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“入世了,買房子是不是更貴了？”住在隔壁弄堂的李阿姨逢人便問。今年50歲的李阿姨幾年前就從一家棉紡廠待退回家了,丈夫和兒子工資都不高,一家三口住在30多平方米的老式公房里。兒子要結婚,李阿姨拿出多年的積蓄,籌劃著給兒子買套房子。可是入世這件事,倒讓她猶豫起來,不知道房價會怎么變。
和李阿姨一樣猶豫不決的人確實不少：報紙電視天天在講,入世將給老百姓帶來實惠,
是不是包括買房呢？
經查證,在WTO的所有規則中,沒有一個條款是針對房地產這個行業的。這當然是由房地產行業的特殊性所決定的。房子是固定的和本地化的產品,不能進行國際間的流通。因此加入WTO對房地產業的影響顯然不可能馬上顯現出來。但是,房地產是一個涉及眾多行業的產業,它的產業鏈非常長,方方面面的變化都會直接或間接地影響到它。那么這種作用力會推動著房價上行還是下滑呢？事實上業界也在為此一直打著“口水仗”。
其實,通過對影響房價的幾個重要因素的分析,我們似乎能夠判斷房價的總體走勢了。
土地價格是漲是跌
作為房地產開發的主要成本,土地轉讓費用的變化將會直接導致房價的走勢。
支持入世后房價上漲這一觀點的人士對這一點津津樂道。不少業界人士認為,經過10多年大規模的房地產開發,大城市的開發用地已經極其有限,尤其是市中心的可開發土地基本告罄。加入WTO之后,外資開發商的蜂擁而入,必須導致本來就稀缺的城鎮土地更加緊張。另外,近兩年來,為適應WTO的透明度原則,各地政府在土地轉讓方面逐漸以拍賣招標方式替代協議轉讓方式,完全市場化的招標拍賣價肯定高于協議轉讓價。因此,入世之后,地價會上揚,從而導致房價的上漲。
但也有人對此提出了不同的看法。對于土地資源,上海房地產專家顧海波認為,隨著大中城市的城市化發展,城市的面積正在逐步擴大；其次,城市功能的變化及產業結構的調整,市中心城區將以服務、貿易行業企業為主,大量傳統的制造業正逐步向市郊或農村轉移,產生了大量的城市和住宅用地；另外,市政動遷、舊區改造的全面推進,大量的舊房改造基地上將拔起無數高樓大廈,由于容積率的提高,向空間要住宅早已成為現實。以上海為例,隨著上海高速交通網絡、越江工程和軌道交通等公共配套設施的建設和完善,上海中心城區的面積已由90年代初的106平方公里擴展到2000年的444平方公里,“十五”期間將擴展到600平方公里。另外,上海過去10年共拆除舊住房總量近2800萬平方米,目前仍有2000萬平方米需要改造,其中中心城區超過1600萬平方米,而一般新舊住宅按3-4：1的比例建設,在創造住宅需求的同時更多地創造了住宅的供給。
至于土地采用招標、拍賣方式轉讓到底會不會抬高地價呢？上海土地資源管理局的蔡育天局長說,實行一個口子供地后,政府對土地一級市場的調控力度加強,可以通過適度控制土地供應總量來調控市場的供應量。另外,政府會通過禁止土地炒賣等行為,加大土地一級市場的執法力度來保持市場穩定。
因此,只要實現真正意義上的土地招標拍賣制度,市場反而會顯得十分理性,土地價格不一定會上升。據悉,今年9月28日,上海市首次招標轉讓的長寧區302街坊地塊的土地使用權的中標結果就低于政府的標底。
開發成本是升是降
對于房地產開發的成本,涉及到很多方面,比如建材的價格、勞動力的成本、政府的稅收、配套設施等等。
入世后對建材價格的影響是直接的。據悉,建材的關稅將從目前的30%降至10%。但是,我們可以看到,這方面不會給房價帶來多大影響。因為目前我國的建筑材料大多使用的是國產品牌。
而從入世之后房地產業的人力資本的投入來看,為了應對競爭的需求,一定會大量引進高級的管理人才和科技人才,費用會有一定的上升。
