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本報記者白繼良 李霄峰
新世紀頭一年對于京城樓市來說確實不一般：投資熱，外資、外埠等企業大舉進軍京城投資房地產；開發熱，房產項目接踵亮相，幾乎一天一個的新盤在京城四面開花；房展熱，你方唱罷我登場，唱“熱”的、唱“黃”的熱熱鬧鬧，紛紛擾擾……
透過這一幕幕火爆景象，人們不難得出結論：2001年北京房地產業在大步向前邁進。臨近歲末，回眸一年，聚焦熱點，我們可以更清楚地看到京城樓市發展的大勢走向。
普通居民已成購房消費主力群體
隨著房地產市場體系的逐步完善，個人購房已成為京城住宅消費市場的主體。據有關資料顯示，今年頭10個月，北京個人購房的比重占到了購房群體的95%以上。這說明，商品住宅已從面向少數群體的高層消費轉向普通人的大眾消費。特別是隨著京城危改的加速，目前迫切需要解決住房問題的主要是危改戶、拆遷戶和無房戶，京城幾十萬戶居民需要在舊房改造中外遷購房。據保守估計，這類購房每年需要200萬平方米的供應量。因此，建設更多檔次的商品住宅，適應廣大中低收入者的消費需求，已成為大家的共識。
房產政策連連出臺促樓市健康發展
有人說，今年是房地產的政策年。確實，為了促進房地產市場的發展，今年國家和本市陸續出臺了《商品房銷售管理辦法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《關于加強國有土地資產管理的通知》、《關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》、《關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》、《關于規范住房金融業務的通知》、《北京市城鎮居民購買經濟適用住房有關問題的暫行規定》、《北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法》、《北京市城鎮廉租住房管理試行辦法實施意見》、《北京市閑置土地處理辦法》等10多個與房地產相關的政策法規。這些政策法規涉及到房地產業的銷售、質量、價格、貸款、經濟適用住房準入標準、拆遷、裝修等一系列問題，對本市房地產業朝著穩定、規范、健全的方向健康發展起到了極大的推動作用。
利好消息接踵而至三大區域成熱點
今年京城房地產市場利好消息接連不斷，國家對房地產業各項優惠政策不斷出臺，激發了百姓購房的熱情，使不同收入、不同經濟狀況的人都有機會根據自己的能力在房地產市場挑選房源，改善居住環境。而中關村區域、亞運村區域、CBD區域及望京、燕莎等地區仍舊是今年房地產開發的熱點。據有關數據統計，自今年1月至今開盤的254個項目中，有70%都集中在這些區域內。特別是今年申奧成功，加入WTO等多個重大利好，更加集聚了這幾個區域的人氣。據一項調查顯示，在京城購房者中，首選中關村及其輻射區的占27%，首選亞運村區域的占20%，選擇CBD及其輻射區的占18%。購房者的熱情，開發商的投入，利好消息的推動，使中關村、亞運村、CBD三大區域依舊占據了京城樓市熱點地區的頭三把交椅。
城市建設發展催動新樓盤四面開花
房地產的開發是和周邊地區的環境改善密不可分的。在今年北京的60項重點建設工程中與樓市有關的多達19項，這19項工程完成后，將徹底改變這些項目周邊的市政、交通環境，并有效地帶動周邊房地產項目的開發、建設。如城市鐵路、地鐵5號線、地鐵八通線工程將使回龍觀地區、北苑地區、通州地區樓盤項目的交通狀況有極大改善，也刺激了新盤的不斷涌現。而德外大街、西外大街、學院路、蓮花池西路等地的改擴建工程及西直門、東直門公共交通樞紐的建設更使今年京城樓市新盤呈現四面開花的盛景。特別值得一提的是，由于今年城市建設步伐的加快，南城相繼開通了不少新路，如南四環路、京開路、南中軸路、廣安大街等。這些道路的全面開通，拽動了城南樓市的整體升級，城南優勢日趨突出。有統計顯示，在今年開盤的房地產項目中，城南項目就占據了28%，成為京城房地產項目集中涌現的區域之一。
危改力度加大助推樓市格局新變化
