處CBD商務中心區的數碼01大廈，還是中關村白頤路上的韋伯時代中心C座，都在沒有大規模推廣宣傳的背景下獲得了良好的市場回應。這足以說明，樓市不僅需要創新，更需要在高層面上的推陳出新。
8謹慎放貸規避風險
現在回想起來，從1998年底到2000年上半年是北京房地產商最好過的黃金時期，個人購買力被取消福利分房的政策激發，加之相對寬松的金融政策，以及還沒有完全規范的行業管理，造成許多可乘之機。
今年出臺的行業管理舉措中，最重要的莫過于新的《商品房銷售管理辦法》，市場上至少五成以上的項目，尤其是新項目，受到相當大的影響。對于開發商來說，以往慣常采用的提前內部認購、搶占市場、回籠資金的捷徑已經被堵死。新格式合同的啟用無疑也是規范市場的一個重要措施。盡管細究起來，其中某些條款的制定仍然有一點點漏洞。關于市場上不得出售毛坯房的規定，就因為既不能滿足所有購房者的實際需求，又不便于沒有這方面經驗的開發商操作，還須等待進一步的落實。
1999年和2000年，銀行關于個人住房貸款的工作中心還放在加強服務、提高效率、擴大規模等方面。盡管在過去兩年的住房金融實踐中，不良個貸的比例幾乎可以忽略不計，但銀行加高門檻、減少個人信貸的風險仍然成為今年房地產金融政策的主題。一方面，銀行給開發商發放建房貸款時，對項目開發進度的要求提高，有的銀行規定高層和小高層樓必須達到主體7層以上，多層樓必須達到主體結構封頂；另一方面，銀行對個人購房的首付要求也更為嚴格，大部分項目已經很難拿到八成二十年的貸款。
從防范金融風險的角度來看，這些政策確有其必要性，而且能規避小股外來資金流入房地產業，過去那種拿著1000多萬元甚至幾百萬元到房地產業賺大錢的狀況已一去不復返。由市統計局提供的數字表明，全市各房地產企業本年到位資金721.4億元，比去年增加了44.4%。
9交房入住考驗市場
由于去年和前年的多數樓盤在今年相繼竣工入住，因此今年初許多業內人士把今年稱作京城房地產的“入住年”。但事先誰都不會想到，入住糾紛會波及如此多的樓盤。如果您訪問房地產的熱門網站，相當多的內容都是各樓盤的業主在控訴開發商。事實上，網站僅僅是業主之間用來聯絡的一種現代方式，上網發帖子，最多只能算業主維權行動的初級階段。逐漸成長起來的業主現在已經懂得充分運用各種“斗爭”手段，如開見面會、組織媒體報道、大鬧房展會、上訴法庭等等，以便與具有專業推廣和銷售能力及各種業緣關系的開發商抗衡。在入住環節上，開發商的態度起重要作用。許多糾紛都是在開發商與業主的不合作的態度下逐漸升級，因此，開發商與業主的溝通是解決糾紛的關鍵之一，美林花園在交房前，組織客戶代表成立交房委員會，在精裝修的環節上，由代表入戶復查，發現問題及時與開發商聯系，及時解決，保證了順利入住。另外，物業管理的提前介入也是把樓盤糾紛消滅在萌芽中的有效手段。朝陽園靠嚴密的程序組成業主委員會，在施工等方面積極參與，與開發商進行協商、談判，保證了業主的利益。
10地產產業上下鏈接
隨著經濟實力與技術力量的發展，一些地產企業已經不再是簡單地處在產業鏈的一個節點上，而是擁有了自己的一些核心技術，企業的產業布局開始向相對完整的產業鏈方向擴張。例如，專為高檔物業提供中央空調的供應商融入壓縮機等產業鏈的核心環節，或是與這些核心環節形成產業聯盟，這樣上下游的對接式發展，會使國內房地產行業間競爭不單單停留在產品層面，而是整個產業鏈的系統競爭。上月舉行的中國(深圳)國際住宅與建筑科技展覽會，不僅是住宅產業的峰會，也是全國性地產產業鏈的一個全方位大展示。處于產業鏈上游的房地產開發企業有近千家參與，其他如裝飾裝修、部品、設計院、園林景觀、模型、廣告、物管、中介代理、金融、證券、網絡等，都在一展各自的形象與實力。1500個展位中，地產項目占40%，住宅科技企業占總展位的60%，來自全國各地的智能化企業、新材料科技企業、建筑科技企業和房地產配套科技企業等在住交會上擔當起重要的角色。
“大趨勢”影響京城樓市的十個方面
本刊集體策劃毛序國執筆
上半年，身處廬山之中的人們還多多少少有些樂觀；
年中，申奧的成功為樓市注入了一劑強心針，樂觀人士甚至做出火到2007年的預言；