在政府的稅收方面,我們可以看到,今年4月,國家宣布取消了47項房地產稅收。而且,入世之后,隨著政府管理職能的轉變,政府將大大減少行政審批環節,提高服務功能,大幅減少制度性因素造成的交易費用,從而大大減少房地產企業的開發、管理成本。
至于配置設施方面,一些專家認為,入世將會引導服務優化,尤其是物業管理水平的提高。因此,物業配套設施及管理成本將會在開發成本中占有越來越大的比重。
市場需求是旺是衰
雖然地價、房地產商的開發成本是構成房地產價格的重要因素,但是市場的需求卻是決定房價最關鍵的因素。開發商必須根據市場的需求來調節商品住房的價格。
入世之后會不會激發房地產市場的需求？持肯定態度的人士提出兩條理由：
一是,入世之后,中國內地的市場將會從封閉走向開放。外資企業的蜂擁而入,必然導致外銷房需求的節節上升。另外,中國內地相對便宜的樓價,也會吸引周邊地區,如港澳臺等地區的投資者前來置業。
二是,關稅壁壘的削減將使其他消費品的價格下調,比如汽車等。即使是購房者的收入不變,其對住房的消費能力也將相對提高；而且國外金融機構的進入會為消費信貸提供更多的便利,也將進一步刺激房地產消費水平。因此房地產有效需求會有較大的上升。
但是,上海萬科的丁長峰指出,入世后就房價而言,起決定作用的還是國內市場。今天的中國住宅市場,已變成一個絕對的國內占主導的市場。入世后依然不可能改變這樣的一個狀況。所以未來的價格走勢,還是要看市場的供應和消化的比例關系。
目前國內的商品住房已從“機構時代”走向“散戶時代”,居民的個人消費已經占到主流。因此,居民的購買能力將成為重要的制約因素。
國際上流行一種說法：當一套住房售價為居民家庭年收入的3至6倍時,這個房價才算是合理的。但實際上在目前國內大多數城市,房價與收入的比例要遠遠高于這個數字。比如上海市目前的住房價格與居民收入之比是10?1。因此目前的房價明顯是高于居民的購買能力。
另外,從收入的預期上看,據2001年5月零點調查公司對上海、北京、廣州等10個城市4000多位18—65歲的普通市民的抽樣調查顯示,就業、下崗問題是中國市民第一關注熱點,其他依次為社會保障、醫療改革、環境保護和住房改革等問題；六成以上市民認為現在不是消費最佳時機。
上海房地產業專家顧海波稱,基尼系數是國際上用來描述居民收入分配差距的指標。1978年中國的基尼系數是0.16,到1998年已上升到0.456,這說明20年間我國的貧富差距正在拉大。他認為,貧富差異懸殊,對住宅消費的刺激作用就越小,富者已有房又缺乏置業投資的沖動,因為一般購置新房的周期為10年。因此,住房的需求大部分來自貧者。如果房價升高,不可能帶動這部分人的消費。
房價走勢是上是下
據悉,國家已經公布了今年的經濟適用房建設計劃,全國經濟適用房的施工面積將達到2.25億平方米,年度投資規模為1700億元。而且建設部決定,未來幾年,根據市場情況,經濟適用房的施工量還將進一步加大。這都表明,政府有意用經濟適用房的建設來平抑房價。
入世之后,外資企業的大量進入,加劇了房地產企業間的競爭,房地產業一直以來享受的高利潤也將會向國際的一般標準靠攏。另外,外資銀行的進入,也將改變商業銀行一向朝南坐的局面,房地產企業的融資渠道將更為廣闊,這也為房價的降低提供了空間。
顧海波指出,雖然從長期來看,隨著入世后經濟的發展,居民收入的逐步提高,房價可能會呈穩步上升的趨勢。但是未來的兩三年里,除了部分高檔商品房的價格因受外資買家的青睞而上升,大部分地區的房價反而有可能回落。
看來,像李阿姨這樣的普通市民不會因為入世而買不起房子了。就像建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾說的：“中國的房地產主要是內需,主要是百姓的市場,這就決定了中國房地產不會因為加入WTO出現暴漲的空間！”(《上海證券報資本周刊》記者王曉峰)
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