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WTO水落石出。其實(shí)，從1999年開(kāi)始，媒體已展開(kāi)過(guò)數(shù)輪“WTO影響論”，當(dāng)然，“WTO對(duì)房地產(chǎn)的影響”，也就有諸多成論：
WTO直接觸動(dòng)的金融、保險(xiǎn)業(yè)將為發(fā)展商、購(gòu)房人提供更好的服務(wù)；
房地產(chǎn)是一個(gè)本土化極強(qiáng)的行業(yè)，老外直接做不來(lái)，但各行業(yè)資本的增加必然加大需
求量，理論上發(fā)展商還能有較長(zhǎng)的好日子過(guò)；
國(guó)外質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的建材產(chǎn)品、好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、先進(jìn)的技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理等將進(jìn)入中國(guó)，房子成本將降低，質(zhì)量將提高……
不過(guò)，當(dāng)我們已將這些探討過(guò)后，卻忽略了一個(gè)重要問(wèn)題，那就是以“市場(chǎng)化”和“透明性”為原則的WTO向我們現(xiàn)有的市場(chǎng)游戲規(guī)則提出的爭(zhēng)議與不滿(mǎn)，這關(guān)系到我們的市場(chǎng)如何順利實(shí)現(xiàn)與世界接軌。為此，我們特別采訪(fǎng)了多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家。
爭(zhēng)議：權(quán)屬如何接軌
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)：
土地承包是把農(nóng)村土地使用權(quán)私有化的一種重要過(guò)程；土地出讓制是使城市土地變成有年限或有條件的私有化的一種方式，最后可能會(huì)變成土地使用權(quán)和土地的實(shí)物財(cái)產(chǎn)權(quán)力相結(jié)合的私有化。當(dāng)然，這是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。我們現(xiàn)在是70年使用權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)力和實(shí)際財(cái)產(chǎn)分離。進(jìn)入WTO后，一定要與國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)相一致，或有種相一致的變通辦法，如一棟樓的居民變成一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)，這是種過(guò)渡；或者70年后可繼續(xù)長(zhǎng)期持有使用權(quán)。這種改變自然會(huì)引起土地供應(yīng)方式的變化。在土地可以充分進(jìn)行交易的情況下，如何處置是所有權(quán)人的自由，招標(biāo)、拍賣(mài)只是其中的兩種形式，并不具有強(qiáng)制性。認(rèn)為進(jìn)入WTO，所有土地都要進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)是錯(cuò)誤的。招標(biāo)不是必須的，土地所有者有選擇權(quán)。這是進(jìn)入WTO后對(duì)我們的管理影響最大的一方面。
威格斯投資顧問(wèn)公司中國(guó)總經(jīng)理李忠?
土地轉(zhuǎn)讓國(guó)內(nèi)一直是采取行政劃撥和有償使用并存的雙軌制，這與國(guó)際慣例是不相符合的，另外一個(gè)不好的后果是采取不同的土地使用方式會(huì)引起不平等競(jìng)爭(zhēng)，這種比較滯后的土地供應(yīng)方式將是加入WTO以后面臨的一個(gè)難題。
至于目前中國(guó)土地開(kāi)發(fā)中存在的一些所謂“黑箱操作”，還無(wú)法通過(guò)強(qiáng)制的手段解決，只能通過(guò)加入WTO之后用市場(chǎng)化的手段來(lái)抑制這種長(zhǎng)期形成的、具有很強(qiáng)傳統(tǒng)性的非市場(chǎng)操作。
改動(dòng)一：政府只負(fù)責(zé)制定游戲規(guī)劃
任志強(qiáng)：
WTO最重要的意義是政府不管，而讓市場(chǎng)去管。政府是宏觀調(diào)控角色，通過(guò)信息、法律、投資傾向去調(diào)控，如稅收、金融政策。以后各項(xiàng)工作社會(huì)化后，政府將對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)越來(lái)越少。如房?jī)r(jià)，本來(lái)就不該政府管。政府會(huì)從直接管理職能轉(zhuǎn)化成游戲規(guī)則的管理過(guò)程，最后只負(fù)責(zé)制定游戲規(guī)則，這個(gè)游戲規(guī)則會(huì)越來(lái)越市場(chǎng)化。
許多項(xiàng)目在跑規(guī)劃過(guò)程中存在虛耗，說(shuō)明政府和發(fā)展商都不成熟。政府沒(méi)批準(zhǔn)說(shuō)明規(guī)劃做錯(cuò)了；批了又批，說(shuō)明審批存在隨意性。WTO促進(jìn)政府的改革，運(yùn)行效率、專(zhuān)業(yè)化程度會(huì)提高。
只要符合基本規(guī)劃要求、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，蓋什么樣的樓與我沒(méi)有關(guān)系。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授：
