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協成公司總經理王曉航
把脈2001年的北京房地產市場發現，盡管今年的房地產行情不錯，但也確實存在著一些問題。這些問題妨礙了京城樓市健康發展，也影響了開發商和買房人的信心。但如果把這些問題了了，北京的樓市仍是晴空一片。那么，目前的京城樓市存在哪些問題呢？
一，供需的主流市場偏移了目標靶心。從國民經濟發展與住房消費結構來看，北京商品房需求的主流應該是每平方米4000元的中低市場，但實際供應量卻集中在每平方米6000元的中高檔市場，據業內人士分析，今年北京整體房價較去年不降反升近每平方米400元，這種供應價位遠遠高于人們承受能力。
二，供需結構嚴重失調。開復工面積和投資額大幅增長，但人們的購買力和需求卻因為種種因素并沒有實質性增加，盡管各開發商變換著口味引導消費，使出渾身解數，但仍然難以勾起人們的購房欲望，經過數年的購房洗禮和2000年市場火爆后，人們變得越來越理性，越來越成熟，僅憑狂轟濫炸的廣告、厚重卻不知所云的樓書和富麗堂皇的布展已經不靈了。
三，兜里錢緊。今年6月底開始的股市暴跌，使得大批股民財富縮水，消費大額削減；世界經濟集體滑坡，特別是“9.11”事件后，北京受到的影響更加敏感與直接。銀行對貸款門檻的提高，銷售管理辦法中以租代售的禁止讓消費者買房不再那么自在。
四，二級市場發展遲緩。二級市場的發展好壞在很大程度上影響著新建商品房的消化，盡管政府陸續出臺了一系列相應的管理辦法，但二級市場一直沒有火起來：一批閑置房屋租不出去，一批人租房艱難。
盡管北京的地產市場還不算成熟與完善，但依靠市場的自行調節，如果開發商重新審視當前的市場環境和開發形式，大膽調整產品戰略，順應市場實際，會很快找到自己的位置，并使產銷對路。加之，有入世和奧運的概念支持，北京房地產市場將很快理性回歸，走上穩步健康的發展之路，并呈現以下幾大趨勢。
橫看：四大區域全看好
一，東部地區快速成長，升值潛力大。京通快速路沿線已分布近20個項目，其規模大部分超過30萬平方米，且均保持良好的銷售業績。主張輕松、快速、享受的“CBD后花園”概念被越來越多的樓盤運用，目標直指國貿商圈白領。另外，城區最大的一塊開發用地常營鄉300萬平方米地塊已由天鴻集團奪得；李嘉誠的項目與奧林匹克花園將在東壩展開激烈的競爭；朝陽路沿線平房三年內將全部拆除，這些利好將使東部地區成為北京最熱的地產區域。
二，中關村地區將持續走高。中關村地區項目均價目前已超過每平方米7500元，萬泉新新家園高達每平方米10800元。由于有中關村概念的強力支撐，加之擁有市區的地段、郊區的生態，該區域價格將繼續走高。
三，城南項目出現轉機。隨著政府不斷加大城南交通道路改善，加大危改拆遷力度，近年來，城南房地產市場開始得到更多的關注，出現了一批不錯的項目，如怡海花園、珠江駿景、天天家園、清芷園、宣頤家園、莊維花園等，城南不再缺好房子，“北貴南賤”的局面正在改變。
四，石景山地區穩步發展。石景山地區雖是老城區，但項目一直不溫不火，主要原因有兩個，一是首鋼的環境污染、二是交通的堵塞。但近期首鋼將大量減產，到2005年實現整體經濟的大轉軌，大力發展生態和旅游經濟；阜石路也將拓寬，成為一條連接石景山與市區的城市快速線；三是世界上最大的流通企業美國沃爾瑪將入駐該地區，成為京城第一家沃爾瑪大型超市。四是北京總體規劃中已經明確將該區域建設成為未來京城十大人口組團之一和最具人類居住的數字化、生態化城鎮。
縱看：產品、銷售多元化
一，郊區化住宅市場將贏得更大關注。市區房的高價位、高容積率、低綠化率已經阻隔了大部分人的購買欲望。郊區住宅市場以多層、小高層、高層、板樓、塔樓、別墅、Townhouse、公寓等多形態、高檔次的住宅供應，使其客戶群覆蓋了各個階層。
二，高檔寫字樓、外銷公寓需求會進一步增強。北京在中國大經濟環境影響下，連續多年保持10%以上的高增長率，特別是APCE會議和中國入世后，世界上許多大公司紛紛將中國視為避風港，外資企業大舉涌入中國，給北京帶來的將是大量寫字樓的消化。目前，由于CBD啟動放慢，寫字樓嚴重短缺，已經建好的寫字樓將成為國外大公司爭搶的重要對象。
三，營銷手段走上多元化。經過90年代初的表面繁榮與2000年的浮躁之后，賣房的與買房的都變得更為理性了，再靠虛無縹緲的概念炒作、厚重得不知道該稱呼為樓書還是雜志的宣傳冊，再靠媒體的狂轟濫炸、稀奇古怪的活動將難以贏得人們的目光，讓老百姓掏出幾十萬元買房將變得越來越難。房展會過去一直是眾多發展商十分看好的一種營銷形式，但自從禁止未獲得預售許可證的項目參展和業主大鬧展會后，房展會開始讓發展商頭疼，展會也就越來越難辦了。產品終究是要賣出去的，所以，今后的地產銷售推廣將異彩紛呈。
北京房地產市場的起起落落、漲漲跌跌，都是市場發展過程中自我調節與不斷適應的一個正常階段。理智下來的北京地產將迎來一個成熟健康的市場，有多項利好的刺激，有首都概念的全面支撐以及政府宏觀調控手段的介入，市場還將持續繁榮。
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