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 任志強在新華遠玩的制度博弈比華遠平地而起的摩天大樓更引人注目。本報記者李志茵攝
本報記者袁一泓北京報道
任志強注定是一個出新聞的人，一如他的華遠。
兩個月前在訣別老東家華潤時，任志強公開宣稱“新華遠馬上就會回來”的話猶在耳際，現在果然說到就到了。11月20日，任志強邀集京城記者，并不單單是推銷一家名為“北
京市華遠新時代房地產公司”的企業，也許更重要的是一種姿態——新華遠或者說任志強“重出”地產江湖的姿態。似乎是不經意間，將老板個人、企業、項目與市場以如此綿密的聯結形式呈現于世人面前，中國房地產界只有像任志強、王石這類老貓能做得如此不露聲色。
任志強四兩撥千斤
據透露，即將于12月初完成所有注冊手續的北京市華遠新時代房地產公司(簡稱“新華遠”，任志強本想直接以“新華遠”命名，但工商局未同意)，是一家注冊資本不低于3億元的有限責任公司。至此，懸了2個多月的“華遠”地產品牌獲得新生。
9月5日，華遠集團將其持有的原北京華遠房地產股份有限公司18%的股權轉讓給控股股東華潤集團，并收回所有“華遠”品牌、標志亦即割斷了華遠與華潤的所有關系后，它獲得國內房地產界最大的一筆股權轉讓資金：近1億美元即超過8億元人民幣的現金。而原華遠股份更名為“華潤置地(北京)股份有限公司”后不久，其華清嘉園等兩個項目即被“業主入住糾紛”鬧得頭昏腦脹，任志強對此的評價是，“如果是我，(華清嘉園等)就不會出任何問題。”
其實，任志強更想借此表達的是，過去的華遠不曾這樣灰頭土臉，以后的新華遠更不會如此尷尬，“因為我們擁有最優秀的企業制度”。明年初，“新華遠”將改制為股份有限公司，明年底完成第一次私募擴股，將股本擴至8-10億元，2003年醞釀到A股上市。
任志強對新華遠企業制度的關注并不是偶然的。專家們分析說，入世后外資之于中國房地產業的最大挑戰，除了資金實力之外，就是基于企業制度之上的人才和經營管理模式。任志強說，“有了優秀的企業制度，我們就可以吸引到最優秀的人才，拿到并打造最好的項目，資金就更不是問題。”按照他的設計，新華遠目前仍由國有股(即華遠集團及其下屬公司所持股份)為主，占60%以上，明年國有股東將退至40%以下的非控股地位，而逐漸轉由社會法人股東和私募資本控股，其中以任志強為代表、管理層控股、所有員工參股的股份合作制企業將至少持有新華遠20%以上的股權，這個本質上為私營企業性質的股份合作制企業正在緊張籌建之中。任志強向本報記者透露，他本人可能占有其中10%的股份。
新華遠的企業制度“優秀”在哪里？
第一，國有股東退至非控股地位；第二，社會法人股和私募資本控股，并實行期權獎勵和稅后利潤特殊分配制度----新華遠是大家的。“在大型國有房地產企業中，實行這種法人治理結構的公司并不多見吧？在北京可能是第一家。”任志強說。他再三表示，新華遠絕不會讓私募資本控股，而國有股東也不控股，那么很顯然，新華遠將由私營性質的股份合作制企業控股，而任志強本人則是這個股份合作制企業的最大股東。這么推定下來的結果令人大吃一驚：任志強只需以很小的股權就能將整個新華遠控股，四兩撥千斤。所以，任志強說新華遠將以給期權的方式招聘總經理，他自己“甚至連董事長也可以不當”，并不是在作秀，因為他實際上已經“控盤”，做不做董事長有什么關系呢？
由于任志強仍是100%國企華遠集團的董事長兼總裁，竟然可以以10%的股份來操作那個私營性質的企業，進而控股新華遠地產，在制度突破上很是嚇人。
4年后又是一條“好漢”
從新華遠誕生之日甚至是從華遠與華潤分家之日起，華潤置地(北京)公司就不得不面對這個新對手。它對北京其他開發企業的威懾力同樣存在。
“實際上，我們與華潤分家后，就有不少大資金要求進來跟我們合作，動輒承諾投入1億美元，最少也有6000萬美元。
但新華遠現在還不想吸收外來資金，而想等明年底新華遠有了新的開發項目，股權增值了再募資，那時新華遠的股本就值錢了。”任志強說，“錢，根本不是新華遠的問題。”確實，任志強在某種程度上可以稱得上是中國房地產界的投資銀行專家。自1994年以來，華遠房地產股份有限公司從境外籌集資金達4.1億美元(含股東貸款與分紅入股)，其總股本亦從合資初的3.75億股擴至分家前的13億股。所以任志強才敢于放言，到2005年新華遠可以毫無問題地達到原華遠股份經過7年時間才累積的規模：總資產80億元。
任志強的新華遠“三年計劃”是：明年新開工面積30萬平方米以上，也可能達到50萬平方米，第三年達到80萬平方米以上。而華潤置地(北京)公司今年的新開工面積是77萬平方米，也就是說，新華遠要用3年時間趕超原華遠股份8年時間才達到的開發規模。
顯然，任志強的自信還源于，新華遠是嫁接于北京華遠集團基礎之上的政府資源的。
據了解，新華遠將把華遠集團現有的房地產系統包括北京什剎海房地產公司、恒通信托投資公司的資源整合進去。而僅什剎海房地產公司就擁有100萬平方米的土地儲備。而這可能只是新華遠未來土地儲備的冰山一角。因為華遠集團所在的西城區政府將把全區的一級土地開發全部交由華遠集團來做，而西城區的土地幾乎都是北京的寸土寸金所在(雖然現有的土地大都是些危舊房居多的難啃骨頭，但這些危舊房改造項目都是有政府補貼而且享受政府的優惠政策)，新華遠是近水樓臺先得月，華遠集團將會把最好的土地交給新華遠，其他土地則進入市場公開拍賣。“現在你們明白了為什么新華遠要保留相當部分的國有股權吧？”任志強微笑地說，嘴角偷偷地向上一挑。
而北京同行已然感覺到了來自新華遠初次亮相后的出手不凡。由華遠集團控股55%的開拓房地產公司(12月初劃轉由新華遠控股)推出的海潤國際公寓，全部贈送精裝修，均價只有每平方米8500元，而馬路對面的和喬麗晶公寓均價達到每平方米13000元。據說，這個原設計面積為11萬平方米的項目(設計者為美國JWDA建筑設計所)由任志強親手砍去了2萬平方米，而且，施工、材料供應和家裝企業將和每一位購房者直接簽訂承諾書，由后者監督每一個過程。而且，“我要求，衛生紙盒一定要裝在如廁者的右前方，電梯轎廂要增高20厘米，1米2以下的兒童按了電梯也不運行，等等，不成熟的開發商能想到這些細節嗎？”任志強不無自夸地問。
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