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，開(kāi)發(fā)商建項(xiàng)目是自己決策，而現(xiàn)有的政府審批體制是針對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代項(xiàng)目多由國(guó)營(yíng)企業(yè)或國(guó)家投資的情況而設(shè)立。
政府應(yīng)通過(guò)宏觀調(diào)控手段來(lái)發(fā)揮作用。如土地供應(yīng)、稅收或其他金融手段，而不是按照計(jì)劃的框框去審。理論上，政府的計(jì)劃應(yīng)該反映市場(chǎng)需要，但由于龐大的經(jīng)濟(jì)體系越來(lái)越復(fù)雜，往往會(huì)形成偏差。
在國(guó)外，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃要受兩方面約束，一是政府方面，一是私人方面，主要通過(guò)聽(tīng)證會(huì)。政府的制約比較容易滿(mǎn)足，滿(mǎn)足周邊居民的要求往往需要花更多的時(shí)間，居民不同意，規(guī)劃就不能通過(guò)。
阿特金斯國(guó)際公司資深規(guī)劃師、建筑師劉嘉峰：
審批程序北美分兩部分，一部分是法律審批，一部分是市場(chǎng)審批。在法律審批方面，有專(zhuān)門(mén)的律師來(lái)做；市場(chǎng)審批部分，就用代理等市場(chǎng)手段來(lái)解決。效率比較高，只要符合有關(guān)規(guī)定，如容積率、綠化率等，就可以批準(zhǔn)，基本屬登記性質(zhì)。
政府要做三件事：
1.提供詳細(xì)的信息系統(tǒng)，包括各個(gè)地塊的相對(duì)分布、使用性質(zhì)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
2.提供市場(chǎng)研究報(bào)告，包括建設(shè)、銷(xiāo)售、審批、成交、人均收入及消費(fèi)水平等指標(biāo)，發(fā)展商可以在有關(guān)部門(mén)免費(fèi)拿到。
3.提供銀行服務(wù)、申請(qǐng)服務(wù)、評(píng)估服務(wù)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
同時(shí)，通過(guò)一些公益性基金手段鼓勵(lì)購(gòu)房人。
1.為購(gòu)房者提供稅收上的公益性支持，類(lèi)似公積金性質(zhì)，上海個(gè)人收入所得稅沖抵房款就是照搬加拿大的做法。
2.通過(guò)基金為購(gòu)房人提供分期貸款保險(xiǎn)。
而我們卻要花很多的精力在行政審批方面，這些行政審批有些與市場(chǎng)要求就不接軌，一些指標(biāo)規(guī)定了，至于發(fā)展商如何做到，是人家的自由。另一方面，雖然審批也有規(guī)定，但規(guī)定不夠細(xì)致，可以人為解釋的東西太多，取決于具體經(jīng)辦人的素質(zhì)和水平。
李忠：
香港政府對(duì)土地管理主要依靠下列四類(lèi)法規(guī)：
1.批地合約內(nèi)的條款規(guī)定。比如該地的用途、建造多少價(jià)值的建筑物等等。
2.城市建設(shè)發(fā)展計(jì)劃的法規(guī)。這是正式管制香港城市發(fā)展計(jì)劃的法規(guī)。
3.屋宇建設(shè)工程的管制條件。主要規(guī)定建筑物的高度、面積、容積率等等。
4.其他管制法例。
從上述內(nèi)容可以看出，香港已建立了一套以土地批租為中心的強(qiáng)有力的宏觀管理體系。
改動(dòng)二：購(gòu)房人不靠政府靠中介
任志強(qiáng)：
五證只能證明項(xiàng)目前期合法，但房子能否蓋完、施工有沒(méi)有違約、質(zhì)量有沒(méi)有保證和政府沒(méi)有關(guān)系，應(yīng)該通過(guò)擔(dān)保、保險(xiǎn)、監(jiān)理等其他措施，同時(shí)企業(yè)的信譽(yù)和規(guī)范都可以起到保障作用。游戲規(guī)則改變了，交易規(guī)則、交易方式和市場(chǎng)管理都會(huì)用市場(chǎng)方式解決。應(yīng)學(xué)會(huì)花錢(qián)用律師、找中介、請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人，不能都靠政府，購(gòu)房人不可能成為專(zhuān)家。
劉嘉峰：
歐美國(guó)家之所以比我們有很高的勢(shì)能，一個(gè)重要原因就是他們的行業(yè)發(fā)展比我們規(guī)范。發(fā)展商、銷(xiāo)售、建筑師等參與房地產(chǎn)的每個(gè)行業(yè)，都有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)和行業(yè)規(guī)范。從業(yè)人員必須達(dá)到一定的教育和培訓(xùn)經(jīng)歷，才能進(jìn)入這個(gè)門(mén)檻兒。這就保證了整個(gè)行業(yè)的較高水平。達(dá)不到要求，就會(huì)被取消從業(yè)資格。
而此種行業(yè)協(xié)會(huì)和規(guī)范我國(guó)目前基本沒(méi)有，即使有，對(duì)行業(yè)的規(guī)范力度也很小，與企業(yè)的關(guān)系也比較松散。拿代理行業(yè)來(lái)說(shuō)，幾乎什么人都能做，沒(méi)有任何資格審查。
其實(shí)，對(duì)地產(chǎn)的影響只是WTO影響中國(guó)諸多方面中的一項(xiàng)，所以這些游戲規(guī)則的形成也不是一朝一夕能完成的，但這是個(gè)必然趨勢(shì)，一些傳統(tǒng)的非市場(chǎng)的操作行為必將得到改善。
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