接近年底，開發商們檢點今年的收成，才發現與年初的預期還有不少距離。
2001年，京城樓市在越來越嚴峻的競爭中，悄悄進步。
1現房走俏平穩過渡
當市場經歷了高峰期開始趨于平緩；當供應量過大區域的部分樓盤正常銷售量由每月70至100套降低到30至50套；當市場上對各種各樣曾經一使就靈的推廣手段無動于衷；當人們反思自己的產品，與一兩年前相比已經提高了不止一個臺階，卻仍然激不起買房人的熱情時，有些人不由自主地恐慌起來，并進一步地推測：樓市真的要崩盤了嗎？
事實上今年北京樓市總體需求量仍呈迅猛增長趨勢，從市統計局最新一期的統計月報上看，盡管從10月份開始有相當一部分開發商認為北京樓市開始“疲軟”，但全市的最終統計表明：“商品房銷售旺勢不減，增速略高于上月”。部分開發商之所以有“疲軟”的感覺，完全是因為北京樓市的“餅”越攤越大所致。從前年、去年至今年，持續三年供應量劇增，累計推出新樓盤總量在700個左右，而至今仍沒有出現早就有人預測的“跳水”現象，這無疑是北京市場上堅挺的購買力給我們帶來的幸運。由住總集團開發的千鶴家園10月份熱賣91套，創該樓盤今年前10個月單月銷售的最高紀錄。他們自己在總結經驗時認為，10月份賣出“新高”，主要原因是項目已進入看得見摸得著的準現房階段。由賣期房逐漸過渡到賣現房，這是北京樓市與國際接軌的必經之路。
由于樓市需求量的增加總體上相對滯后于供應量的增加，加之市場上競爭樓盤之間日趨同質化，很難決一雌雄，只能平分秋色。反映到每個項目的微觀上，難免出現僧多粥少的現象，導致局部區域出現項目推廣難度增加、銷售速度放緩的現象。業內人士認為，這屬于市場發育過程中的正常狀態，說明京城購房者越來越理智，并預示北京房地產市場正在從非常狀態進入相對平穩時期，這是樓市日臻成熟的象征。
2新盤輩出謀定而動
兩廣路和南四環、京開高速的開通，大大改善了城南的市政基礎設施條件和交通狀況，成為繼CBD及泛CBD地區的城東、亞運村及望京地區之后的又一熱點。
從今年初開始，北京房地產項目的前期審查進一步放開，投資環境得到改善，加上誘人的市場回報，使投資者的信心大增。據市開發辦統計，在今年上半年立項的180個項目中，有148個是新企業，占總數的82.2%。
今年年中申奧成功引發樓市銷售小高潮之后，由于局部區域供過于求的狀況凸顯，使部分樓盤的銷售速度放緩，因而引發了一部分人對樓市的危機感。危機感將促使開發商重新審視市場形勢，調整產品規劃以及對銷售的預期目標，由此實現在更高性價比層面上的市場競爭，并增強業外和業內資金投入房地產的風險意識。開發商風險意識的增強還能直接影響項目的投資決策和開發步驟，謀定而后動，將是今后投資房地產決策者的最佳選擇。
3群雄逐鹿匯聚京城
在打通兩廣路利好消息的驅使下，香港新世界地產繼投資開發新康家園、新景家園之后，今年又斥巨資開發了位于兩廣路邊上的新世界家園。香港地產大亨李嘉誠旗下的和記黃埔也決定在北京規劃中的“十大邊緣集團”之一的東壩投資100億元，興建新的大型住宅社區。曾在京成功開發華澳中心、紫竹花園、御景園的海外投資集團最近決定在北四環的洼里和東三環的呼家樓再建兩個大型居住社區。與此同時，眾多內地的地產強龍，其中包括廣州珠江、深圳金地、大連萬達等，紛紛涌進京城。目前，外省市在京投資房地產的企業已達到83家，超過國內任何一個大城市。
萬科青青家園的推出，標志著最早進入北京市場的深圳萬科開始擴大在北京的投資份額。而新進京的外地開發商就沒有那么順利，除廣州珠江近日在城東開工的珠江綠洲家園外，大部分新項目在今年還只能停留在引而待發的狀態。盡管北京這個城市的進入壁壘還相當高，跨地域發展的步履還有些艱難，但是，他們未來的發展勢頭已經清晰可見。
與此同時，今年的房展會成了北京地產集團軍紛紛搞集體亮相的舞臺。首創、華遠(即將更名為華潤置地)、萬通、太合、當代、中遠等集團分別在4月、5月、9月集合旗下所有在售主要樓盤參加國貿的房展會，以打造地產“巨輪”的形象。而華遠與華潤的分家，則預示著未來兩年，京城將又出現一個新的地產集團。
