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對話背景：
11月10日，中國加入WTO，WTO也成了北京樓市關(guān)注的焦點。WTO對北京樓市有何影響？對北京的房地產(chǎn)企業(yè)有何影響？北京的房價會不會像人們預(yù)期的車市那樣下調(diào)……可以說，這些都是買房人和賣房人心中的懸念。11月21日本報請來了北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士，對WTO有可能對北京樓市的影響發(fā)表看法，共同探討。
本期嘉賓精彩觀點：
1.樓市由供需雙方構(gòu)成。供應(yīng)對入世可能更敏感，需求的反應(yīng)相對滯后。
2.雖然過去也有一些“外來的狼”，但主要是和北京的開發(fā)商合作。下一步人家和你一樣了，這是北京房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的現(xiàn)實。
3.中國房地產(chǎn)市場二十年發(fā)展歷史是一個不斷市場化的進程，一些行為比較市場化的公司是在政策夾縫里生存，并在政府不斷的干預(yù)中活過來的，所以對這些發(fā)展商而言，WTO不是挑戰(zhàn)，而是被解放。
4.我們企業(yè)適應(yīng)WTO，不是產(chǎn)品形態(tài)，也不是資本，也不是資金，最重要的是我們企業(yè)機制。而文化背景帶來的價值觀念的不同造成了企業(yè)機制之間最大差距，這也是我們在加入WTO以后，能不能充分地利用市場環(huán)境的最大的障礙。
-加入WTO后，對北京樓市影響最大的是什么
任志強：WTO對北京樓市最大的影響就是政府游戲規(guī)則的改革。政府可能將只有制定游戲規(guī)則的權(quán)力，而不會再像現(xiàn)在這樣用行政權(quán)力干涉市場。
郭鈞：WTO本身是規(guī)范和限制政府行為的。
林潔：樓市由供需兩方面構(gòu)成。供應(yīng)對入世可能更敏感，需求反應(yīng)相對滯后。
入世后對市場供應(yīng)的影響從兩方面看：一是供應(yīng)主體變化不大，但主體背后有變化——短期不會突然出現(xiàn)很多大的外資地產(chǎn)商，但外資的一些探路資金會嘗試進入國內(nèi)市場，并選擇一些公司做其代理并運作資金，使國內(nèi)一些公司從資金來源和專業(yè)水平有一較大的變化。二是入世對政府影響將是巨大的。主要表現(xiàn)在三個方面：規(guī)范化，政府制定規(guī)則更接近國際化、市場化；公開化；一致化，各種企業(yè)最終會在同一起跑線平等進行競爭。
?加入WTO后，北京房地產(chǎn)企業(yè)將面臨哪些問題
任志強：WTO是對政府在經(jīng)濟領(lǐng)域里的行為的限制，政府的機制改了，北京房地產(chǎn)企業(yè)的游戲規(guī)則自然就變了。而這必然改變企業(yè)的運行機制。
劉曉光：加入WTO后，北京房地產(chǎn)市場的“狼”來了，這是肯定的了——雖然過去也有一些“外來的狼”，但主要是和北京的開發(fā)商合作。下一步人家和你一樣了，這是北京房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的現(xiàn)實。從企業(yè)的角度來研究，有下面問題需面對：
第一，企業(yè)機制必須創(chuàng)新。如在動力機制上，國外企業(yè)的人力資本可以作為資本進入到產(chǎn)權(quán)，我們?nèi)绻桓母锞臀涣?a href=http://whmsebhyy.com/nz/rlzb/index.shtml target=_blank>人才。第二，規(guī)模化發(fā)展的問題。WTO以后，北京房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨怎么做大、做高起點、規(guī)模化的問題，面臨如何聯(lián)合的問題。第三，融資渠道問題。國外房地產(chǎn)企業(yè)有可以發(fā)債券、上市等七八條融資渠道，他們要錢很容易。而我們的融資渠道很不暢通。第四，要生產(chǎn)國際化精品。如果咱們總是生產(chǎn)些水泥垃圾，房子就肯定賣不動。第五，企業(yè)發(fā)展模式。國外的企業(yè)無論是發(fā)展模式還是贏利模式，都有一套幾百年實踐經(jīng)驗，而我們現(xiàn)在只是簡單的經(jīng)營知識。第六，技術(shù)差距。