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前不久，趙先生訂購了一套商品房，由于是期房，雙方簽訂了一份認(rèn)購書，約定趙先生交付訂金一萬元認(rèn)購某號(hào)房屋，如果交付后反悔放棄認(rèn)購，則訂金不退。但很快，趙先生通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)自己訂購的商品房還沒有取得銷售許可證，于是找到開發(fā)商要求退款，雙方由此發(fā)生糾紛，趙先生將該開發(fā)商起訴到法院。在人民法院主持下，雙方進(jìn)行了調(diào)解，最后開發(fā)商退給趙先生訂金一萬元，趙先生撤回了起訴。
目前，在商品房銷售市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般對(duì)返還問題都沒有明確規(guī)定。由于存在許多可變因素，甚至有些項(xiàng)目本身就不具備銷售條件，所以一旦出現(xiàn)糾紛，消費(fèi)者不愿購房時(shí)，已交付的費(fèi)用很難退還。北京匯源律師事務(wù)所魏曉東律師解釋說，針對(duì)這一問題，現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。依照此規(guī)定，具備銷售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因?yàn)闊o論是商品房買賣合同還是認(rèn)購書，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費(fèi)者作為買方要具備民事行為能力，開發(fā)商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。本案中，該開發(fā)商由于不具備銷售許可證，此時(shí)和趙先生簽訂認(rèn)購書和收取訂金應(yīng)認(rèn)定為無效，對(duì)于無效合同，自簽訂的時(shí)候就不具備法律約束力，由此導(dǎo)致該開發(fā)商收取趙先生訂金沒有任何依據(jù)，現(xiàn)在趙先生提出退還訂金是正當(dāng)要求，即便開發(fā)商不同意退款，人民法院也應(yīng)當(dāng)判決開發(fā)商敗訴。
魏律師提醒消費(fèi)者，在買房之前，必要的調(diào)查不可少，不過盡快簽訂正式的商品房買賣合同更重要。現(xiàn)在北京市使用的商品房買賣合同文本中要求明確商品房銷售依據(jù)。合同中都含有如下字樣：“買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預(yù)售許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。”簽訂合同的時(shí)候此項(xiàng)目如果空缺，就有可能是無證銷售，消費(fèi)者要加以注意。
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