另外，今年北京開發商與外埠開發商的交流與研討異常頻繁。由北京晚報主辦的5月份的全國地產總裁峰會和實戰創新論壇；11月份邀請“京城樓盤50強”包乘北京晚報地產明星號專機飛赴深圳參加中國住交會，考察深圳樓盤并舉辦“北京日”等系列活動，均受到業內人士的一致好評。
4需求飆升低價缺位
今年北京城北商品房的價格雖然在申奧成功后有些上揚，但總體趨于穩定。據市開發辦統計，今年7月在售住宅商品房每平方米的平均價格是4716元，比今年6月還降了56元。回龍觀、天通苑兩個老經濟適用房項目后期的大面積開發，以及長安新城、翠城兩個100萬平方米新經濟適用住房項目的問世，迫使周邊地區的新樓盤以低價入市，這是房價穩定的一個主要原因。
其次是集團購買的徹底退出，使北京房地產進入理性化發展階段，面對越來越多的新樓盤，激烈的價格競爭使大部分開發商采取了讓利于購房者的營銷策略。
由于城區危舊房改造量的逐年增加和申奧成功后京城市政道路及地鐵5號線、城市輕軌鐵路建設的大力推進，今年北京的拆遷戶劇增，僅城區危房改造便已動遷居民5.9萬戶。再加上中央在京單位的住房補貼已相繼發放，普通居民的購房能力大大增強。價格低但品質卻并不低的經濟適用房是這些人中多數人的首選。但老經濟適用房項目都已基本售罄，回龍觀和天通苑均有上萬戶居民在排號等待認購，而今年新推出的長安新城一期也已被爭購一空。翠城雖然在今年的國貿秋季展會上露了一回面，但目前還沒有正式開盤銷售。因此，盡快開發新的經濟適用房項目，既是滿足居民需求的當務之急，也是穩定京城房價的必要之舉。
5板樓風行品質提升
在今年已經入市的250多個新樓盤中，純塔樓項目已經退減到不足三分之一。板樓以及板樓的變種(如板塔結合)占到了55%，其余的10%是Townhouse等更高形式的低密度住宅。盡管與南方城市比北京沒有那樣強烈的通風要求，盡管一梯四戶點式塔樓的居住舒適度未必比小面寬、大進深的板樓差，但市場上仍然把板樓看成一個社區品質的象征。
今年，北京聘請洋設計師擔綱社區規劃設計或園林景觀設計的樓盤越來越多。在北京晚報主持評選出的2001年度十大明星樓盤中，除世紀城和華鼎世家外，其余8個樓盤在規劃設計時，都請了“外援”。除此之外，新樓盤品質提升還體現在很多方面：戶型設計越來越人性化；去年寬帶入戶還是少數樓盤的賣點，到今年幾乎家家都已經智能化；無論大小社區都有自己精心規劃的中心花園或園林景觀，只是園林的風格和主題各異；中空雙玻塑鋼窗已不是新鮮玩意，人們關注的焦點已經落在平開還是推拉、外開還是內傾，究竟哪種開法的窗更適合北京及樓盤所處的小環境這個問題上。
我們總是在強調市場還不成熟，產品還不完善，驀然回首，發現不知不覺中北京住宅和社區品質真的已經進步了很多。當然，這永遠不能成為我們故步自封的理由。
6聯體別墅慢慢熬湯
不知道是大家對Townhouse的期望值過高，還是聯體別墅真的遇到了意外，今年這一樓市新產品并未火爆起來。年初曾有些業內人士放言，今年北京樓市的Townhouse年。有人總結說：凡是不承認自己是Townhouse的賣得都不怎么樣；而市場上公認是Townhouse的反而賣得不錯。
從客觀規律來看，一種新興的居住觀念的傳播需要過程和時間，即使是業內人士充分認同，離廣泛的消費者層面也還有相當距離。更何況業內人士對Townhouse的認識也是各有千秋。今年聯體別墅的發展態勢說明：這一樓市新產品在北京仍然是非主流的居住形態，后勢看好有待來年，只有像一棟洋房、時代莊園、亞運新新家園、萬科青青家園那樣，具備了準現房的項目，才能在搶占市場先機的前提條件下，獲得較好的市場回報。
7商住創新續寫輝煌
如果說以橘郡為首的Townhouse項目是去年京城樓市的新產品，那么以數碼01大廈為代表的公司公園(俗稱新商務公寓)的興起是今年中國加入WTO，北京寫字樓市場整體回暖的一個表現。這種物業的立項是住宅或者公寓，而設計形式上完全按照寫字樓的標準，目標客戶群是不愿意在住宅樓里辦公又不愿承擔寫字樓高昂成本的成長型企業，以及看好這一市場的投資客。
