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金誠律師事務(wù)所：
我與某房地產(chǎn)商(賣方)簽訂了由北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的《商品房買賣合同》，購買了一套預(yù)售的商品房。《合同》第五條第2款第(2)項約定以建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理，同時約定面積誤差比絕對值超出3%時，買受人(本人)有權(quán)退房。
房屋交付時，該房地產(chǎn)商(賣方)書面通知了我實測面積數(shù)據(jù)，經(jīng)我計算，面積誤差比絕對值超出了3%。我想請問，如果我要求退房，除了要求退還已付房款之外，是否有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔違約責(zé)任或者賠償我的損失？
黃先生
2001年11月15日
黃先生：
您好！
您來信中所反映的商品房面積誤差比超過合同約定限額的現(xiàn)象在實際生活中已經(jīng)比較普遍。商品房的買受人依據(jù)《商品房買賣合同》第5條的約定或者《商品房銷售管理辦法》第20條的規(guī)定行使退房的權(quán)利，要求返還已付房款，通常比較順利。
您在要求返還已付房款同時，進一步提出要求賣方承擔違約責(zé)任或賠償損失，根據(jù)合同約定及相關(guān)法律規(guī)定，本律師作出如下法律分析：
《中華人民共和國合同法》第93條規(guī)定：當事人協(xié)商一致可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
《中華人民共和國合同法》第97條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
您與賣方(房地產(chǎn)商)在《商品房買賣合同》第五條第2款第(2)項中約定：面積誤差比超過3%時，買受人(您本人)有權(quán)退房。賣方書面通知您面積誤差比超出3%后，您即享有合同解除權(quán)。根據(jù)《商品房買賣合同》的性質(zhì)，對買方而言僅表現(xiàn)為得以返還已付房款，同時有權(quán)要求賠償損失，最主要的一項損失是利息損失。賠償利息的計算方法，買賣雙方通常已在《商品房買賣合同》第五條中約定。
合同約定面積誤差比絕對值超過一定范圍，買受人有權(quán)解除合同，在民法上屬于“附解除條件的法律行為”，買受人行使的是買賣雙方約定的解除權(quán)，其目的是規(guī)避未來特定不可控事件發(fā)生時給一方或雙方帶來的風(fēng)險。
與約定解除權(quán)相對應(yīng)的是法定解除權(quán)。《中華人民共和國合同法》第94條列舉的法定解除權(quán)中有一種為第4條所規(guī)定：當事人遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的。這種解除權(quán)取得的根據(jù)是對方根本違約，致使繼續(xù)履行合同已經(jīng)沒有必要。行使解除權(quán)的一方，當然的享有追究對方違約責(zé)任的權(quán)利。這是合同法第94條第4款規(guī)定的解除權(quán)與約定解除權(quán)的根本區(qū)別。認識到了這個根本區(qū)別，就不會混淆這兩種解除權(quán)。
綜上所述，我認為黃先生在面積誤差比絕對值超出合同約定的范圍時，有權(quán)解除《商品房買賣合同》，要求賣方返還已付房款，并賠償相應(yīng)的利息損失，但不能要求賣方承擔違約責(zé)任。
金誠律師事務(wù)所馬德剛律師
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