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同樣面對“9.11”事件后的全球經濟衰退沖擊和股市的縮水，北京樓市趨于蕭條，而上海的房地產卻紅紅火火，許多國際大公司開始將其駐華機構由北京遷到上海
北京樓市驟然降溫 上海樓市花樣年華
秋天的北京樓市照例應該是最為熱火的時候，今年的情況卻和以往有了很大的不同。
仿佛約好了似的，進入8、9月份后，北京的樓盤一下子賣不動了，市場冷了下來。無論是展會上還是售樓處成交量明顯地不如上半年，某些熱銷樓盤月成交量由上百套降至幾十套，到訪人數也少了許多。樓市猛然間降溫，使為數不少的開發商一時回不過神來。和北京不同的是，上海樓市的這個秋天卻是一片欣欣向榮的景象。
上海市統計局日前提供的資料顯示，今年第三季度，上海房地產價格水平全面上揚。與去年同期相比，三季度房地產銷售價格總水平上漲7.8%，租賃價格總水平上漲5.3%。上海寫字樓市場行情也一路高歌猛進，租售價格不斷上揚，證券大廈、瑞安廣場、嘉里中心、世界貿易中心等頂級寫字樓的出租率均達到了95%以上，且有進一步攀升的勢頭。當北京樓市不知不覺地開始它的悠長假期的時候，上海樓市卻從從容容步入了自己的花樣年華。
提升購房有效需求 解決入住信任危機
北京樓市提前進入了“冬眠”期，北京的發展商開始忙著為北京的地產市場會診。
朗琴園的銷售總監盧明告訴記者，樓市不景氣主要是因為全球經濟形勢的變化使消費心理趨于謹慎，“我們很多客戶是從事金融和外貿工作的，‘9.11’事件使人們對未來經濟形勢和自己的收入缺乏信心，紛紛取消了購房這種大金額投資計劃。”開發商給出的第二個理由是因為股市的暴跌。萬科集團董事長王石在不久前接受記者采訪時說：“今年到目前為止，股市已經縮水5000個億，這對購房人的影響是非常大的。”
可是現在的問題是，上海人也要面對眼下大的經濟形勢，上海人的資金也在股市上被深度套牢，為什么反映在樓市上卻有著和北京完全不一樣的結果呢？
首先要從需求來看，調查顯示，在北京過半的白領們的住房需求是100—120平方米，總價在40—60萬元的房子，而目前大部分在售的房子都遠遠高于這一標準。這就意味著北京樓市目前大部分在售項目都存在有效需求不足的問題。而上海商品房交易成交情況是一個呈金字塔形的分布狀況，40萬元以下的樓盤成交量最大，可以說這是一個相當合理的結構。
從兩個城市的對比可以很清楚地感覺到，北京市場上出現一種放大實際住房購買需求的傾向。據偉業顧問研究中心統計，今年上半年北京共推出新商品房項目近130個，而去年同期的新盤數量是85個，同比增長53%，北京樓市的供給大大增加而有效的需求卻并沒有增長，這是北京樓市蕭條的重要原因。上海市房產經濟學會會長桑榮林認為，上海樓市走強的原因在于有效需求得到了實實在在的提高。其理由是：上海的城市基礎設施和投資環境有了很大的改善；房改深化，已明確宣布停止實物分配，與此相關的一系列配套政策出臺，都很大程度上刺激了上海的住房消費。
其次再從供給來講，剛剛過去的這個秋天也是北京樓市的多事之秋。
進入8月份以來，北京市的許多項目，甚至是一些“明星樓盤”都爆發了消費者與發展商之間的矛盾，打官司甚至是在房展會上大打出手，各種從市場上傳來的故事層出不窮。北京老百姓之所以不滿，主要的原因當然是房屋的品質出了問題。北京樓市的開發商開始面臨老百姓的信任危機。
上海的情況就完全不一樣了，房屋品質提升恰恰是近來推動上海房價上升的主要原因。戴德梁行——泛城(中國)綜合住宅服務部總經理陳基強指出，上海物業價格上漲的原因主要是物業素質提升。新建商品住宅樓盤的整體品質提升，導致開發成本上升而帶動房價合理走高，可以說過硬房屋品質是推動上海樓市一路走高的基礎，只有買的放心，買房人才會愿意花比較高的價錢來買自己想要的房子。
對此，現代城總經理潘石屹給出的處方是“消費者是市場的衣食父母，必須先培養消費者，樹立購房人的信心。市場的游戲規則是一樣的，北京樓市要做的也必須是先培養消費者，讓他們對市場充滿信心”。開發商開始意識到問題的嚴重固然是一件好事，可是從對問題有認識到自覺地去遵守游戲的規則，北京樓市還有很長的路要走。
“孔雀東南飛”的無奈
一個令北京人不安的事實是：許多國際大公司開始將其駐華機構由北京遷到了上海。
萬科董事長王石認為，上海和北京房地產市場的競爭是存在的，北京樓市這段時間的蕭條的重要原因是上海分流了北京相當一部分的購買力。
在寫字樓市場上，北京樓市的蕭條讓越來越多的業內人士開始對北京CBD及金融街的未來充滿擔憂，因為相比上海，北京的金融環境還比較稚嫩，因此，在吸引外資金融機構方面不如上海。來自人民銀行上海分行的數據顯示，今年1—9月，上海53家營業性外資金融機構已占有在華外資銀行總資產的半壁江山。
在商品房市場上，商品房契稅問題是一個非常敏感的話題。上海人不管買多大面積的商品房，所交的契稅一律是總價的0.75%，而北京是120平米下2%，120平米上4%。北京大學經濟學博士戴德余對記者說：“這個問題是一個現實的尖銳的問題。同在五星紅旗下，為什么在稅收這么大的事情上，竟然出現了‘雙城記’？上海市政府采取的一系列政策是重商利民的，有利于市民包括居住在內的生活水平的提高。”上海政策的內容趨向與國際接軌，這對于北京樓市來說，應該是一個很好的啟示。
另外，在戶籍制度上，上海為了吸引各地優秀人才，出臺了相關政策，在郊區購買一套價值十幾萬或在市區購買一套三十萬左右的房子，即可擁有上海藍印戶口。而在北京，除了在郊區買房，還得額外投資五十萬元。最近北京又出臺了私企老板可申請北京戶口的政策，可仔細一打聽，門檻之高令人咋舌，一個北京戶口對有這樣資金實力的人士來說已經沒有什么吸引力了。
上海在分流北京的投資和購買力，可是“孔雀東南飛”的事實好像并沒有引起有關部門的重視，在北京市場的內部，中關村、CBD、金融街正在你死我活相互爭奪市場。西南證券的首席地產分析師王德勇這樣評價北京樓市的這種內部競爭：“如果不想著把北京樓市這塊蛋糕做的更大，而把心思都花在怎么樣為自己搶到更多的份額，這樣下去只會讓這個市場的競爭越來越殘酷。”曹海濤
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