別看現(xiàn)在也有國外的設(shè)計師給咱們設(shè)計房子，但圖紙后面還有很多我們不了解的更高的技術(shù)。第七，人才。現(xiàn)在的北京樓市太浮躁，缺乏一批真正的營造師，而外國房地產(chǎn)企業(yè)都是非常專業(yè)的人。另一方面，由于機制的不同，我們本土化的人才也面臨流失的威脅。第八，市場的游戲規(guī)則。加入WTO后到底是什么樣的市場環(huán)境？在這樣的市場環(huán)境下，我們該如何運作？外來的大企業(yè)是很清楚也很有經(jīng)驗的，而我們不清楚。第九，政府審批、交易規(guī)則的改變對我們有什么影響？我們現(xiàn)在還不清楚。第十，國際化。合作伙伴的國際化；國外大的房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗、機制被我們運用；產(chǎn)品、質(zhì)量是國際化的；有通暢的國際營銷渠道。這都需要我們的房地產(chǎn)企業(yè)去適應(yīng)。
郭鈞：第一，中國房地產(chǎn)市場二十年發(fā)展歷史是一個不斷市場化的進程。在這二十年當(dāng)中，一些行為比較市場化的公司，是在政策夾縫里生存，并在政府不斷的干預(yù)中活過來的，所以對這些發(fā)展商而言，WTO不是挑戰(zhàn)，而是被解放了。第二，加入WTO后，雖然有些資金或者大公司進來，但他們很難用他們的優(yōu)勢去壟斷北京的房地產(chǎn)市場。因為房地產(chǎn)有區(qū)域特點。第三，對我們這些本地的發(fā)展商來說，WTO使我們更方便了——香港的房地產(chǎn)商不見得比內(nèi)地的開發(fā)商要強大多少，但他們專業(yè)伙伴的素質(zhì)要高，人力資源有優(yōu)勢，而WTO將使銀行、設(shè)計師、代理公司等能更方便地進到北京樓市，我們也可以享受專業(yè)服務(wù)。
張寶全：WTO應(yīng)該說是市場經(jīng)濟一體化。那么，一體化的概念是什么？加入WTO后，我們的企業(yè)和外資企業(yè)共同享受的外部條件是一樣的，并不是外資企業(yè)能單獨享受，所以我們應(yīng)該考慮的是：這樣的環(huán)境下我們怎么辦。我們企業(yè)適應(yīng)WTO，不是產(chǎn)品形態(tài)，也不是資本，也不是資金，最重要的是我們企業(yè)機制，包括我們的組織機制、管理機制、運營機制和服務(wù)機制。而文化背景的不同帶來的價值觀念的不同，造成了組織機制、管理機制、運營機制和服務(wù)機制之間最大的差距，這是我們在加入WTO以后，能不能充分地利用這個市場環(huán)境的最大的障礙。
可以說，加入WTO后，北京樓市最大的壓力是內(nèi)部的。用一個比喻來形容企業(yè)的價值觀念，國外的企業(yè)是封閉式的柵欄，中國的企業(yè)是封閉式的圍墻。加入WTO，就必須要拆掉圍墻變成柵欄，能不能改變這點，這是加入WTO以后，北京的房地產(chǎn)企業(yè)具不具有發(fā)展能力和能不能取勝的關(guān)鍵。
林潔：除了大家所說的，隨著外資的引入，第一，開發(fā)商開發(fā)運作的規(guī)模會更大，由以前的單純項目公司發(fā)展成更大規(guī)模的系統(tǒng)化房地產(chǎn)開發(fā)。第二，開發(fā)商的運作思路更趨向綜合，會逐步發(fā)展到對資金短期、中期、長期需求及運作進行有效組合，將出租、經(jīng)營、銷售等多種經(jīng)營方式進行合理組合，從而實現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化。
一洲：WTO對于企業(yè)來講是“危機”——有危有機，危后就是機。我覺得在這里不存在他來了就是對手的現(xiàn)象，這里面有很多合作的機會。當(dāng)然我們最先要過的不是技術(shù)關(guān)，而是觀念關(guān)。
-加入WTO后，北京樓市金融游戲規(guī)則面臨什么變化
任志強：北京樓市金融游戲規(guī)則也會改變。
劉曉光：WTO后，我們房地產(chǎn)市場的融資渠道將會發(fā)生變化。國外房地產(chǎn)企業(yè)有七八條融資渠道，要錢很容易。房地產(chǎn)是高資金積累的，我們的融資渠道不暢通就打不過他們。
李忠：國外房地產(chǎn)的狼一點都不可怕，但關(guān)鍵還有一只金融的鷹，這二者之間是無壁壘的。如果用這樣的資本跟你打的話，怕就不是你練好內(nèi)功就可以的。