公司公園脫胎于SOHO，但是與SOHO相比，無論是設計的適用性還是在目標客戶群的純粹性上都已經有了質的飛躍。公司公園是一種比大型寫字樓更適應于成長型企業需求的新型商務物業。人們圍繞“商住”的爭論從去年一直延續到今年，但并不妨礙少數幾個公司公園類物業的熱銷。無論是地處CBD商務中心區的數碼01大廈，還是中關村白頤路上的韋伯時代中心C座，都在沒有大規模推廣宣傳的背景下獲得了良好的市場回應。這足以說明，樓市不僅需要創新，更需要在高層面上的推陳出新。
8謹慎放貸規避風險
現在回想起來，從1998年底到2000年上半年是北京房地產商最好過的黃金時期，個人購買力被取消福利分房的政策激發，加之相對寬松的金融政策，以及還沒有完全規范的行業管理，造成許多可乘之機。
今年出臺的行業管理舉措中，最重要的莫過于新的《商品房銷售管理辦法》，市場上至少五成以上的項目，尤其是新項目，受到相當大的影響。對于開發商來說，以往慣常采用的提前內部認購、搶占市場、回籠資金的捷徑已經被堵死。新格式合同的啟用無疑也是規范市場的一個重要措施。盡管細究起來，其中某些條款的制定仍然有一點點漏洞。關于市場上不得出售毛坯房的規定，就因為既不能滿足所有購房者的實際需求，又不便于沒有這方面經驗的開發商操作，還須等待進一步的落實。
1999年和2000年，銀行關于個人住房貸款的工作中心還放在加強服務、提高效率、擴大規模等方面。盡管在過去兩年的住房金融實踐中，不良個貸的比例幾乎可以忽略不計，但銀行加高門檻、減少個人信貸的風險仍然成為今年房地產金融政策的主題。一方面，銀行給開發商發放建房貸款時，對項目開發進度的要求提高，有的銀行規定高層和小高層樓必須達到主體7層以上，多層樓必須達到主體結構封頂；另一方面，銀行對個人購房的首付要求也更為嚴格，大部分項目已經很難拿到八成二十年的貸款。
從防范金融風險的角度來看，這些政策確有其必要性，而且能規避小股外來資金流入房地產業，過去那種拿著1000多萬元甚至幾百萬元到房地產業賺大錢的狀況已一去不復返。由市統計局提供的數字表明，全市各房地產企業本年到位資金721.4億元，比去年增加了44.4%。
9交房入住考驗市場
由于去年和前年的多數樓盤在今年相繼竣工入住，因此今年初許多業內人士把今年稱作京城房地產的“入住年”。但事先誰都不會想到，入住糾紛會波及如此多的樓盤。如果您訪問房地產的熱門網站，相當多的內容都是各樓盤的業主在控訴開發商。事實上，網站僅僅是業主之間用來聯絡的一種現代方式，上網發帖子，最多只能算業主維權行動的初級階段。逐漸成長起來的業主現在已經懂得充分運用各種“斗爭”手段，如開見面會、組織媒體報道、大鬧房展會、上訴法庭等等，以便與具有專業推廣和銷售能力及各種業緣關系的開發商抗衡。在入住環節上，開發商的態度起重要作用。許多糾紛都是在開發商與業主的不合作的態度下逐漸升級，因此，開發商與業主的溝通是解決糾紛的關鍵之一，美林花園在交房前，組織客戶代表成立交房委員會，在精裝修的環節上，由代表入戶復查，發現問題及時與開發商聯系，及時解決，保證了順利入住。另外，物業管理的提前介入也是把樓盤糾紛消滅在萌芽中的有效手段。朝陽園靠嚴密的程序組成業主委員會，在施工等方面積極參與，與開發商進行協商、談判，保證了業主的利益。
10地產產業上下鏈接
隨著經濟實力與技術力量的發展，一些地產企業已經不再是簡單地處在產業鏈的一個節點上，而是擁有了自己的一些核心技術，企業的產業布局開始向相對完整的產業鏈方向擴張。例如，專為高檔物業提供中央空調的供應商融入壓縮機等產業鏈的核心環節，或是與這些核心環節形成產業聯盟，這樣上下游的對接式發展，會使國內房地產行業間競爭不單單停留在產品層面，而是整個產業鏈的系統競爭。上月舉行的中國(深圳)國際住宅與建筑科技展覽會，不僅是住宅產業的峰會，也是全國性地產產業鏈的一個全方位大展示。處于產業鏈上游的房地產開發企業有近千家參與，其他如裝飾裝修、部品、設計院、園林景觀、模型、廣告、物管、中介代理、金融、證券、網絡等，都在一展各自的形象與實力。1500個展位中，地產項目占40%，住宅科技企業占總展位的60%，來自全國各地的智能化企業、新材料科技企業、建筑科技企業和房地產配套科技企業等在住交會上擔當起重要的角色。
本刊集體策劃 毛序國執筆
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