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住房抵押貸款設(shè)定抵押期限，這是我國《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中明文規(guī)定。抵押期限，就是從抵押權(quán)起始之日至抵押權(quán)終止之日的時(shí)間。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》要求設(shè)定抵押期限，旨在要求抵押人按期清償貸款；敦促抵押權(quán)人及時(shí)行使抵押權(quán)，了結(jié)債務(wù)。
根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押權(quán)是附屬于主債權(quán)的從屬權(quán)，由于清償、免除、抵消等因素，可以使主債權(quán)消滅。作為主債權(quán)從屬的抵押權(quán)不能獨(dú)立存在，也就自然消滅；同時(shí)
，抵押權(quán)也能因抵押物由于地震、火災(zāi)、洪水等原因消滅而消滅；我國法律設(shè)立訴訟時(shí)效，債權(quán)人如超過訴訟時(shí)效，就被視為自動(dòng)放棄抵押權(quán)，則不受法律保護(hù)。那么，抵押權(quán)也就自然消滅。
由于《擔(dān)保法》規(guī)定的幾種抵押權(quán)自然消滅的狀況存在，抵押期限就可能會(huì)出現(xiàn)短于、等于或長于債務(wù)人應(yīng)履行債務(wù)期限的情況。在債務(wù)履行期限到期之前，如抵押人清償債務(wù)，導(dǎo)致抵押權(quán)提前消滅；或抵押物因地震、火災(zāi)、洪水等原因消滅，或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，抵押期限就會(huì)短于債務(wù)履行期限；當(dāng)債務(wù)期限到期時(shí)，抵押權(quán)人得到按期清償；或抵押物因地震、火災(zāi)、洪水等破壞自然消滅；或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，抵押期限就會(huì)等于債務(wù)履行期限；當(dāng)債務(wù)履行期限到期后，抵押權(quán)人仍沒有得到清償，而抵押物未消滅，抵押權(quán)人也未放棄抵押權(quán)，則抵押期限就會(huì)長于債務(wù)履行期限。由此可見，抵押期限與債務(wù)履行期限并非同一概念，債務(wù)履行期限是確定時(shí)間，抵押期限不是一個(gè)確定時(shí)間。從實(shí)際操作角度來看，抵押期限的設(shè)定，對(duì)履行債務(wù)并無實(shí)際意義。如某開發(fā)商用自己的房產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)5年抵押期限貸款，登記機(jī)構(gòu)遇到抵押權(quán)人要求對(duì)抵押期限作出解釋時(shí)，常常講不清楚。過了抵押期限，究竟如何行使抵押權(quán)，沒有一個(gè)明確的定論。但如果作為債務(wù)履行，它的期限概念就非常明確。看來，《擔(dān)保法》未把抵押期限規(guī)定為抵押合同的必須條款，不是沒有道理的。
為此，有專家認(rèn)為，是否可以把《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中并無實(shí)際意義的抵押期限去掉，只要明確債務(wù)履行期限，就足以能使抵押合同合法有效，不僅簡化了抵押合同條款，也使債務(wù)履行概念更明確，更具有可操作性。
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