為確保5年內拆除改造303萬平方米的危房，基本完成城區危舊房改造任務，本市今年采取了多種措施推進危改速度。截至目前，本市拆除危房85.9萬平方米，動遷居民5.9萬戶，是北京危舊房改造歷史上發展最快的時期，從已啟動的項目看，今年危改外遷居民對商品房的總需求量約350萬平方米，這一數量大約占據了北京市場全年住宅銷售總面積的三分之一，已成為市場中重要而且穩定的有效需求量。這一現象已促使京城樓市格局悄然發生變化。由于拆遷居民大多屬于中低收入者，因此，低總價房子遭到追捧，三四十萬元的住宅最受歡迎。有針對性地調整自己的發展定位、供應定位和產品定位，為主流消費群體提供中低價位的住宅產品，讓更多的百姓買得起，住得起，已成為許多開發商今年的新共識。
“三外”搶灘京城地產開發熱不斷升溫
伴隨著今年京城房地產業的多個利好消息，外埠企業、外資企業、外行企業紛紛進軍京城樓市，掀起一股“三外”搶灘京城地產的浪潮。應當說，能夠闖入京城樓市的“三外”企業都不是等閑之輩，他們進京，不僅帶來資金，也帶來了新的觀念，新的活力，帶動了京城樓市整體水平的提高，推動了京城樓市的快速發展，有資料統計，今年上半年北京樓市以一天一個新盤的速度出現在人們的眼前。但是對于開發商來說，必須以現實的有效需求為依據進行開發和投資，否則的話，就有可能導致過分的盲目樂觀，導致開發與銷售比例失調。據北京市統計局的統計報告顯示，今年1至10月，本市商品住宅供應增幅遠高于銷售增長。許多業內人士已開始議論“房產泡沫”問題，認為京城樓市已進入“盤整期”。這種情況表明，如何在市場調整中站穩腳跟，調整自己的產品結構定位已成為開發商面臨的重要問題。
住宅郊區化已逐步被市場接受
今年郊區住宅已得到眾多購房者的認可，從各房展會傳出的信息，郊區住宅大多有良好的市場表現。隨著市政府近幾年對郊區不斷加大基礎設施建設的力度，幾條高速路的陸續通車使人們對距離不再那么敏感，基礎設施的不斷完善，增強了開發商與購房人的信心，郊區的住宅正逐步被市場所接受。據了解，今年推出的郊區住宅有這樣幾個特點：(1)以多層、低層板樓和聯排別墅(TOWNHOUSE)為主，還包括一些其它類型的低密度住宅；(2)項目多靠近高速路分布，特別是離城較近的高速路段沿線更為集中；(3)隨著品質的提高項目價位也較上年有所提高；(4)項目價位大體上隨著離開城市的距離而逐步降低。由于郊區具有明顯的地價優勢，因此有興建大型低密度居住社區的便利條件，而大型低密度社區在基礎設施配套、社區環境、價格等方面都具有城區社區所不可比擬的優勢，因此在今年市場上具有較強的競爭力。
概念時代結束樓市開始走向理性
過多的概念炒作，已經使購房者對樓盤項目產生信任危機。像過去房子開盤時大轟大嗡，爆炒概念，指望購房者一哄而上，房子一搶而光的情形今年不會再有了。今年越來越多的開發商開始靜下心來踏踏實實做產品。北京房地產市場今年出現的這種變化的根本原因是競爭加快了市場的成熟，這其中包括開發商和消費者的成熟。開發商通過做產品、講產品，更多地體現產品的自身價值，在房屋質量、交用標準上下功夫以贏得購房人的眼球和信任。而消費者則越來越注重品牌，越來越重視售后服務，購房者的法律意識、維權意識日趨加強，在這雙重的作用下，京城樓市開始走向理性，隨著市場的進一步成熟，這種產品至上的傾向還會越來越明顯。
商品房糾紛增多業主維權意識增強
2001年有關房地產的投訴多，官司多，也是人們議論的熱門話題。據市消協的有關資料顯示，截至10月底，全市消協系統已接到商品房投訴317起。有關房地產方面的投訴占據消費投訴熱點的前列。投訴的主要內容仍然是房屋質量差、房屋面積“縮水”及無證銷售等重大問題。購房者集體投訴、上訪事件呈增多趨勢。有些業主甚至在情急之中，無奈之下采用到售樓處示威，到房展會打橫幅占據開發商展臺的手法，以期引起關注。應該說，鬧展會、售樓處示威等方式都是法律不支持的，但有關部門應進一步建立健全商品房市場的法律、法規，進一步規范房地產經營者的行為。同時各有關行政執法部門也應繼續加大對商品房市場的監管力度，切實地保護消費者的合法權益。
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