張雷：加入WTO后，國外金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的新型貸款服務(wù)將使國內(nèi)原有的貸款模式受到?jīng)_擊。
林潔：我只想提一個問題，請大家思考，入世后金融資本的介入，使資本說話的權(quán)利增加。但事物均是對立統(tǒng)一的，資本的引入必然也要求我們?yōu)橹冻鱿鄳?yīng)的代價，這個代價將會是什么呢？有待大家以后討論。
-加入WTO后，北京的住宅產(chǎn)品將會出現(xiàn)什么變化
劉曉光：加入WTO后，北京樓市的產(chǎn)品意識將會越來越強。國際化住宅精品將會出現(xiàn)。
郭鈞：WTO本身是全球化，這種全球化會影響人的生活方式。消費者將開始追求一些新的形態(tài)的居住方式，你還是按照原來的那種模式認(rèn)識城市，認(rèn)識地域結(jié)構(gòu)，認(rèn)識生活方式，我覺得可能不夠。
為什么今年秋天，北京的房子賣得不是很理想？根本原因就是他們期待更好的房子。所以我覺得面臨最大的是產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新問題。開發(fā)商如果還想保證高容積率，還想一梯多戶，還想多出面積，還想賣高價，他肯定會被淘汰。
張雷：產(chǎn)品“國際共性”的追求首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的“物質(zhì)技術(shù)”共性方面：即產(chǎn)品建設(shè)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備等全面的國際化交流；其次，就是表現(xiàn)在“生活方式”的共同標(biāo)準(zhǔn)。未來，北京房地產(chǎn)產(chǎn)品必然會遵循或體現(xiàn)“國際化生活方式”的基本價值方向。
劉曉光：不但國際化的精品出現(xiàn)，國際化的服務(wù)也會出現(xiàn)。賣精品住宅，賣國際化的服務(wù)，才是好房子。而實際上，現(xiàn)在我們的服務(wù)概念還不行。
林潔：產(chǎn)品的短期不會有大的變化。原因是即使入世，市場產(chǎn)品本地化特征仍將明顯，也就是說由本地化的需求，產(chǎn)生本地化的產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品由不成熟向成熟發(fā)展，這是市場競爭的規(guī)律，入世可能會在某種程度上加快這個發(fā)展進程的速度，但并不是產(chǎn)品變化的主要動因。
-加入WTO后，北京的房價會不會降
劉曉光：WTO對房價會有影響。外來房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模生產(chǎn)的房子價格可能比我們低。同樣的品質(zhì)，他們也許能賣3000多元一平方米，而我們做不到。
郭鈞：我不覺得加入WTO對房價會帶來直接的波動——或者降價，或者漲價，對產(chǎn)品的形態(tài)會有很大的影響。
林潔：明年住宅價格可能會出現(xiàn)下調(diào)這樣一個調(diào)整期。但價格的下調(diào)和WTO并沒有直接的關(guān)系，而是由市場供求決定的。消費者對低單價、低總價產(chǎn)品的需求，可能促使開發(fā)商增加中低價位產(chǎn)品的供應(yīng)，從而拉低市場價格。
-加入WTO，誰來買北京的房
李忠：首先，我覺得應(yīng)該把WTO和另外一件大事——城市化聯(lián)系起來。加入WTO后，會不斷地降低城鄉(xiāng)壁壘，外地人會不斷進來。其次，我認(rèn)為是二手房市場上的潛在購房者非常多。
林潔：購買人群可能會出現(xiàn)一定的變化。我打一個比喻：“北京未來將向全國的中心發(fā)展，上海將向世界的中心發(fā)展”。這是因為北京將突出政治中心的位置，而上海將突出金融中心的位置。因此入世后，外地的買家可能會有所增加。
-文字整理/本報記者余美英
-攝影/陳澍一
-主持人：余美英
-嘉賓：購房人代表一洲
首創(chuàng)集團總裁劉曉光
華遠(yuǎn)集團總裁任志強
當(dāng)代集團總裁張雷
華潤北京置地總經(jīng)理郭鈞
北京今典集團董事長張寶全
偉業(yè)顧問公司總經(jīng)理林潔
威格斯中國區(qū)經(jīng)理李忠
-時間：11月21日下午2點到6點
-地點：北京青年報2001會議室
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